新政后这些板块受影响巨大！ 揭秘南京楼市两大怪象
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10月5日，南京楼市出台史上较严厉的限购限贷政策。如今，双限满月，南京楼市也出现了或明显或隐藏的些许变化，各种怪象也不少。我今天就来讲讲这一个月来，南京楼市的各种怪象。
新政后购房者是这样想的，开盘不再是整齐划一的“日光”
说怪象前，先说说最近身边两个朋友的买房故事，或许能代表当下购房者的两种心态。
一位朋友，今年来一直有换房的打算，但没下定决心，新政前根本不敢动，现在住的房子不愁卖不出去，但她担心卖了买不到。新政后，她下定决心，挂牌卖房，不急着成交，哪天卖出去了，她也不担心买不到，“现在市场上房子不是多么，可以慢慢看看了，至少不担心抢不到。”
还有一位朋友，继续坚定的买房，自住投资都可以。新政前一直没下定决心买房投资，担心市场太过疯狂，反而新政后出手买了河西南，“新政前哪买得到河西南啊，现在仍然被限价，买到还是赚的，反正我又不急着1-2年套现走人。”
这两位朋友的心态是目前南京楼市真实的写照。走势不明朗的情况下，各区域楼盘销售结果也是情况不一，不再是新政前整齐划一的“日光”、“夜光”。
365淘房统计，限购限贷升级后，10月5日至今，南京共有42盘加推新房源。根据网上房地产数据，截止今日，这42盘所推房源仅16盘销售9成以上，占比38.09%；销量在7-9成的有9盘，占比21.42%；另外的17盘销售在7成以下，占比达40.47%，其中7盘销量在4成以下，占比近16.66%。
（备注：11月之前开盘楼盘销售数据统计截至于11.3，11月之后销售数据统计截止于11.10）
南京楼市怪象一：南京主城区域严重冷热不均
限购限贷升级版加上强力打击捂盘惜售等一系列政策出台后，南京各板块楼盘几乎是集体出动，区域冷热不均愈发明显。
但并不是每一个区域楼市都如临大敌、遭遇寒冬。此前价格涨幅平稳，且有利好支持的或者发展较为成熟的板块，会相对来说较为保值。从统计数据来看，销量9成以上的16个盘集中在河西、城南、江宁这三大板块。此前火热的江北、城北却鲜有楼盘销售良好。
河西自然不用多说，看得见的价值。此前河西限价最为严厉，河西南近3个月无楼盘加推。政策出台后，河西南佳兆业城市广场、金地中心风华和朗诗熙华府三盘加推，但供应量远远小于需求量，身边仍有不少人购房者对河西南虎视眈眈。
城南上个月5家楼盘连续开盘，万科九都荟都荟南苑、旭辉铂悦秦淮、绿地玉晖、保利堂悦和中交锦致等迎来了城南最大的开盘潮，且销量基本都在9成以上。但开盘潮过后，到今年年底，仅有绿地玉晖有新推房源计划，仅275套房源。
目前燕子矶毛坯均价在26000元/㎡ ，精装均价在28500-30000元/㎡。新政后区域内开盘销量并不是很理想（销售情况来源网上房地产），有的楼盘部分楼栋成交比例甚至为0%！认购基本在5成以上。
区域内自2014年开始，已经聚集三家开发商进入燕子矶，板块逐渐开始加速，而2015年以来，又有三家品牌房企以“高地价”入驻板块，区域正式迎来开发的井喷期。
我初略统计了燕子矶目前的8个楼盘，去年至今有高达7000多套的上市量，相当的惊人。
上市量井喷和限购限贷给足了购房者挑选的空间，个人认为燕子矶房价或有所下调，考验楼盘品质的时候到了！
江北的规划蓝图不断扩大，纸上谈兵总让人觉得没有安全感。最严政策让江北岌岌可危，但近期江北城建力度加大加快。
目前江北高价盘销售情况不理想，开发商蓄客转化节奏明显减慢，二手房价格降了等现象都表明政策对江北市场影响之大，那么城建利好能不能支撑房价？（详情请戳：今天独家曝光江北新区两大重磅利好！但别高兴得太早......）
南京楼市怪象二：都市圈成爆款 无房可售房价高涨
听了太多投资房产转手就赚几百万的故事让手里有点余钱的人打起了小算盘。人人都在谈房，耳融目染中得知跟着规划买房必赚、早买房早好、钱不能白白放在手里贬值，买房最靠谱等等一系列的言论，更让“炒房风”横行。
都市圈价格低，有的还有不错的规划，加上现在主城限购限贷，投资都市圈似乎成了首选。
宝华并入南京的风声一度盛行，而且有这五大理由支撑，更让投资客看到了希望。
1、宝华区域水、电以及电话等都是南京的，如果不划入南京，怎么不和镇江同步。
2、宝华旁边的龙潭、汤山等，都属于南京版图，且与宝华紧邻；就南京目前的情况而言，要突破1000万人的大关，必定需要扩张城市版图。
3、句容与南京是1983年开始分开的，香港和澳门都回归了，宝华回南京似乎也并非不无可能。
4、宁镇扬一体化，规划中的15号线很有可能成为与南京主城打通的重要枢纽。
5、马鞍山、滁州等城市因为涉及到省级之间的规划，难度相对较大；而紧邻仙林的宝华区域，自然很有希望成为头号种子选手。
供不应求房价自然会上涨，宝华的彩虹城项目今年年初至今年4月份均价都在6400元/㎡-6800元/㎡，而10月份推出的7号楼均价高达14000元/㎡，整整上涨了7000元/㎡。
你能想象这是宝华楼盘的开盘现场，吸引了2000多人，多数为投资客，开盘现场甚至有网友表示，“这年头钱不值钱，总价100万不到的投资，风险小，而且我可以去银行贷款嘛，等同于我就掏个50万就买了套房。”
南京市区房价动辄3、4万/㎡，靠自己工作买房基本成了奢望。而溧水，开车5分钟就能上高速，宁杭高铁通车后，溧水到市区最快只要16分钟，学校、商场生活配套也很齐全。房价更可观，不少楼盘均价还在万元以下。
从溧水1-10月房价涨跌来看，溧水所有楼盘全面看涨，最高涨幅高达63.33%，平均涨幅也达到了28.96%。目前，溧水基本处于无房可售状态，反之主城有些区域库存量较大。
前段时间溧水又迎重大利好，万达广场确认进驻溧水。
10月20日，万达在溧水一口气以底价10.6亿拿下4块地，未来将打造溧水万达广场。这是南京继河西、新街口、江宁、仙林后的第五座万达广场。
高淳相对于宝华、溧水来说是距离南京比较远的一个区，房价自然也比不了宝华和溧水。目前，高淳核心区房价大概在7000元/㎡左右。
2014年高淳因碧桂园、雅居乐等开发商入驻，开发体量也比较大，高淳购买力已然穷尽，故2014年高淳房价开始下降，高淳一度进入现房销售时代，直到今年下半年开始才慢慢回升。
高淳房价开始回升的原因来自于南京购买力的补给。小5妹从高淳置业顾问处了解到，南京不少人跑去高淳看房子，有的南京人自己觉得高淳不错买了一套后又拉着亲朋好友来买，“回头客”很多。靠近S1号线地铁旁的楼盘价格比较高，地铁开通直接连接到南站，还是比较方便的。她还透露，现在整个高淳都无房可售，要买只能等加推的期房。
此外，在与置业顾问的交谈中，小5妹得到一个爆炸性的消息，仁恒或进驻高淳，意向高淳碧桂园北部地块。仁恒相关人员此前还去高淳各大楼盘进行实地考察。（PS：仁恒江湾天成的影响力已覆盖到高淳，若仁恒进驻高淳必是极好的，品牌开发商的加码一定程度上会提高区域房价）
南京最严政策出台一定程度上利好了主城周边区域，三四线城市去库存效果显著。但是真的适合投资吗？
都市圈和南京，一荣俱荣，一损俱损。南京楼市火热时，都市圈的房价能出现一定涨幅，而南京房价一旦回落，都市圈并不能独善其身。就拿溧水来说，溧水房价想涨起来，还是得等禄口等地发展起来才能拉动溧水的发展。
现代快报资深记者马乐乐的观点，我也是认同的。他认为，买房投资，不是为了投资而投资。如果仅仅是希望把手里仅有的钱投资出去而盲目投资，这样的做法只是对自己钱的不负责任。这与股市里大牛市到来时，从未炒过股的人，听从“股神”的指点而杀进股市一样，都容易成为被“收割”的对象。
任何一种投资，都应当先立足于考量风险，再考虑争取收益。如果没有寻找到合适的标的，完全可以持币观望。
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拯救刚需！ 南京限购区域2万/平以下盘几乎绝迹 可选的都在这！
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小5妹 |南京楼市奇女子
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