今天1200组人去滁州买房 滁州值得南京人出手吗？
这两天，全国楼市的热点很多，而今天，南京楼市最大的热点是：滁州汊河一纯楼盘开盘，引来了1200组购房人。恰巧，开盘前，我去这个楼盘实地走访了一下。
“别家是卖房子的，我们家是造城的。”
“当地人都知道，房价就是我们家托上去的，开一次，涨一次，你要么不买，要买就要接受这个价位。”
“北京的客户都不来项目，直接打钱给我们，直接买。”
……
这些听上去极具诱惑的说辞，让越来越多网友问我，汊河能不能买？
我去实地考察了一番。先说说我的直观感受：如果你去一趟汊河就能感受，什么叫全城骚动。
一车一车的看房班车和自驾的南京客户，被各路销售人员带领。因为是上周才公开示范区，所以我还能看见一个叫等待区的特别设置，据说是周末看房的人太多，怕接待不过来，所以分批等候进去参观，这我是头次看到，一般只有选房现场才会设置的等候区在看房阶段就搬出来了。
这是示范区刚公开的时候排队看房的人：
在售楼处现场，你能很明显分辨来自各个分销渠道的置业顾问，接待着操着各种口音的买房人，这些客群和我在南京售楼处看到的不太一样，大多衣着更朴素，也更年轻。毕竟首付20万，这个门槛的确低。举目望去各个角落都有买房人和置业顾问，甚至弥漫着一点小紧张。毕竟700多套房子，已经有1200组摇号，置业顾问说交了认筹金的人有4000人，反正首开买不到了。来这里，你会发现身边的售楼员，中介很多自己都想买套来投资。
接待我的置业顾问，在介绍项目时候，有几句话让我印象深刻：
1.“别家是卖房子的，我们家是造城的。”
2.“如果你对我们稍有了解，当地人都知道，房价就是我们家托上去的，开盘一次，涨一次，你要么不买，要买就要接受这个价位。”
3.“北京的客户都不来项目，直接打钱给我们，直接买。”
4.我们项目距离南京北站，开车去十几分钟，南京北站亚洲最大的高铁站，当年南京南站附近也是一片荒芜，现在都3万多了，北站未来一定有大量人口，必然会繁华，这是毋庸置疑的。
5.地铁一响，黄金万两，我直接就有宁滁城际轻轨从家门口过。
6.南京房价谁来接盘？南京房价太高，有那么多毕业生要留下来，但是其他地方都买不起，只能买这里了。这里毋庸置疑没有风险，这个区域就是一眼看涨的区域。
眼见为实！汊河楼市真相是这样的
首付：来安目前政策名下无房首付是2.5成，名下有房有贷也是3成，首付20万内，只接受商贷。
置业顾问很笃定的接盘人：在南京买不起房的高校毕业生和在这边就业的人。
通勤时间：
地铁：林场到新街口大约1小时＋班车从林场出发大约13分钟（半个小时／班）。
开车：50公里左右，开车1小时。
周边楼盘：
金鼎湾：销售人员介绍最近一次加推价格7500-7800 元/平，卖完了；
雅居乐林语城：5月加推预计8000元/平精装，上次深夜加推6400元/平，2016年6月4400元/平，2015年3300元/平；
碧桂园城市花园：二手房价8000元/平。
配套：
目前是仅靠汊河镇的乡村配套＋碧桂园城市花园的配套；
南京医科大学第二附属医院2016年9月签约，今年投入使用；
扬子江公交总站中心正在建设中。
我从明华房产店长那处了解到的汊河二手房市场：
碧桂园城市花园大约有1.2万套，现在二手房价格在7500-8000元/平左右，房东看涨最近想坐地涨价的不少，二手房市场比较活跃，预计每月成交100套左右，接盘的有周边楼盘的销售人员还有上海和南京及其汊河本地人。
作为江浦人，在他看来，长江大桥拥堵已成为过去式，现在的汊河大桥常常堵车，以前买不起房的人过江去桥北买，未来说不定买不起房的人都来汊河买了，毕竟江北都买不起了。
那么，汊河这个区域是否真的如置业顾问所说呢？我找来了一些资料：
南京北站：开建时间2018年
北站枢纽：2020-2022开建
宁滁城际：城际铁路 2017年7月开建 2021年4月通车
工作人员表示，目前公示的线路走向和站点位置、名称均为可行性研究阶段，不代表是最终确定的。未来在最终施工图设计中，还会根据具体情况优化方案，可能对现行的站点作出相应调整。
这三个时间点证明：
第1轮兴奋点：2017年7月，宁滁开建；
第2轮兴奋点：2018年，南京北站开建；
第3轮兴奋点：2020年，南京北站枢纽开建，交通的价值兑现是2022年。
现在我们来详细分析一下南京北站
宁滁轨道1号线未来接入南京北站
最新消息，滁宁城际铁路滁州段第二次环评公示结束。根据最新规划，滁州段线路长约46.05公里，其中地下线长16.17公里。高架线长28.7公里。
滁宁城铁滁州段计划2017年7月开工，2021年6月通车试运营。
【宁滁城际南线】起讫站为滁州——南京北站——滨江大道
【宁滁城际北线】起讫站为滁州——南京北站
NO.1 地铁四号线规划调整延伸对接南京北站
在江北地区依次设有滨江站、中央商务区站、浦江站、浦珠站、定向河北站、珍珠泉站。增设野生动物园站 南京北站2017年开工，预计2020年建成
NO.2 地铁三号线将西延一站接入南京北站：
起讫站为南京北站——柳洲东路；换乘站点为柳洲东路站（换乘11号线）、泰冯路站（换乘宁天城际）、南京北站（换乘4号线、15号线）
NO.3 南京地铁15号线：
计划2030年以前通车，标志色未定。地铁15号线整体位于浦口区境内，线路北起南京北站，南至老山站。
汊河也有黑历史
有业内爆料说汊河发展太慢了，之前还有惨痛的投资教训：
位于滁州汊河的这个全球家居CBD项目，原本承诺用5年—8年时间，开发3万亩家居CBD，预计投资200亿元，集商贸物流总部集群、精品商业街、会议展览、家居厂商、高端生态住宅、星级酒店、高级写字楼等于一体，打造面向长三角经济圈的全球家居交易集散平台。但早在几年前，这个计划就已破灭，项目已经停滞，投资者欲哭无泪。许多南京市民，至今仍未从惨痛的投资失败中，恢复过来。
这个我倒也知道一二，不过据我所知，这个项目目前现状是这样的：
汊河二手房走势
2016年3月份时候碧桂园城市花园才6000元/㎡，到了年底，二手房价已经8000元/㎡了！现在也没有房源在售。
而碧桂园2011年第一次开盘的时候，价格仅为3580元/㎡。2011年3580元/㎡，2017年8000元/㎡，5年涨幅超过123.4％
雅居乐林语城
“你是从对面楼盘过来的吧，我也排了号，也想买，小户型不要想了，要买的人太多”，这是我去雅居乐林语城置业顾问对我说的一番话。
该项目还有1000多套房子，下次加推在5月会推出400-500套房源左右，价格在8000元/㎡左右，户型面积是两种110平以上的大户型。
而林语城在2014年第一次开盘的时候，价格也仅3538元/㎡！201４年3538元/㎡，2017年8000元/㎡，2年涨幅超过126％。
在低地价和城市化进程的推动下，都市圈地产还是有很大的潜力可挖，也许雅居乐看中的正是这一点吧。
不过我们可以看出来一点，就是2011年的碧桂园价格和2014年的雅居乐价格几乎一样。也就是说汊河的房价在2011－2014年之间几乎就没有涨，全是靠着2016年的涨价浪潮以及南京限购的机会才炒起来的。
接下来会不会逆转呢？就像汊河的房价从2016年的4000多元/平跳涨到8000元/平，交给时间。
汊河到底能不能买？
我来说下关于汊河，有几点需要斟酌的：
1.南京北站作为交通枢纽会带来皖北/苏北的客流，对两个方向的购房人群还有一定吸引力，但是并不会有助于居住氛围，南京火车站附近，机场附近，南站附近有多少人因为出差方便选择这里居住的？南站的崛起更多依托的是南部新城的规划，当年南京南站建好，对周边房价影响几何？
2.宁滁城际是城际高铁，并不同于一般地铁，坐高铁去上班这件事我觉得悬，看样子火车票也要包月来，距离项目5公里，我想问距离项目5公里都不算地铁盘吧，这还算高铁盘？不如开车，那么50公里左右的车程，对于一般上班族来说还是略长的。
3.单价8000元的价格目前是优势，但是随着后期涨价如果超过1.2万元/平，那么相比禄口、江宁滨江甚至溧水，更何况主城还有2万/平左右的老房子，总价不过80万的公寓，价格优势又在哪？配套应该在5年左右才能看出新的变化。
4.值得期待的是江北新区的壮大，带动整个北站，那么需要大几年的时间，南京现在发展基本两个方向，一个江北新区，一个宁镇扬，而江北新区的势力势必是要辐射苏北和皖北的。
5.我不怀疑汊河会越来越好。产业园区概念目前是最受政府欢迎的，赢取更多的政策倾斜，对于汊河而言是等来了一个高级操盘手，无论如何不要用老眼光来看待这里。
有业内人士这样评价：和以往开发商不同的是，这家热盘手握京城里积攒的高科技资源、产业孵化，商业配套孵化经验为核心的新城发展模式，跨越了重点城市周边空心住宅造城和以商业综合体配套住宅的前2代发展模式，属于第3代的城镇化模型。所以政府喜欢，买房人相对更踏实。
我相信汊河的未来肯定比现在强，所以房价肯定会涨，但是未来好不好卖又是另一回事，这完全取决于南京房价，如果汊河房价只有南京房价三分之一，我觉得，买不起的人会寻找最低的门槛，爬进南京的大门，哪怕跳板是安徽，没关系，谁让南京是徽京呢。
6.所有环南京的项目，至少都要明确一件事情，南京周边的县可能都比三线城市的市区有价值，因为南京需要大量人口导入，而房价门槛又注定要赶走一些人，让他们只能居住在城市的外围，这里产生的是真实购房需求。而那些便宜点的市区，没有人口导入，仅仅是因为便宜而去买的人，需要等待的接盘侠真正有需求的人，而那才是极少的。
7.结论：这的确是一场赌博，赌南京未来的房价和辐射能力，而且至少需要5-10年才能收手。既然是赌博，没有稳赚不赔的买卖，如果你愿意出这个钱赌上5－10年，我觉得你可以买。
如果非要说燕郊从几千涨到3万的例子来暗示汊河的未来就是北京的燕郊，略牵强。燕郊抱了通州的大腿，通州是副行政中心，一京(北京)二卫(天津)三通州，汊河抱了江北新区的大腿，蹭的是南京北站的辐射，本质区别。
如果你非要试试，希望你有足够的耐心。
上次我是这么说的
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