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再不上车又晚了!南京今年只有这几个抄底机会,未来房价……

2017-03-24 唐欢 365楼市

3月临近尾声,可是截至目前,南京主城开盘楼盘却屈指可数。眼下,最焦虑的莫过于有购房需求的刚需买房人了。近日,下图这样一个段子在朋友圈里广为流传,你觉得有道理吗?



残酷的现实摆在眼前,随着南京地价普遍超2万,留给刚需客群的选择越来越有限。而目前在政策调控限价的大背景下,对于刚需而言,也正是买房机会。

今天,我为大家梳理了一下南京主城单价2万左右的区域。从上图可以看出,南京主城,单价2万左右的区域主要有:江宁滨江、江宁禄口、江北高新、江北雨山路板块、城南板桥、城北尧化门、城东麒麟。


或许,这些也是今年刚需最后的抄底机会。下面,我们就一起走进江宁禄口、江北高新、江北雨山路板块、城南板桥这4个重点刚需板块。

江宁禄口:地价月底或刷新,房价呢?

目前江宁禄口的主力楼盘有新城保利天地、翠屏城、朗诗青春街区,还有一家体量较小的纯新盘蓝天星港花园待上市。



预计最先开盘的新城保利天地临近地铁S1号线,2万内的价格精装修交付,是区域内的人气盘,马上将推出所有剩余房源,在130—200万之间,据打探,目前意向客户远超房源量。


天禄大道的翠屏城剩余6栋房源将毛坯改精装销售,预计均价15000-16000元/㎡,相较前期12000元/㎡的毛坯均价将有所上涨,而朗诗青春街区也只剩下9栋楼。

区域配套利好


交通:已开通的机场线、在建中的宁高城际、宁溧城际,未来进主城将更加方便。


商业:禄口百利广场已经开业,还有翠屏城商业及禄口镇沿街商铺,比较成熟。


教育:百家湖教育集团旗下的空港小学,目前正在建设中。


规划:2月9日,江宁开发区新城建设开工仪式举行。禄口空港新城总投资68亿元的43个城建项目集中开工。主要涉及市政道路、民生工程、城市功能、综合整治、拆迁项目五大类,将为“两年形成核心区、五年基本建成新城区”打下坚实基础。

待上市地块
  1. 在本月的3月30日,禄口的4幅地块将进行土拍,地块最高限价在1.2-1.3万/㎡,一旦现房销售,明年的新房上市量将非常有限。

  2. G72地块现房销售,去年11月被红豆以总价4.55亿元摇号取得,楼面价9131元/㎡。

  3. G48地块(预计今年第四季度入市),南京禄口国际机场建设在2015年10月以楼面地价4777元/㎡拿下,据公示显示,G48后期将建设18栋小高层住宅,上市时间待定。

综合点评:如今的禄口已经聚集了一大批刚需客群以及不少投资客群。总体而言,禄口区域目前的4家楼盘年内都将收官,等到新地块上市,未来1万多买这里的机会也不再有。

江北高新:刚需新房余货少 难买到

目前高新区的住宅主力供应楼盘仅剩招商兰溪谷和亚泰山语湖两家,前期均价在16000—17000元/㎡左右,而区域的二手房价格目前在18000—20000元/㎡。



两盘剩余新房量加起来仅剩余800套左右,其中招商兰溪谷的意向客户太多,供需严重失衡,已经确定暂时不开盘了。而亚泰山语湖预计在4、5月推出新房源,购房难度也着实不小。

区域配套利好


交通:地铁3号线、宁天城际和宁滁城际南线在内的三条地铁线都有设置站点。


商业:已经建成的新城香槟广场和莱福城;规划的大型商业位于招商兰溪谷,为体量4万方的招商城市主场。


教育:成功引入浦口外国语学校高新分校和浦口实验小学。


规划:根据规划,未来高新软件园中心区内,有2栋最高的地标型的建筑,还将形成6处地标,分别是4处高度达到120米以上的办公楼、1处文化设施、以及1处城市规划展览馆。

待上市地块


区域有三幅待上市地块,都需要现房销售:荣盛锦绣澜山、平安高新G50地块和明发高新G42地块。

  1. 已经确定案名的纯新盘荣盛锦绣澜山预计今年四季度上市。

  2. 平安高新G50地块由平安和弘阳联合开发,项目规划建18栋小高层和高层,1栋5层独立商业,预计4月份正式开工建设。

  3. 明发高新G42地块将由明发、弘阳、新城三家联合开发,新城操盘,项目预计今年三季度上市。


综合点评:江北的高新区依托江北新区的发展利好,区域规划清晰,同时地价和房价持平,是入手性价比高的宜居板块。但是,新房剩余货量体量较少,这也意味着房少人多的局面暂时难以缓解。新房难买,你会考虑该区域二手房吗?

江北雨山路:江浦“洼地” 配套升级中

江北雨山路是目前仍是江浦的“洼地”,房价保持在2-2.5万元/㎡以内。但是随着区域城建利好,纯新盘上市,未来房价会怎么走呢?

目前区域主力楼盘有力标赞城、融创臻园、北江锦城纯新盘江山薈预计5月公开售楼处并开盘。


北江锦城在售36号楼(D01#)房源,而热盘融创臻园即将收官,将在4月左右加推最后两栋楼,共88套。力标赞城预计5月份加推7、8、20号楼。


纯新盘江山薈首开暂定1、2、4、7号楼,项目整体规划有24栋低密住宅和5万方商业,住宅多为11层建筑。


还未上市的保利江浦G03地块,去年3月保利以31.2亿拿下江浦G03地块,楼面价22320元/平。规划建设24栋住宅楼,为叠加和小高层产品,预计今年8月入市。


区域配套利好

交通:目前已有地铁10号线雨山路站,同时11号线一期,预计2017年年底开工,15号线2020年前开建。区域最受关注的长江五桥主桥建设将于今年4月1日开工,工期38个月,预计2021年通车,届时或全天开放不收费。


商业:雨山路板块毗邻江浦珠江镇区域这一老江浦成熟住宅区,区域内有不少大型商超。奇柯全球商品总部基地体验馆预计5月开业。


教育:区域附近有浦口珠江小学,浦口第二中学、浦口行知中学以及北江锦城自建的布朗双语幼儿园等学校。根据科工园片区的规划,区域内将布局9所幼儿园,配置138个班;小学、中学各三所,小学配置180个班,中学配置81个班。


规划:根据《江北新区2014-2030规划》,雨山路板块的定位是知识创新片区。板块内的海峡两岸科工园是中国两个国家级海峡两岸科工园之一,功能定位是江北新区南部科创产业园区和老山南麓生态低碳科技社区。


综合点评:可以看出,雨山路未来的交通会比较便捷,随着配套的完善升级,加之纯新盘的上市等,未来,该板块的潜力还会不断提升。尤其是待五桥通车后,这里房价不出意外还会走高,你觉得呢?

城南板桥:刚需新房锐减,门槛提高了

目前板桥的在售楼盘均价在1.8—2.1万/㎡之间,和昌湾景明发浦泰梦幻家都预计在年内收官,今年或许是买板桥2万内新房的最后时机。


最快开盘的是和昌湾景,将推出最后1栋高层。而明发浦泰梦幻家剩余224套房源,蓝光公园1号还有2栋高层,卖完后剩下的洋房产品偏改善,户型将从133㎡起步。

区域配套利好


交通:板桥附近的宁和城际S3号线预计在2017年建成通车,有利于人们的公共出行。连接板桥和河西南的中兴路北延跨秦淮新河大桥也在建设当中,预计今年6月通车,通达河西更便捷。


商业:除了莲花湖畔已开业的花生唐购物广场,万达意向签约的利好让这里更受追捧。


教育:除了金地自在城已投用的力小分校,位于石林大公园的琅小分校目前已经动工,预计明年3月底竣工。


规划:根据《雨花台区2015—2020年建设规划》,板桥新城和软件大道南区将成为雨花台区重点发展区域,苏宁足球小镇落户板桥。

区域未上市新盘

近日,板桥栖霞G10地块最新规划出炉:该地块位于板桥新城三山矶路以南,梅山钢铁厂铁路、振兴西路以东,东环路以西。


项目用地包含A、B、C三块用地。其中A地块为商住混合用地,用地面积71200.52平米,容积率3.3,包括12栋30-33层高层住宅、两栋7层商办楼。B地块为幼托用地,C地块为社区中心。该地块于去年4月被栖霞建设拍得,楼面价8882元/㎡。目前的上市时间未定。


综合点评:作为临近河西南的刚需板块,板桥房价近年来也不断攀升,目前新房二手房倒挂。同时,万达意向签约等利好不断,区域的交通、商业、教育等配套都在逐步完善,区域认可度大幅提升,同时刚需房源却也越来越少。


上述几个“上车区域”,你更看好谁?一起动动手指,给你看好的区域投个票吧。

2017年南京多数刚需盘都面临收官,选择空间越来越有限,除了上述区域,还有桥北、尧化门、麒麟等少量楼盘价格在2万左右,可以根据需求选择交通方便、有基本生活配套的地方。


事实上,我认为,除了新房,南京市区的二手房也可以好好挑选。我的建议是,刚需人群也可以尽量选择交通便利、配套完善、房龄较新的二手房源。


其实,还是那句话:能上车的尽量先想方设法上车,你说呢?


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