你居然还在幻想崩盘？南京楼市就是泡沫里的洼地！

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当你还在担心南京楼市会不会崩盘的时候，千万级的豪宅仍有一群人在买买买--

难道这群有钱人都是不动脑子的嘛？

（上周开盘一览表）

新房房价会暴跌？

房价松动的基础是，房子卖不动，影响到资金流，急了难免有小动作。那我们先来看看供求关系。

1、有变化 今年第一次出现上市量＞成交量

“双限”前的南京楼市有多恐怖，而“双限”后的南京楼市又如何呢？让我们一起来看一下南京楼市的的上市量和成交量。

时间	上市量	成交量
2016.10	9840	6337
2016.9	8647	13223
2016.8	6469	9975
2016.7	6557	11882
2016.6	10034	10752
2016.5	8175	15427
2016.4	10614	14935
2016.3	7705	14869
2016.2	1300	7315
2016.1	4986	12387

（数据来源：365楼市）

我们可以看出，前9个月每个月的成交量均高于该月的上市量，有的成交量甚至超过上市量的2倍还多，供不应求的状况十分明显。

而“双限”后的第一个月也就是10月份的上市量为9840套，但成交量仅有6337套。成交量少于上市量的情况还是今年头一次出现。

下面让我们具体一起来看一下“双限”后，南京楼市的认购情况。

（9月20日—10月20日南京楼市认购数据）

9月25日重启限购政策前一周内，南京日均认购552套；

限购后的9月26日-10月4日，南京新房日均认购299套；

10月5日双限升级后，10月6日-10月30日，南京新房日均认购近344套。

尽管楼市的确是冷了，但是离暴跌，还有很长一段路，毕竟这么可怕的卖房速度，已经刷新了历史。今年到年底的大势几乎也不会有大逆转。

南京楼市前10个月卖房超11万套，已经超越去年一年的10.8万多套，8年来最高。

2.库存：而随着新政的逐步发威，库存由原来的低于2万套回升至2.5万套。预计后市南京将进入补库存的阶段，库存量会持续走高。

（图片来源：网上房地产10.31 19:20截图）

那会不会回到之前“正常”时期时的状况呢？让我们与之前的状况做个对比

2015年南京楼市新房上市量超过5万套，库存基本维持在5万套左右。新房上市量大，存量难以消化。

（数据来源：365楼市）

但今年目前的上市量已经超过7万套（截止到10月30日），而仅仅是几个月的时间，就消耗掉了3万左右的库存量。

此前，南京楼市2万左右的库存去化周期仅为2个多月。“双限”后，一部分人被剥夺了买房资格，一部分人处在了观望期，新房认购量有所减少，库存量有所回升。

但若按照2.5万的库存量和新政后日均认购量344套这两个数据来粗略地估算的话，那么去化周期也只有2.4个月。而正常的去化周期是6~12个月，按目前的去化速度，如果要回到正常，库存要升到6.2万，这比2015年最高库存还高，这个也不容易。

结论：目前南京楼市供求关系在变化，但是要崩盘很难。

3、再来看看根子上的供应：土地供应量上来了

今年上半年，南京土地供应量仅为163.7万方，比去年略高，但低于前年的二分之一。

继9月26日开启限购之后，南京市政府提出要加大商品住宅土地供应。

部分原文：

加快商品住宅用地上市节奏，增加土地上市规模，确保完成全年经营性用地出让计划，力争超额完成商品住宅用地500公顷计划。通过土地市场均衡有序供应，切实稳定土地市场预期。

政府在试图通过加大土地供应量的途径，来提高上市量，从而缓解供不应求的状况，但现房销售的存在仍将影响楼市的供应量。

虽然2016年年底前南京楼市预计有92家楼盘携近1.6万套房源入市，其中有27家纯新盘上市；去年至今出让的地块中还有51幅尚未入市。若后续土拍仍是“现房销售”收尾，那对楼市的供应量仍有影响。

4、南京楼市仍将有不少且持续的购房需求

早前，南京市统计局政务微博发布了一组去年的数据，其中的人口数据备受关注。

城市	年末户籍人口（万人）	年末常住人口（万人）	外地人（万人）
南京市	653.4	823.59	170.19

到2015年末，南京常住人口达823.59万人，比2010年增加22.83万人，年均增加4.6万人。从近年来的人口数据来看，南京的常住人口呈现出低速增长态势。但南京目前全面放开二孩并且积极促进人才流入，未来的人口流入或将会有所回升。

南京作为二线城市，虽不如一线城市吸引人才的能力强，但相比其他二、三、四线城市而言，还是具有较强的吸引力。而这种单方向的迁徙就导致了南京将有不少且持续的购房需求。

眼下南京楼市虽然冷了不少，但只是相对前9个月的疯狂而言，目前仍然是处于供不应求的状况，且未来仍将有不少且持续的购房需求。

要想房价暴跌，首先得出现供过于求得状况吧？

二手房会海量抛售？

据365二手房统计，截止至10月30日，10月南京二手房成交11921套，比上月的11679套上涨了242套，涨幅为2.07％。那么，10月南京二手房哪些小区卖的火呢？365二手房独家盘点，南京主城六区成交前20名小区。

 数据来源：网尚研究机构 统计周期：2016年9月26日-2016年10月25日  

若有疑问，请致电58615365

（注：图表中，莲花新城小区及汇杰新城-丁家庄为中低价商品房，梅山生活区为单位房改房，及部分经适房。）

刚需小区连续九个月名列前三

在10月南京主城小区成交前20位榜单中，卖的最火的是雨花区的梅山生活区、建邺区的莲花新城、雨花区的金地自在城，分别成交92套、51套和47套。

10月成交量前三名的小区均为刚需房，其中第一名的梅山生活区以中低价商品房和经适房为主，价格偏低且房源充足。值得注意的是，刚需小区已经连续9个月名列榜单前三名。

至少新政第一个月，二手房的成交结果是略有上升的，接下来的2年有近百家楼盘将要交付，其中2017年交付占近6成，而2018年交付的在4成左右；江北、城北和江宁占大头，分别有22、17和16家楼盘将交付。

（2017、2018年交付楼盘一览表）

那么未来会出现海量二手房交付的情况吗？

首先来看看二手房房主的心理：

1、高价入手，不可能降价卖（除非急需用钱）

2、“双限”下，不敢卖（怕卖了之后买不到更好的，或者怕会付出更多。限贷后，置换成本将提高至5成甚至8成。）

那么未来二手房顶多可能会出现不敢卖和不敢买的心理，这似乎也是一种供需平衡。

那么宏观的来说，未来会出现海量二手房交付的情况吗？

当你发现把房子卖掉之后，手里的现金还有更好更安全的投资渠道，并且能容纳下这么大体量的资金投资渠道的时候，那就真的可能有了。

那么这个渠道是什么呢？股票？理财？黄金翡翠古玩字画？海外置业？去香港买保险？......

南京房地产就是泡沫里的洼地

不少人觉得目前的南京楼市存在大量的泡沫

引用公众号米筐投资的一位作者拾叶的话，“全球的资本都是逐利的，中国也不例外。由于人民币汇率的高估，中国的资产泡沫巨大，那既然什么资产都是泡沫，我们只能在泡沫里寻找相对洼地。不管你愿不愿意听，一二线房地产就是泡沫里的洼地！”

如今买房与其说是为了住，还不如说是为了保值增值自己积累的那点财富。有人说那我就是怕房价暴跌，卖了房我要持有现金。人民币一直在贬值，你手里拿人民币干嘛呢？

当然，我不是在叫你去买房，你也可以去投资股票、理财、去海外买房、去香港买保险......你觉得能增持财富的都可以。但是如果你还是想要买房，那么限购限贷名单就是最好的房产投资指南。

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