说江宁不抗跌！？3个理由说到你无力回击

2016-11-12 顾仕侠 365楼市

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江宁卖3万/㎡，有5000是缴的智商税”、“新政一旦出台，江北、江宁、城北肯定立马降价，也最不抗跌”……今年5月份的时候，关于江宁卖到3万值不值得讨论曾经甚嚣尘上。1个多月前，以上的这些言论在限购、限贷新政出台后被不少人传播。

而时间已经过去一个多月，如今来看，江宁以百家湖、九龙湖为代表的区域依旧坚挺依旧。

在11月17日即将拍卖的地块中，江宁有7幅地出让，就江宁而言，更加完善的商业、交通、教育配套也在不断刺激区域的提升，增加区域的抗跌性。

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新政后江宁迎来开盘潮多盘战绩不错

从10月5日新政发布实施开始，江宁的开盘潮就没停过，截至目前为止，已经有11盘推出新房源，这其中不乏4家纯新盘。

虽然不少楼盘开盘都选择低调处理，但是根据目前南京市网上房地产的数据情况来看，6盘基本都取得了售罄的战绩，此外，还有2盘去化8成左右。

根据开盘情况来看，在过去的1个多月里，江宁板块共计有11盘奉献出2500余套房源，这其中有改善盘接着“圈钱”，还有刚需盘首秀实力卖光。

在价格方面，整体比较平稳。以百家湖、九龙湖为代表的楼盘，整体均价上涨都不大，走的是稳健路线，其中龙湖春江郦城整体均价和项目8月份加推的均价基本持平；而九龙湖的万科翡翠公园成功实现两连涨后均价已经达到29500元/㎡，已经基本和百家湖区域持平。

而以滨江、禄口为代表的刚需区域，整体均价也有所上升，其中新城保利天地均价已经达到17000元/㎡；滨江纯新盘禹洲弘阳滨湖里首开整体均价12000元/㎡左右，刷新了区域房价。

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限价3万/㎡依旧卖的欢江宁改善热盘关注多

“百家湖年内冲击3万”、“江宁限价3万红线”、“百家湖到底能不能过3万”……关于百家湖限价的故事，从年初就开始成为热点，尤其是在龙湖春江郦城2次开盘都未达到3万/㎡之后，百家湖3万红线的事实基本被坐实。

中秋节前（9.14），备受期待的百家湖纯新盘景枫凤凰台终于领取了项目首批房源销许。房源均价卡在了29500元/平米，江宁3万梦再次碎了一地！

（景枫凤凰台开盘现场）

当天共计983组购房者参与景枫凤凰台552套房源的抢夺中，当晚所有房源就被选完。

此外，加推3次均价依旧只能在29500元/㎡徘徊的龙湖春江郦城也是“被抢房”热门，10月27日，项目加推210套房源，当晚在500余组购房者的见证下，项目同样卖完。

（龙湖春江郦城开盘现场）

此外，九龙湖板块的万科翡翠公园在均价达到29500元/㎡的情况下，也同样被购房者选购完。

从景枫凤凰台、龙湖春江郦城、万科翡翠公园几盘的销售情况来看，多数购房者对于江宁主力区域3万/㎡的价格认可度还是比较高的。

限价除了影响老盘之外，对于新盘的影响也不小。新盘方面，金辉禹洲金陵铭著目前已经对外释放价格——3万/㎡以内。项目负责人直言，百家湖限价已经是铁的事实，项目地价虽然比旁边高，加上产品也做了升级，但是整体房价还是卡在3万/㎡红线之内。

百家湖另一家纯新盘——中锐星湖名邸虽然主打的区域改善，整体面积107-141㎡也是满足改善的需求，但是整体价格也应该基本在3万/㎡以内。

上述两大新盘最近都收获了不少购房者的关注，而不少看过项目的购房者也表示，在目前限价的情况下，百家湖新盘还是颇具有性价比的。

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出让地块不断配套完善的江宁成稳涨股？

除了江宁多盘销售情况比较乐观之外，江宁最新挂出地块的价格也在一定程度提高了购房者对区域的期待。

10月份，国土局挂出9幅地块，其中江北2幅地块、江宁7幅地块。其中淳化街道2幅地块、禄口区域2幅地块、东山板块1幅、吉印大道1幅、汤山街道1幅。该批9幅地块将于11月17日进行网上拍卖。其中，江宁东山街道宅地最高地价达到25013元/㎡，淳化街道最高地价达到1.9万/㎡。

江宁东山板块一幅mini宅地G70地块登场，地块为外港河以东、泥塘路以南地块，该地块实际出让面积为24787.11平米，用地性质为二类居住用地，容积率为1.0＜Far≤2.5，建筑高度60≤H≤100米。

G70地块起拍价为9.4亿元，最高限制地价为15.5亿元，地块起拍楼面价为15169元/㎡，最高限制楼面价为25013元/㎡。

位于江宁区淳化街道的两幅地块相近，其中G67地块江宁区高新园淳化商业街B地块，实际出让面积66267.16平米，规划用地性质为二类居住用地，容积率为1.0＜Far≤2.0，建筑高度H≤60米。

G67地块起拍价为12.9亿元，最高限制地价为25.2亿元，地块起拍楼面价为9733元/㎡，最高限制楼面价为19014元/㎡。

G71江宁区高新园淳化商业街A地块，实际出让面积32246.14平米，规划用地性质为二类居住用地，容积率为1.0＜Far≤2.0，建筑高度H≤60米。

G71地块起拍价为6.3亿元，最高限制地价为12.3亿元，地块起拍楼面价为9769元/㎡，最高限制楼面价为19072元/㎡。

除了土地出让的刺激之外，江宁不断完善的配套也成为区域房价的“强心剂”。交通方面，地铁1号线、3号线、机场线形成了密集路网。此外，规划中的5号线、8号线、12号线、13号线以及16号线也在一定程度上改善了江宁的出行条件。

商业方面，江宁的商业可谓非常密集，此前，区域已运营的商业有欧尚、同曦假日百货、同曦万尚城、江宁万达、同曦瑞都、江宁金鹰、砂之船奥特莱斯。

而在今年9月28日区域还迎来景枫KINGMO和21世纪太阳城两大购物中心的开业，区域商业将迎来发展新高度。

教育方面，以游府西街小学、北京东路小学、力学小学、晓庄实验小学、拉萨路小学江宁分校、南外江宁分校以及琅琊路小学在内的7家名校集中进驻也给江宁教育短板提供了新鲜血液。

南京的江宁板块，经历了10余年的发展已成功蜕变成一个极具吸引力的板块，而区域内房价的不断飙升也使得整个板块“脱刚”的进程不断加速，不过就在江宁整个区域脱刚的大势下，江宁禄口以及滨江板块还处在刚需阶段。

事实上，业内专家表示，江宁板块由于整个板块面积较大、交通便利性还存在死角等原因，的确会出现区域分层很明显的情况，这和区域内商业、交通配套分配有着很大的关系。

而这些新兴区域在政策调整期的确很有可能出现调整，不过，任何一个新区域的发展都是需要时间的。而随着江宁各区域配套的不断完善，江宁板块整体的抗跌性也会逐渐增加。

而最后的最后，我想说，一般政府限价的地方都是值得期待的地方哦！（比如河西、比如江北新区核心区……比如江宁！）