讲个笑话，镇江比南京更值得投资 不过，宝华还会涨

前两天接到一个电话，有个外地朋友打算专门抽一天时间把溧水和宝华都看看，因为溧水3月还有两大纯新盘要开，听说蓄水达上万组，宝华下一批房子要涨。

没错，宝华很火，六合溧水都很火，居然还有人丢出镇江比南京更具投资价值的言论。真的如此？

镇江比南京更值得投资？

前几天，经济学家马光远在镇江一场活动上放话，2017年镇江比南京更值得投资，未来镇江出现比南京价格更高的房子也不是没有可能。

我摸了下良心很想说，镇江宝华镇下一批准备涨到1.3-1.4万/平米的房子，真比南京的高淳溧水还要贵，但你要说镇江比南京更值得投资，我就不得不引用他自己的观点来反驳他的结论了。

马光远说：目前中国的城市群发展还没有形成，城市群对人口的吸纳力，目前根本还远远不够。一旦城市群真正发展起来，对房价带动能力会更强。

我的观点：这就承认镇江的人口导入能力是不高的，我之前也说过宁镇扬发展起来的前提是南京足够强大，南京越强，宁镇扬越有戏，于是，买入南京周边，潜台词是你要多放在手上几年啊。也许5年，也许10年，就看你心理预期了。

马光远说：如果说今年投资南京还是投资镇江，那肯定是投资镇江更好，南京今年房价波动的概率更大。

我的观点：且不说南京新房房价目前几乎没有降，而且一旦南京房价波动，那我应该买降价的南京，还是买正在涨价的镇江呢？虽然这两个量不成比例，但是一个机会成本的问题。

世界会变的，宁镇扬和江北新区现在是南京打造江苏首位度的两张王牌，宝华的暴涨，我想还会继续，短期看涨，中期横盘，最后的造化，就要看南京是不是能足够强势伸展触角，强势到把买不起房的人逼到远郊还不肯走，打造一小时通勤给年轻人留口喘息。

南京肯定比镇江有投资价值，但是难度更大，价格更高，相比之下，宝华楼市火爆是事实，镇江均价只有宝华价格一半，即使被一车车急着去抄底的人强行拉着跑，然后呢？接下来去买的是镇江人还是南京人？

3个令人震惊的消息

很多人还是想问现在比较火的几个不限购区域，哪个更值得投资？

区域	价格区间	距新街口距离	最大问题	最大卖点
六合	1.3-1.5万/平米	44公里	过江	江北新区
宝华	1.2-1.4万/平米	30公里	不是南京	仙林小弟
溧水	1万/平米左右	54公里	距离太远	宁溧城际  万达广场

综上所述，不限购区域值得购买的排名，我认为是这样的：六合＞宝华＞溧水

尽管如此，关于溧水，我还得知3个惊人的消息：

1、溧水离婚半年的，按揭贷款办不了。我琢磨了一下，溧水不限购，离婚为的不是购房资格，而是首付比例，原来，溧水的贷款比南京审核还严。而这一政策都是从去年10月南京限购后开始的。

2、溧水部分二手房比新房贵，因为溧水限价，买不到新房，昨天南京退房最火爆的不是河西，不是江北，而是溧水一套房有263人报名。而且溧水最近都无房可售。今天南京最火的竟是这里 超400人垂涎8套房……

3、溧水南部的纯新盘碧桂园S1秦淮世家，近期举办客户答谢宴，竟有3700多组客户意向要买百套首开房源。

碧桂园S1秦淮世家答谢会

还是坑吗！？我实地走访了宝华楼市

为什么那么多人一提到宁镇扬，就摇头说，千万买不得？

坑，巨坑！那都是自己或者身边人都掉进去，还没跳出来。2013年均价就已经7000元/平米左右的宝华，整整横盘了3年了，3年没涨过价。

如果真的是坑，为什么还有那么多人一直在问宁镇扬到底能不能买？

因为2016年初从7000元/平米涨到现在的14000元/平米，太快了，有人直言，不要把它当你要住的房子，而是一块跳板，一个筹码，让你有一天能趾高气昂的杀回南京。这就是吴翔华老师所提过的穷人的投资品。

总价100万？不，下面我要和你说的宝华，均价已经在13000-14000元/平米了，总价120-150万左右。

让我先来科普一下南京和句容到底有多近？

1、宝华的优越感，离南京那么那么那么近

      现实：但你还是镇江句容的大宝华啊~

这张图是为了告诉你：宝华很神奇，水电气和南京一样收费，甚至电话号码都025开头，我想宝华镇少年从小都有一种“我是南京人”的感觉，毕竟过了一条河，就到了南京，从距离上来说，宝华离南京最近。

2、拿着句容的工资，买南京价格的房子

      现实：密密麻麻的二手房

宝华镇距离经天路地铁站5-7公里，开车5分钟，沿着万达茂一直往东开，说万达茂辐射宝华其实一点不夸张，直线距离真的很近。只要你去宝华卖房一条街看看，一眼望去20多家楼盘，密密麻麻的房子，让我心生疑虑，这么多的房子，二手房卖给谁？

根据我的实地走访，买入宝华的自住人群也是有的。

宝华的房子千万碰不得吗？我的回答是：因人而异。

前几天有朋友咨询我，打算把桥北房子卖了到宝华买170平的大房子，他在万达茂给孩子还买了两套，离着近好照应。他的选择符合了他的需求，未来活动区域在宝华附近，大面积购入为了养老，我也没觉得有什么不可。不过，你要养老，真的要靠南京的医疗了，不会真的靠宝华吧，包活未来小孩上学、落户这些你都不在乎的话，大可以买买买。但如果你是投资，为接盘的人想一想。

听说宝华都在抢房？是当地人还是南京人？

问问自己，是你，你会买这住？未来你准备卖给南京人还是镇江人？

长远来看，南京的辐射力是反噬镇江的，宁镇扬一体化，带来的是人口的对流，由于地缘性，宁镇扬有钱人有资本会倾向选择栖霞山、仙林湖、地铁小镇、麒麟、汤山、青龙山，目前价位都在2-3万元/平米。

而且不限购区域的持续火爆，会大大降低性价比，相比之下，南京1字头以下的部分板块，如板桥、禄口、江宁滨江、正方新城的性价比难道不比他们高强？

3、宝华圆了南京人的买房梦

我大致走访了宝华近期卖的比较好的4家有代表性楼盘，分为经济型、大户型和别墅。

如果你想要一个田园梦

宝华的山水资源很棒，穿过长长的宝华山森林公园迎宾大道和千年古村，宛若进入景区，进入山里，开始归隐小镇模式，就能看到最近在业内大热的楼盘宝华桃李春风。都市生活不开心，有一个地方能让你回自家的院子喝茶打坐，修身养性，适合人群是，有几百万买一个心头好，有能力买，开心就好。但这一定不是你柴米油盐的生活，几百万的价码是中产的情怀。

如果你想来个经济实惠的：

万都东樾属于经济型的宝华盘，户型方正，加上赠送面积得房率可到88％，125万起你可以拥有90平左右的标准刚需房，价位在1.3万/平米左右，而且毛坯交付，从现场来，看房人大多还是南京去的投资客。

另一家则是远洋心里，这家挺有意思，售楼处都还没有盖完，房子就已经卖了大半，户型方正，得房率颇高。和我一起去的南京某品牌楼盘业主直呼112平的户型和这家99平的户型几乎一模一样。开发商表示，购买的人群不少是仙林高校的老师，下批近期加推，可能要涨1000元/平米，达到14000元/平米。

3、什么人容易对郊区的大面积产品心动？

品牌精装、大户型、低单价、低总价，老头老太喜欢，这是买来自住的原因。

据售楼员表示，碧桂园翡翠华府一共开了两次盘，一次拿出1800套，一次卖出1600套，千人抢房的场景，看得人心惊肉跳，别家13000元/平米的毛坯，这家14000元/平米的精装，看上去很划算，但是前期115平和140平的大户型几乎卖完了，剩下就是200多平的超大户型，怎么算下来也要300万左右。

几个楼盘看完，宝华的房子如果放在南京来卖，这样的产品，户型和得房率应该是不差的，我还是那句话，打算自住，在仙林附近活动，也是一种不错的选择。

但是当我饥肠辘辘回到宝华镇中心打算吃个饭，宝华才脱去仙林东的外衣，小镇的原貌开始浮现。

在镇中心穿过一家包子店，一家紫燕百味鸡，一家国产手机旗舰店，一家90年代感门头的老苏果和各类小杂货铺，终于寻觅到了宝华神面，我也意识到，宝华就是宝华，哪怕路上跑的都是苏A的车，电话是025开头，终究你还是镇江句容的小镇。

新房涨涨涨 二手房冷冷冷

1、库存去了大半，成交是过去3年总和

2016年3月，句容全市库存量达到了惊人的2.9万套，而2017年1月数据句容的库存已经1.5万套左右，库存去了一半。

而在2012年到2015年期间，整体的成交分比为10463套、16545套、15877套和15179套。相较之下，句容2016年整体的成交量超过了前三年的总和。

当然，对于“大丰收”的句容来说，成交量的猛番背后，区域房价也是齐刷刷的上了一个新台阶。

2 、16个盘都在涨价，1.4万/平米成宝华均价

碧桂园系列楼盘

2016年初碧桂园强势入驻宝华，提升了区域房价。有消息称，光碧桂园一家2016年在宝华卖货就超90亿，占到了板块1/4的业绩。所以，碧桂园是句容当之无愧的霸主。

目前句容碧桂园系列楼盘中，属于黄梅镇的碧桂园凤凰城的价格从8000元/㎡到10000元/㎡，上涨了2000元/㎡。其余宝华镇的碧桂园楼盘中，翡翠华府同样也是2000元/㎡的涨幅，大学印象则上涨了1000元/㎡。仙林东郡和伯爵山由于在售少量住宅房源，价格保持不变。

近期碧桂园凤凰城即将加推新楼栋，约180套，主力面积101、125平方米，预计均价10000元/平方米；另外142平方米的户型预计均价13000元/平方米起。

宝华的“老盘”

这类楼盘都是在2016年之前开盘的楼盘，其中恒大雅苑、仙林国际花园、同城世家更是“元老”级楼盘，着重对比了下从2016年10月到2017年2月这段时间内有加推的楼盘，恒大雅苑、四季金辉、同城世家的价格均上涨了4000元/㎡。

这些楼盘中恒大雅苑、京东紫晶住宅接近收官。其中恒大雅苑只剩余少量175平方米的住宅在售，京东紫晶住宅已经全部推出来。另外招商依云尚城一直没有动静。

当然也有楼盘传出了加推消息。仙林国际花园预计5月份加推三期L号楼，约200套房源。四季金辉预计6月会加推三期房源。

2016年“鲜肉”盘

再来看看2016年上市的“鲜肉”盘们。远洋心里、濠锋星钻、万都东樾与去年下半年首开的价格相比，出现了1000元/平方米的涨幅。彩虹城10月份之后一直在售7号楼，所以价格没有变化，但是和2016年6月（8500元/㎡）相比，价格几乎翻了一倍。

近期远洋心里将加推2号楼房源，共132套，面积为88和99平方米。目前放风价14000元/平方米，涨价的势头还是蛮猛的。

3、句容本地论坛上网友爆料，一年下来句容二手房成交量不足3000套

我突然发现句容人不怎么喜欢买二手房，有钱人直接买现房或者期房，没钱的不买，据镇江句容二手房统计数据显示一年句容二手房成交量才2931套，这个数据还是特别低的，希望那些在句容炒房的投资客醒醒了，接盘侠太少，你很可能就悲剧了……我仔细看了下到底哪些人买房，一年的刚需也就3000左右，主要是老换新的比较多，也没想到目前句容的房间都涨到6000了，感觉有点吓人！

我们关注两件事，涨到心里价位和卖出去分别需要多长时间，这决定了你的购买力成本。我查阅了一下，宝华一室套出租房的价格在1200元/月左右，以恒大雅苑为例，80平报价115到120万，单价在1.4万/平米以上了，但我身边也有1.2万/平米挂了半年还没有动静的，二手房价格心理预期比较高，宝华二手房的市场偏有价无市。流动性差，就意味着涨再多也无法变现。

而且宝华房源密度大，供货量充足的一米，未来降价的底线是个谜题。

还是坑吗！？

珍惜你的买房资格，南京的六合、溧水，你因为不限购所以出手，但同时也失去买南京主城的资格。

宝华能买吗？

我上次说过，世界会变的，以前南京周边都是是坑，哎呀这意思是，宝华现在是宝了？后半句是，南京辐射能力没达到预期，坑还是坑。

我要承认照宝华现在新房应该在12000-14000元/平米了，二手房挂牌价也在12000元/平米左右，但是你问问之前4000、5000、6000元/平米买的，熬了多少年才到今天的行情？

举个例子，宝华现在卖12000元/平米的某盘，2014年6400元/平米开盘，看上去涨了很多。

但是

2014年 6400元/平米

2015年 6800元/平米，一年涨了400元/平米

2016年3月 7500元/平米，涨了700元/平

终于等到了南京限购了，冲到了14000元/平米

南京限购拯救了周边城市，那么限购取消那天呢？

南京发展宁镇扬的目的是什么？是高质量的人口，要么高学历要么高财力。

未来南京房价是什么走势？越来越买不起的逼到南京的边缘，穷富对流，宁镇扬有钱途的来买南京，买不起南京的买周边。

看到有人说听党的话，一线稳二线冷三线燥起来，我就笑了，响应国家去库存，你真是太棒了！三四线是涨起来了，敢不敢试试卖卖？下面几句话与君共勉：

1、南京强则宁镇扬强，南京的辐射能力，决定了南京周边城市的未来是否水涨船高，5年后南京的辐射能力要追上当下的上海，你有几分把握？

2、南京能带动的只是南京周边，镇江的二手房你想卖给谁？

3、什么是泡沫呢？本身没有购买力，纯属靠蹭。

4、你把南京房子卖了，期待换两套宝华、汊河，那么等限购解开，你的房子打算卖给谁？还能杀回南京吗？

投资买房还是多问问，谁来接盘这件事比较靠谱。

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