烧楼书、删软文? 真的行业地震还在后面！但对购房者是好消息
PART 1
打开昨天地产人的朋友圈，像是亲历一个个灾难现场。
一大早，传来稽查队突袭深圳多家楼盘的消息，翻抽屉、封电脑，当场搜出多个假离婚证和公章，雷霆万钧，如东莞扫黄。
几乎同时，一份深圳“最严地产广告禁用语”开始在朋友圈疯传。
接着，各地陆续传来销售部烧楼书、割户外的消息。紧接着，媒体纷纷接到开发商删软文的要求……
看上传的销毁物料照片，竟有几分生离死别的苍凉。
有一个万达的朋友写道：晚上一直在售楼部加班，这次不是为了营销推广方案，也不是为了某个活动，也不是为了某个计划。
是的，一点一点地看着售楼部拆掉所有的宣传推广。
营销中心所有百般纠结的宣传，删了。××万达微信公众号所有内容，删了。网上所有关于××万达的软文，删了。一夜之间！
仿佛我从未来过一样。多年后，回忆往昔，如何找寻曾来过的痕迹……
一个每天拿青春换明天的地产狗，突然发现做过的全是错，信心的崩塌，痛彻心扉。但真正将引起行业地震的，却是傍晚住建部发布的“九不准”。
如果严格执行，可能改变整个中国购房者的生存状况。
PART 2
在住建部要严查的九种不正当经营行为中，最“辣手”的是第四条。
不符合商品房销售条件，以认购、预定、排号、发卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格。
直白地说，就是开发商普遍使用的“认筹”、“电商”，可能都不再合法了。
说实话，虚假夸张广告能忽悠购房者的，毕竟有限。危害甚至还不如“非交付标准”的样板房，或是开盘时请来混充人气的托。
而最能制造“赶羊群”效应的，还是认筹、存抵这些套路。
“认筹最大的功能，就是让开发商测试价格。”一位销售经理告诉楼小姐。正常情况下，认筹转化为成交，概率在60%左右。今年行情好，转化率会更高。
购房者参加“存抵”，看似有一些优惠，但信息被开发商拿捏住，心理上完全处于劣势。
比如，某楼盘报价1.8万，有500人认筹，大约有300个真的想买。但首推房源只有100套，于是提价到1.9万，还有200人想买。再提到2万，剩下的可能就正好是100人了。
这样，既保证了“热销”，又保证了开发商的最大利润率。
如果“认筹”被叫停，谁受损失最大? 楼小姐联系到某房产电商杭州负责人B总。B总说，公司主营还是销售代理，电商只占很小比例。
手上确实有几个电商项目，现在有点懵，不知要不要马上叫停。
PART 3
“做电商，确实有很多暗箱操作。”B总说。
像钱江新城某楼盘，明明是豪宅，还找机构合作刷筹。问了才知道，是为了方便部分关系户打折。
比如认筹是存5万抵15万。开发商跟机构说好，关系户不用存这5万，15万照样优惠，相当于比别人又减掉了5万。
B总说，现在“水筹”很多，锁定客户效果没传说的那么好。
很多楼盘认筹都会送礼、抽奖，一些水客是冲这些来的。另外，今年行情太好，很多人认筹是为了“占坑”，到好几个楼盘认筹，最后可能一套也没买。
“认筹也不见得都对购房者不利。”B总说，比如捂盘涨价的申花某盘，后来被房管局强制，以低于市场价的原价卖房。客户正是因为提前有认筹，才有了捡漏的机会。
如果电商被叫停，从全国来看，××机构受的影响最大，那么大的摊子都不知道怎么办。
现在看来，未领出预售证的认筹，杭州叫停是大概率事件。
但已领出预售证的续销盘，非常尴尬。他们之前开过盘，现在不让调价，不能捂盘，也不准捆绑销售，真是左右为难。如果消息灵通，购房者倒是可以捡个便宜。
“叫停电商，对行业也未必不是好事。”某房产公司营销总A先生认为。
毕竟，电商是一种懒惰的蓄客手段。对购房者，好处就更多。由于不再信息不对称，开发商要人造牛市就难了，楼市将日趋理性。
PART 4
“你以为调控刚开始，其实政府早就暗中发力了。”某房企营销总C女士，对“九不准”显得很淡定。
上个月，杭州大批开发商要涨价，但都被物价局和房管局拒之门外。说实话，现在开发商卖的价格都已被调控过，“被踏空”了一轮涨价。
开发商在预售证领出前，一切动作都是为了更好地开盘。
认筹，就是为了预判开盘效果。现在一纸禁令，开发商在开盘前无法锁定客户，开发商制定开盘价时，就会更保守，更偏低。
政府的目的，就是防止“开盘当天热销1000套”这样的神话再出现。
D总是最近另一热门楼盘的营销总，不久前首次认筹，极其火爆。现在，她也有点懵，不知到底应该继续升筹，还是把钱都退给客户。
“2012年以前，电商都不流行。如果叫停，无非是回到以前。”D总安慰自己说。
特别是对高端住宅，影响有限。这类楼盘推出房源不多，客户落位较准，多梳理几遍开发商也有数了。刚需盘就困难一点，要梳理的客户数量太大，很考验销售员的基本功。
另一位本土房企的销售经理说，其实挺怀念以前没有电商的日子。
2010年她们开始卖某江景盘时，真的是在“卖生活方式”。那时，她们销售是不拿提成的，就拿固定工资。关系户和普通购房者，也一视同仁。
就像她老板说的，任何一块土地都是有生命的，希望能为城市增添色彩。
PART 5
去年下半年刚买了房的小南，听说电商可能被叫停，“举双手举脚”赞成。
小南说，去年上半年他看中市中心某楼盘，非常动心。但售楼小姐告诉他，楼盘还在“认筹阶段”，只要交2万认筹金，排上号，开盘时就能优先选房。
听售楼小姐说，估计开盘价也就1万5，他毫不犹豫地刷了卡。
之后，2万小筹升了一次10万大筹。但眼看楼市一天天升温，开盘却不见动静。等小南接到“选房通知”时，已过去了整整五个月。
走进选房室，他发现房源全部超过2万。“就是掌握了我们的心理，开发商才敢乱涨价！”小南充满了愤怒和委屈。
一位销售员告诉楼小姐，这些都是套路。
许多楼盘开盘时，会发短信给所有小筹客户，只要到场就有礼品可以拿。接到通知，多数人会到现场看一看。“人气爆棚”的场景，对大筹客户有很好的逼单效果。
“归根结底，这一切还是预售制度的错。”资深地产研究人士F先生说。
当初，大陆为了行业发展，引进了香港预售制度，相当于是先拿了银行和老百姓的钱，把房子建起来，前后顺序倒过来。
这个制度，让开发商更重销售，而不重品质。
F先生认为，不仅要对预售证收紧，为了防止热钱大量涌入楼市，更应该拿掉预售证，全部现房销售，中国楼市的投机成分才会降低。
疾风暴雨式的调控，带来的是一个行业的阵痛。在祭奠一群地产人青春的同时，购房者或是最大的赢家。
住建部明确9种不正当经营行为
10月14日，住房城乡建设部召开“规范房地产开发企业经营行为，维护房地产市场秩序”电视电话会议，就进一步整顿规范房地产市场秩序工作，进行了部署。
住建部对房地产开发企业的9种不正当经营行为，作出了明确界定：一类是误导、欺诈、炒作行为，包括发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言等；另一类是违法违规销售行为，包括未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”等。
《通知》要求，各地要根据有关法律法规和规章，对这些违法违规行为进行严厉查处。对属于房地产主管部门职责范围的，要抓紧处理；对属于相关部门主管的，要抓紧移交处理；对涉嫌犯罪的，要移交司法机关依法追究刑事责任。
九种房企不正当经营行为：
来源：层楼
双限下的南京
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