买房选鸡头还是凤尾？面对南京房价，你会庆幸10年前就该对自己那么狠！

今天有网友告诉我被六合某盘通知首付可能要提高到5成，南京买房的门槛越来越高了，换房成本越来越高，买一个什么样的房子才不会后悔呢？

很多人来问哪里能不能买的时候，我觉得大多数人想听到的是一句肯定，买。

但是如果你真心想买房，不妨学习下面这位同学，把意向楼盘摊开来比较，周边楼盘、地块、还有未来规划都摸个清清楚楚，跑盘200次，你就是专家，他的问题，很具有代表性，看好区域不看好楼盘，看好的楼盘不看好区域，这倒是很常见的，鸡头还是凤尾，这是个问题。

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01

高新和桥北的二手房价格相当，怎么选？

网友提问：

万主编，您好！188万的高新区艾菲国际和210万的桥北弘阳旭日上城2期，哪个更值得买，本来打算定艾菲国际了，去看了下旭日上城2期感觉小区环境和房子比艾菲国际强不少啊，很纠结。艾菲那里我了解的比较多点，那边住宅很少，基本都是写字楼，住宅主要集中在龙王山脚下。

艾菲学区泰山小学，第十七中学也是拿不出手的，他的优点很明显，地铁500米，2公里内有龙湖天街，莱福城两个商业体，然后大都都是写字楼附近，环境可能比较好点，缺点就是学区和住宅太少，就他一个盘在那。在艾菲2公里地方，东大成贤附近，有块住宅地拍了1.9+万，通宇的。

这两个小区都未满两年，办下来一个200万，一个225万，但居住品质差别真有点大。买这房我的初衷是想要投资的，但是还是考虑自住的可能性，因为像前两年这种疯涨好像很难出现了。我算了下，如果买艾菲，办下来2.25万一平，首付三成，如果5年后我提前还款，涨到2.6万刚好抵这5年的利息，2.6万以上部分才能算投资的收益，涨到3万，5年收益35万，并不高。所以感觉买这房投资没多大意义了，最多跑赢通货膨胀。

网友问：高新和桥北，您还是更看好高新的潜力是吗？

万昕答：是的

网友问：因为我看高新那的规划，目前居住上感觉并没有超越桥北啊，商业体和学区，产业肯定超越了，那么多企业，写字楼。

万昕答：所以高新的规划起点比桥北高，主要还是看政府倾斜吧，这个很重要。

网友问：商业体和学区感觉不如桥北啊，目前看

万昕答：他的定位是高新软件产业园，倒不是高端居住。

万昕答：

你的功课做得很好，比较很详尽，你很理性，前两年的疯涨至少未来2-3年都不会出现了，所以如果你考虑自住多一点，配套完善，品质高的旭日上城是首选。

其实很明显，桥北成熟但是规划的上升空间有限，目前还没有更多政府资源倾斜的风头，高新作为新规划区域，还有很多利好都没有释放，未来涨幅会比桥北更好。更看重升值空间，建议选择艾菲。举个例子，当年买河西的人和留守主城的人，10年后命运从此迥然不同，有种难过叫望尘莫及。

翻个数据来看看：

2016年3月，桥北二手房12000-15000元/平，高新二手房13000元/平

2017年4月，桥北二手房21000-22000元/平，高新二手房21000元/平左右

网友说“如果买艾菲，办下来2.25万一平，首付三成，如果5年后我提前还款，涨到2.6万刚好抵这5年的利息，2.6万以上部分才能算投资的收益，涨到3万，5年收益35万，并不高。所以感觉买这房投资没多大意义了，最多跑赢通货膨胀。”

万昕答：他的算法不一定对，南京的现在多家银行都只有95折，3家银行回到基准利息4.9%，在利息比较低情况下，我也不建议提前还款。但这是非常难得的一个理性的思考。问自己几个问题：

1.手里的现金流是否可以支持2-3年，保证不断供？

2.当房价涨到多少开始有收益？一般5年左右是价值兑现最高值。

3.最终的年收益率？

过去25年货币发行量增长了61倍，年均增长19.41%，减去真实的财富增长，也就是GDP年均增长率9.87%，最后得到一个数据：约10%。也就是说，货币每年至少以10%的速度贬值。你至少要有一项年化率10%以上的财富增项。

（插图是我随手拍的，这是江宁将军山）

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02

一线学区房未来还有涨幅吗？该怎么买？

网友问：市区的学区房呢230万以内的，可以考虑么，我宝宝刚10个月。我是六合人，我老婆在六合励志中学，工作很好，我目前在六合住的房子也比较好，中心地段，140+平。所以从工作地点和居住品质来讲，在长江以北买房对我来说意义并不大，板块房子的潜力或者学区才是我选择的重点。六合都好几个名校分校，北小，金陵，科利华，但根本比不过六合本土老学校。之前我老婆让我买市区学区房，老破小。请问这是否可以考虑呢，学区房在未来5年内保值么？

或者说农村人都有颗进城的心理吧，能离市区更近些，或者给宝宝一个好的受教育机会是我的期望。我刚看艾菲的时候，是没考虑学区问题的，因为感觉预算买不到比在六合房子更好的学区。是打算升值了，去城里付个首付，但仔细一算，发现多想了，5年艾菲可能达不到跳板的作用。

万昕答：南京的一线学区房未来还是看涨的，但是有变数，如果是自己用建议在4岁左右考虑，多校划片和集团办学、未来都会稀释学区的含金量。学区房的风险性也是有的，所以建议还是先买一个升值潜力比较大的楼盘，作为跳板，然后换南京一线学区房。南京学区房一线拉力琅芳草银。如果觉得老破小不能住，还可以看看龙江的芳草园的学区，房价四万多了，房龄没有那么老。

（随手拍，莫愁湖公园风铃节）

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03

一步到位的终极改善该怎么选方案?

网友问：

万主编，我想买改善房，但同时也希望所买楼盘兼具投资属性。综合自己的活动范围和楼盘价格，喜好等因素，我目前构想了两种买房方式请万主编指教一下：

1、先买华润幸福里89平刚需房纯投资，首付100万左右，以后有钱再买宁镇扬都市圈别墅自住为主。

2、选择中南山锦花城花园洋房中的跃层或4房。总价340-420万，以后自住为主，首付110万左右。

华润幸福里现在被限价，价格较低，但是南京现在调控政策一个接一个，未来是否能以一个比较好的价格快速出手，也不好说。都市圈别墅虽然看上去很美，但是毕竟距离较远，不能作为第一居所，我平时还得蜗居于两室套内,生活质量没有本质改善。

中南山锦花城虽然户型不错，但那个区域，现在学区，配套，交通可以说什么都没有，只有一纸不知何时能落实的规划，且总价不低，不知未来升值空间有多大，担心被套进去。而南京其他地区的改善盘，价格就更贵了。且花园洋房也很稀缺。请问该如何选择呢？或者万主编有没有什么更好的建议？请不吝赐教，万分感谢！

从你的最后想要一个好的环境去改善来看，我觉得你的计划时间跨度比较长，也许你已经到了拼几年就打算退休的年龄，不知道我猜的对不对，你的终极目的是终极改善。无非是想问应该一步到位，还是找个跳板。我们来分析下你的方案：

1、华润幸福里的低价是优势也是麻烦，目前该盘提高了首付和买到的难度，尧化门区域的地缘客多，老城北认知度高。区域价格最可能是随着南京房价的水涨船高，但是作为刚需最后的聚集地，如果未来价格太高会影响流通性。

就像每个人对一个区域房价的最高接受度，尧化门在城北规划等级不高，属于低投入慢成长的。3年后，你觉得尧化门应该什么价？我觉得应该是南京均价水平。

2、宁镇扬都市圈别墅，你的态度也很有趣——“虽然看上去很美，但是毕竟距离较远，不能作为第一居所”，有舍有得，你选了都市圈的的美好，就舍弃了方便，如果你舍弃不了，那么都市圈别墅只是你偶尔的度假的选择，还要再买一个坐享都市繁华的大户型了。如果钱不够买两套，那么还是直奔主题选个南京大户型吧。

3、所以你有了第三个选择，一步到位的买一个目前除了规划什么都没有的大户型，你开始担心是不是一种冒险行为呢？如果你更偏自住，第二个方案能更快解决你改善居住空间的需求。可是配套的确时间来兑现，而配套规划的落实直接决定了他的升值潜力。

就地铁小镇来说，这个新兴区域的规划，既不像栖霞大力拔高燕子矶一样确切，也不像河西江北南部新城那样级别高，买入大户型这可能是一个相对有风险的选择，地铁小镇优势在于而作为仙林的小弟，没有多少土地可以发挥的仙林很需要向地铁小镇要更多的土地和发展空间，所以建议买入中南山锦花城低总价的小户型。

从你提供的方案来看，觉得你并不是太激进的投资风格，那么高风险高回报的选择，我认为不适合你，这个你可以自行判断。

方案一，投资华润是低投入慢成长稳回报的选择，但目前低价盘竞争都很大，你可以试试。但是终极置业如果你有顾虑，还是考虑南京的大户型做终极改善，目前，江宁和仙林的大户型，配套成熟，更多自住的人会去选择。

不是每次问答我都会回答的这么罗嗦，不过这几个问题很有代表性，我就多说两句，有人跟我说，自从放弃买房投资这件事，心情轻松了很多，这就是每个人不同的生活，祝周末愉快吧。

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