真敢讲！南京楼市的9大致命问题一次性说得透透的！
南京楼市调控政策已出台近一个月，影响却甚是微弱？
金九银十，南京近2万套房源入市究竟能否解渴房荒？
南京楼市走势如何？会限购么？
对于买房人而言又应该如何选择？
今天上午，365楼市特邀了南京地产圈知名专家——南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华，为大家带来了《调控影响甚微？金九银十，南京楼市还会继续火继续涨？》的精彩分享。快来听听大咖是怎么解读南京楼市的那些事儿哒~
如此精彩，你居然错过了？没关系，来看看小编为大家整理的精彩干货回顾吧！
1、南京房价连涨，楼市为何仍供不应求？
问：如今，南京高价地围城，遍地地王。
（南京最新地王分布图）
据统计，南京的房价已经连续上涨了17个月，但南京楼市依然处于供不应求的状态，多个板块被抢光的报道不绝于耳。应该如何看待当下的南京楼市现状的呢？
答：南京楼市的现状可以用一句话来表述：这是由中央政府去库存政策和当地房产市场状况错配的这样一场房地产投资的盛宴。
由于去库存政策采取的仍然是“一刀切”的方式，在去库存这个大背景下，无论该城市的库存是高或是低，都会受到政策的影响。南京其实过往的库存是合理的，但是也受到了去库存政策的强烈刺激，导致投资者盛行，市场陷入一种投资热情高涨的局面。
短短的大半年时间内，市场上涨的幅度非常大，这对于房地产市场后面的健康发展和经济结构的调整是非常不利的。
问：此前，针对过热的楼市，政府出台了相应的限贷政策来抑制房价，然而效果似乎并不明显。我们应该如何看待南京楼市此前出台的限贷新政？
尽管官方此前称真正的投资性购房者只占20%，但事实上投资性购房和改善型购房是很难区分的，所以在这样的一个市场中，投资性购房的比例史无前例的高。因此，只提高5%的首付比例，实际上是杯水车薪、扬汤止沸，没有收到太多的成效。
问：和8月中旬的限贷政策一同出台的，还有新的土拍政策。新政除了规定南京将进行网上土拍以外，还明确规定开发商拿地溢价率超过90%以上，需现房销售。
9月19日，我们就将迎来南京首场网上土拍。最新的土拍政策、包括现房销售的规定，会否影响开发商今后的推盘节奏呢？
答：土地新政含金量如何，要等到9月19日之后才能验证。但从政策本身的设计来说，它并没有限制开发商拿地之后的价格，只是限制了拿了地以后的一些交付条件。这就导致，想拿到土地的开发企业只有两种选择：
1、形成默契，把报价定在限价的90%以内，避免达到现房销售的局面；
2、反正已经是现房销售，为了拿到地，开发商不惜报出更高的价格，出现新的地王。
事实上，开发商主要的目的是拿到地，而不是保守地考虑现房销售的问题。因为拿到地，才能保证有更多的生产要素可以投入扩大再生产。
对于开发商来说，现房销售不外乎两点：第一个，上市周期被拉长；第二个，产品成本会提高。但如果形成强烈的价格上涨的预期，这两个影响都会被消化在成本或者价格当中。所以，对于一些财大气粗的开发商来说，现房销售不会难倒他们。
土拍新政不仅会影响今后开发商的推盘节奏，而且也会导致一段时间内出现商品房供应的真空期，因为实际有效供应的节奏放缓了，有效供应的数量减少了。所以，今后可能会出现供应上的大问题。也就是说这个政策，还会面临着被调整的可能性。否则，今后开发商在销售的时候，投入资金增加，销售周期拉长，房价必然会有进一步攀升的可能性。也就是说，由于成本的提高，现在表面上抑制了地价，不代表未来会抑制房价。
问：目前南京楼市库存一直徘徊在2.3万套左右，而据统计金九银十中，南京共有百余家楼盘推出近2万套房源。那么，南京楼市当下这个库存数据是一个怎样的水平？金九银十的预计上市量能否解渴房荒？
答：从数据上来看，虽然说8月份的成交量较前几个月有所下滑，但这并不代表市场出现了拐点，下滑其实要拜“限价”的功劳。事实上，从另一个数据可以得出相反的结论：上个月新建商品房环比增长数据的增幅有所放缓，然而二手房市场的价格环比数据却有所上升，就是因为二手房不限价，所以它更容易反映出市场真实的一面。
由于行政对于价格、成交量都会有过多的干预与限价，导致开发商不得不捂盘惜售，希望拖到更长的时间、通过物价局报到更满意的价格，这就导致实际市场受到很大的影响。
金九银十预计上市2万套，实际上市量可能并不是如此。即使上市量达到了2万套之多，这也不过是一个正常的市场供应量。每个月1万套，甚至还不到前面几个月的平均交易量，这样的一个上市量和上市节奏，根本达不到解决目前市场饥渴的作用。因此，目前的供应量不足以使今天的投资客望风而逃，并让上涨预期发生转变。
问：有人提出南京楼市其实早就没有“金九银十”的说法了，每个月都是“金”的，没有淡、旺季之分。南京楼市是否真的如外界看来火爆异常？原因又是什么？
（据国统局房价数据显示，截止今年7月，南京房价已经连涨17个月）
答：金九银十之所以看上去没有之前那么光鲜亮丽，主要还是因为现在每个月、每个季度都是投资者寻找更多投资机会的时间，而不是像在过去市场相对平衡的情况下，存在市场季节性的波动。
这样的波动已经不存在了。原因就是，市场在投资者主导的情况下，充满投资热情。季节性波动是属于消费属性，而非季节性是完全属于投资属性。例如股市就不存在季节性波动的问题，股市是纯投资市场，当房地产市场也呈现这样一种属性时，季节性波动也变得不是那么明显。
6、南京楼市还会继续火继续涨继续疯吗？
答：在目前的状况下，南京楼市还是会继续火、继续疯。因为政府干预市场的行为只要不停止，市场的疯狂就不会停止。干预的越深，引起市场疯狂的动能被隐藏的就越深，当它迸发出来的时候还是能迸发出很强大的能量。而政府如果把所有的干预政策退出，让引起市场疯狂的动能继续爆发，爆发到顶点之后，自然就会面临衰退，这是一个正常的潮涨潮落的过程。所以人为地将这样的一个过程拉长或者抑制，只会让市场疯继续涨这样的现象持续的时间更长。
事实上，现在所有的调控政策，都没有从制度层面来解决抑制房地产市场投机的大问题，这就导致让房地产市场继续疯、继续涨的动能始终存在。哪怕现在的政策短期内会抑制房价，但是消化了成本以后就会卷土重来。有的时候，没等到房地产市场自我调节，政府就迫不及待，因为挽救经济增长，需要房地产市场的带动作用。
问：坊间一直流传南京楼市还将出台限购政策。“限购政策”有可能出台吗？如果有可能的话，大概会是一个什么样的政策？
答：限购政策之前就执行过，退出了不到2年，如今又重新提出。事实上，限购政策有很强的副作用，因为会误伤刚需；限购政策对周边的不限购城市也会产生很大的影响：现在的三四线城市的高库存，就是因为当年对一二线城市限购，导致投资客外溢，形成三四线城市错误的信号，而导致市场异常火爆，最终产生了今天的高库存。
所以限购政策实际上是一把双刃剑：用它的话，会对房地产市场产生强烈的影响；不用它的话，会对房地产市场产生强烈的刺激。
现在的税收、信贷体系没有形成对房地产投机者的遏制作用。例如，在信贷政策方面，投资性购房与消费性购房在信贷政策上没有巨大的落差；在税收上，没有形成遏制房产投机的个人所得税和房产税；在房产供应上，没有形成保障房＋普通商品房＋高档商品房的供应体系，这就导致我们在整个遏制房产投机环节中，没有形成一个政策的闭环，用这个单一政策的时候，只能产生短期的效果，不能产生长期的效用。
南京是否推行限购政策，我认为并不重要。因为前期推行的包括限贷、土拍的政策，有一个市场的消化期，等消化期结束了，南京房产市场又出现疯狂上涨势头的时候，有关部门才会考虑是否出台限购政策。
此外，如果没有对房产市场投机行为进行有效的遏制，即使出台了限购政策，真正的效果也不一定大，房地产市场也可能会形成所谓的一抓就死，一放就乱的局面。
问：面对高地价和高房价，作为普通的购房人，很多人的心态是恐慌的，到底能不能买？买哪儿最好？
答：对于刚需购房者，不应该超过自己的支付能力，去追逐一些高档的楼盘、热门的板块、热点的项目。这类人群要考虑两点：
1、要考虑自住需求究竟是什么，在投资和自住之间，要明确究竟要满足哪个要求。
2、自己的首付能力，支付能力以及月供能力究竟是多少，能承受多少的产品上限。在这样的基础上，来考虑在交通、配套等条件上比较合适的项目。
此外，刚需购房者面临两个问题：第一个问题是自己青睐的板块、楼盘不一定能买得到。关于这个问题，如果实在觉得买不到，可以考虑这个板块的二手房，二手房当中的次新房，五年以内的、2010年之后建成并交付的项目。
第二个问题是，担心买到以后会降价。事实上，对于刚需购房者而言，就不要考虑价格的涨跌了，这个完全属于投资属性，个人控制不了，因此买了之后不要为价格涨跌而焦虑，放平心态。但是购房的时候，要考虑相对来说自己比较愿意居住的板块。老话说的好：己所不欲、勿施于人。自己都不愿意住的地方，将来如果出于投资目的卖给别人，也非常麻烦。
问：现在的南京楼市也存在不少的投资人群。而在今年这样疯狂的行情之下，投资客的身影更是异常活跃，怎样看待当下楼市的投资行为？对于投资客又有怎样的建议？
答：投资是一个资本的游戏，它会给你带来高收益，也会给你带来高风险。这种情况下，我们应该适当地回避风险，将手中的资产进行置换，来应对可能出现的政策风险。
现在投资客面临的一个问题是，如何接受市场的教育——风险教育，这不是加大宣传就可以解决的，而是需要一次像样的下跌和调整，就像股市一样。
如果政府不断传达确保房地产市场只涨不跌的信息，或者是一些所谓的“温柔一刀”的调控政策，就会导致市场产生错误的持续上涨的预期，投资风险会进一步加大。
因此对于投资行为而言，最好的选择是获利了结，把手上年代比较长、增值幅度已经较大、并且在二手房市场中出现有价无市情况的存货抛出，以换取更多的筹码。日后市场回调的时候，有资金可以介入。另外，可以看看其他的市场，例如一些有投资价值的城市，或者海外房产市场，做一些中长线的投资。
对于新加入市场的投资客而言，更应注意控制风险，因为往往潮水退去时，才会知道谁在裸泳。通常而言，这些新的投资客更容易受到市场的影响，加上缺乏专业的投资知识，盲目投资，且不知道何时该退出。目前，这样的投资客在市场上非常地多，奉劝这样的投资客还是应该及早地获利了结，及时规避风险。
在互动环节中各种问题纷纷砸了过来！
六合和溧水两个板块谁更有潜力?
江浦珠江镇的潜力如何？
投资购房OR刚需购房？
来看看吴老师的回答吧！
本次活动吸引了近250名网友，大家还丢出了哪些问题呢？
1、刚需买房，吴老师您是推荐买较偏远但面积稍大的，还是靠近主城但是小面积的呢？
答：不能一概而论，应选择适合自己今后发展和区域发展的板块，除了自住，也同样应该考虑保值、增值问题。
2、我想要买房投资，现在出手的话是不是一个好时机呢？会不会之后再出台一系列的政策，南京房价就跌了？
答：不是很好的时机。除了一些性价比特别突出的项目以外，应考虑换手，将手中一些涨幅趋小，建筑年代较久、品质较差的房子售出，保留现金，回避风险。
3、桥北二手房八九月涨幅很大，相反江浦二手房倒微涨或小幅下滑。啥原因，江浦二手会一直这样么？
答：桥北二手房目前属于补涨，但价格水平依旧不如江浦，江浦二手房价高量缩，升幅趋缓，已经到了短期的高位平台，可以考虑抛出或者换购。
4、目前南京、杭州到底哪个城市更值得投资？杭州在2010年楼市崩盘前夜的情景跟目前的南京楼市有多少相似之处？？？
答：同样不能一概而论。但总体说，南京政府的操盘能力要强于杭州，未来发生像杭州2010年崩盘的概率并不大。总体来看，这两个城市都值得考虑，但同样要注意控制风险。
5、请问 老区优质学区 和 河西新盘，从保值增值角度，您如何建议？
答：从投资角度看，河西新盘受追捧的力度可能更大。
6、江浦珠江镇板块的潜力怎么样？
答：珠江镇板块潜力较大，目前没有太好的学区概念，所以可能存在天花板价格，大约在33000~35000左右。
7、合肥新市长一口气甩出6千多亩住宅土地供应，南京会如合肥那样一口气甩出大量住宅土地供应吗？
答：不会的。因为需要维持土地高价。
365楼市还将陆续开展精彩纷呈的线上分享活动，敬请关注哦~
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