今天南京双限满月：开盘卖不满7成的盘竟这么多！20个小区二手房降价
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编者按：9月25日，南京重启限购。10月5日，调控升级，房贷首付全面提高。一时间，南京楼市风云突变，成交量应声下滑，原先被隐藏的各种“症结”也逐渐凸显。11月5日，新政满月，目前市场行情如何？开发商、买房人、专家持有怎么样的观点？接下来，南京楼市走向何方？来来来，小编为你一一揭晓。
一
创近4年银十最低
不得不说，10月南京新房成交量实在惨淡。10月新房共成交6595套（不含高淳溧水和都市圈），环比9月下跌5成，同比去年10月下跌4成。6595套的成交数据不仅是今年的月度成交新低，也是近4年来南京楼市10月月度成交的新低成绩。（2012年10月成交：6378套；2013年10月：8261套；2014年10月：7331套；2015年10月：11133套）
楼市逐渐进入到了买方市场，新政打击了大量投资客，随着楼盘的密集推盘，刚需和改善客群有了挑选余地，终于可以有尊严的买房了！
销量7成以下占比达40.6%
限购限贷升级后，10月5日-10月31日，南京共有32盘推新房源，根据网上房地产数据，截止11月3日，这32盘所推房源仅13盘销售9成以上，占比40.6%；销量在7-9成的有6盘，占比18.75%；另外的13盘销售在7成以下，占比达40.6%，其中7盘销量在4成以下，占比近22%。
虽然各大板块多数楼盘纷纷抢跑、加推，但新政之后有的人失去了买房资格，有的人不着急出手、开始观望，南京楼市“日光盘”大面积减少。
（备注：楼盘推盘量采集的是新推套数，销量采集的是10月新推房源截止11月3日网上房地产已上传的认购+成交数据，一般楼盘上传数据需要5天左右，不排除部分楼盘数据尚未上传完毕）
有20个小区降价了
与新房成交量“腰斩”不同的是，二手房成交量却没有大变化。网上房地产统计数据显示，10月份南京二手房成交12307套，只比9月的12569套下滑2%；比去年10月的成交量增加了近5成。
由于限购出台买卖双方抢过户，加上二手房交易周期原因，实际成交数据滞后于实际市场，直接导致二手房交易量居高不下，甚至出现大幅增加的现象。
其实相对于新房，二手房降温速度的反应会更快一些。河西、江宁、麒麟、城北等地不少房主已经开始下调报价。业内人士表示，二手房的成交量没有明显变化，是由于二手房的成交周期比新房要长，因此10月份成交的数据中有很多都是之前的交易，预计接下来南京的二手房成交量也会有明显的下降，大家可以等等看。
据365南京二手房统计发现，10月竟有20个小区降价了！其中鼓楼区占了9个，建邺区7个。
二
根据国家统计局数据，今年前7个月中，除了3月份南京房价环比涨幅位列全国第5名之外，其余月份均进入全国前三。8月，排名降至全国第6； 9月继续下降，位列第14；10月上半月，排名第7。一路降降降，这样看来，南京房价涨幅已跌出全国前列了。不难看出，双限笼罩下的南京房价已经止步疯狂，市场将会逐渐回归理性。
210月南京8盘上涨价榜 半数为公寓
【数据统计时间：9月25日-10月25日】
10月南京8大板块仅有8家楼盘出现涨幅，其中公寓项目占一半。仙林板块公寓项目九霄梦天地，以13.04%的涨幅，位于全市榜单第一。
新政之下不少投资客放弃住宅，而选择不限购、不限贷的公寓，公寓市场迎来新契机，也拉动了公寓价格的上涨。住宅方面，价格比较平稳，在新政的阴影下，基本不会出现大幅上涨的可能。
三
调控升级后的第一周，南京楼市只有2盘入市，分别是证大大拇指广场和复地宴南都，都没有售罄。此时，很多开发商还处于观望的阶段，按兵不动。但投资客散场，令之前捂盘的开发商措手不及，为了抢夺有限的购房者，纷纷加入开盘大军。
新政后第二周，9家楼盘开盘，第三周，10盘入市，第四周（10.27-11.1），共有12家楼盘开盘，推出近3000套房源。
开盘节奏明显加快一方面有楼市严查的作用，另一方面虽然大多数楼盘借着今年南京楼市的火热势头，已经完成了年度指标，但明年的行情走势难免让人担忧，尤其是之前投资客比例较高的区域，更加使人不安，如何抢夺有限的客户资源也成了摆在房企面前的问题。
在楼市火热的时候，摇号选房成了家常便饭。一两百套房源动不动就千人来抢，能被摇中进入选房区就是幸运儿。然而现在，除了几个仍然坚挺的区域外，不少楼盘已经无法蓄满足够的客户，“日光”“售罄”也逐渐成为市场的稀客。
开盘现场冰火两重天
双限之后，并不是每一个区域楼市都如临大敌、遭遇寒冬。此前价格涨幅平稳，且有利好支持的或者发展较为成熟的板块，会相对来说较为保值。这段时间，正是检验各家项目产品质量的时间，只有项目产品过硬、品牌口碑好、配套齐全的项目才能赢得市场。
365淘房根据近期各板块加推的标杆盘目前均价与年初均价的涨幅数据，计算出各板块买房安全指数。安全指数相对较低的是桥北、麒麟等地。这些都是新政前房价步伐迈得太大的区域，生活配套、环境品质赶不上房价上涨的速度，“水分”较多，“虚火”较旺。
新政之后部分项目的认购和成交几乎可以用“惨淡”来形容。网上房地产的统计数据显示，江北某楼盘最近一次开盘去化仅两成左右。据房产中介介绍，已有桥北房东报价开始“缩水”，总价降幅在10万元左右。
南京主城八大区受到双限的打击，不受限的区域及都市圈此刻正在酝酿逆袭。溧水楼市自新政以来，新房认购量上涨明显，有3次单日突破100套。六合楼市日均认购约42套，高淳相对较弱，每日也有19套左右的认购量。
10月29日，365看房团吸引了千余网友参加，往常前往江北看房的网友是最多的，但这一次，都市圈线路热度却最高。参加溧水线的就有近百余购房者，而镇江投资线更是有网友当场下定成交。
都市圈吸引的不仅是购房者，还有开发商。10月20日，万达包揽了溧水城南S7沿线高平大街站的四幅地块。10月25日，经过195轮竞拍，碧桂园以21.8亿元拿下石湫镇的6幅地块。大牌开发商的进驻、房屋品质的提升、生活配套的完善，加上“不限购、不限贷”，都市圈确实比以前更受买房人青睐。
四
据市房产局公布的数据，11月南京将有53个楼盘携9514套新房入市，其中江南六区将供应4100套新房源。江宁、城北、城南是主力供应板块，溧水板块异军突起，将有近1000套房源上市，刚需们有福了，选择机会更多了。
德梁行南京公司副总经理 杨煜：根据自身需求而定
开发商至少到明年第二季度不会出现降价促销的情况。我们行业预估，按照以往的经验，这波调控会持续三年。房价整体会趋向平稳，个别涨幅大、配套不齐全、规划一般的区域会出现下跌。我们认为明年第四季度价格会出现调整。需求比较急的，趁着限购，自由地去挑选。买房投资的还是先观察观察。
《现代快报》时政民生部副主任 马乐乐：房价无法续涨 除了河西其他区域半年内不要考虑
“量在价先”。严厉新政，造成场内的购买力大幅度下降，伴随着量的下降，房价会快速放缓甚至走平。新政出台后，由于观念的分歧，仍然会有一部分买房人视若无物，进场买房。当这部分人口袋里的钱变成购房合同后，后续的购买力不再，房价无法续涨。明年年中迎来交付潮，二手次新房供应集中增加，也会牵制新房价格。
因强力限价，导致河西楼盘售价明显低于市场价格，在限价解除前有可靠的安全边际。如果不是这个区域的房子，建议半年内都不要考虑买房。
365淘房在10月中旬曾做过一份调查，结果显示，大约一半的网友认为南京未来6个月房价可能会下降，打算今年四季度买房的网友占比最低，近一半投票者希望在明年下半年买房。可见，多数买房人对当前的南京楼市仍然保持着观望的态度。
经历了这一轮新政，房子的“投资属性”被削弱，未来房子将更倾向于“居住属性”，房地产市场将逐渐进入平稳发展期。对于刚需而言，不妨趁这段时间冷静观察，仔细挑选，从容不迫地买到适合自己的房子！
近日楼市热闻
徐梦月 |故事的小黄花
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