炒房客开始败逃！现在买房最需要弄清这4件事

今天我的微信群里有人丢出几篇链接，我发现4件事对于当下的楼市很有意义。

第1件事：现金流的意义

有人丢出一篇《炒房客：我背了600万贷款 房价不涨只能去跳楼》：

去年下半年加入炒房队伍的炒房客小李，贷款600万，月供34000，小李工资并不高，每月税后收入不到1.5万。雪上加霜的是，当时买房首付款不够，借了很大一部分消费贷做首付。他现在陷入了一个困局：现在卖房的话，加上税费、中介费要赔上百万。但是不卖，每个月还首付钱和月供，自己每月工资加手里留存现金也不够一年的还贷的，资金链随时会断掉。他感觉房价不可能涨了，而未来房价跌了，自己更是亏到底。

小李哭了：一年之内房价不涨我该怎么办，难道要逼死我吗?！

一部分上班族看到房价上涨中蕴藏的暴富机会，加入炒房大军，成为炒房客，欲“短炒”楼市。

一个公司白领王超（化名）在网上透露了他仅以100万现金撬动价值1000万房子的操作手法：自有现金100万，再把自己已有房子做抵押，从银行贷出300万；然后信用贷再贷200万，这500万做首付款，再向银行申请房贷500万，买下了价值1000万的房子，手头上留个50-100万以备1-2年还贷，待房价大涨后卖出获利。

故事到此为止，我想说，他们犯了2个致命错误：追高入市+没有现金流=作死

流转和杠杆都被敲断了，只有长持才是王道，长持的人，只是把地上的钱捡起来而已。

显而易见，小李是赌徒心态，明显是追高入市，没有现金流，遭遇到市场严厉调控，而眼下南京在限卖新政之前，借钱入市的很多人并不比他好到哪里去，2016年9月之前，我说南京房价一年之内房价不涨，你肯定不信，但是从2016年9月到现在已经过去8个月了，南京新房价格几乎没有动，什么时候限价令会放开呢？没人知道，未来南京楼市的房价起点，可以看几个关键节点

1.高价地今年会以什么价位上市？

麒麟地价2.3万的项目，听说卖不到3万？这板子是打在南京所有高价地屁股上了。地价4.5万的河西南地块最终能卖什么价，也是最好的风向标，不过今年肯定是不会上市了。

会不会因地定价？不要急，城北的当代万国府、中海桃源里，江北的保利云禧都是地价超2.2万/平今年肯定会上市，他们的价格都将为南京人民心理底线画个圈圈。

2.限卖之后二手房的挂牌价和成交量？

可以看出买房人的心理预期有没有变化。其实去年限购以来，二手房房价议价空间最大的仍然是高于市场价的和总价高的大面积户型。

3.新政后南京的土拍

今年计划住宅用地由530公顷修改为880公顷。接下来看下次土拍挂哪里的地，起拍价多少。

第2件事：杠杆的意义

有人提出一个不买河西南的理由：现在买大约六年左右才能卖。其它区域三成首付，河西南八成。按500万计，首付多付250万。250万买私募年化10%（行情好远不止），六年滚动利息约200万。六年后河西南如涨至700万刚刚覆盖利息。

而买其他区域，多出的250万六年的利息即可覆盖河西南的200万涨幅，并可净赚房价上涨的利润。

失去首付3成的杠杆，河西南的利润空间并不见得比其他区域要高。

最后来说一点，最近有人来问我江北已经有很多2万多地价的区域，几年后房价会是多少？也有人问我觉得宝华几年后房价能到什么程度？几年后南京房价到底多少？其实我觉得猜价格是没有意义的。

但是南京房价金字塔，如果变成一个收益金字塔可能更有意义，那些低门槛的收益率并不会比高房价的低。

第3件事：土拍的意义

6月15日溧水要土拍了，4幅优质地块网上交易，价高者得，其中两幅临近都是区域地价最高，分别是去年上海北大资源拿下的G33 、G34地块，地价9222元/平米。目前，周边在售的热门楼盘有万科城、溧水万达广场、碧桂园翡翠台， 房价均价在11000元/平米左右。而这几幅地块起拍价在3000-3500元/平，新政后第一次土拍，可以关注一下。虽然，结果显而易见。

在这里我想晒一下各位大佬最近土拍的战绩：

1、全是“贫困县”的宿州，碧桂园拿了溢价率231%总价地王

5月16日，碧桂园竞得安徽宿州市万达广场南侧宅地，总价11.29亿，楼面地价4170元/㎡，溢价率231%，刷新了宿州土地市场总价、单价、溢价率三项最高纪录。宿州也是中国唯一一个下辖县全部是“贫困县”的地级市。

2、盐城新地王诞生！中海以楼面价13375元/平米竞得热电厂地块

3、5月31日镇江土拍4幅地引来近30家品牌房企报名争

5月31日镇江土拍4幅地最高起拍价4500元/平，截至到昨天，已有28家房企报名，名单如下：

万科、恒大、招商、融创、雅居乐、中南、旭辉、新城、中海、荣盛、路劲、荣盛、弘阳、大发、红豆......

有业内人士预测，南徐2-1、2-2地块或翻番，达9000-10000元/㎡，京口地块可能达到7000元/㎡，丹徒地块或将冲4000元/㎡。而镇江房价约8000元/平左右。

第4件事：去大城市打拼的意义

一二线城市的土地成本太高，拿地难度太大，资金都涌向了三四线城市，原来开发商和买房人一样。然而下面三个问题，三四线城市依旧没有解决，但是心理价位已经抬升了，长远看，这才是最可怕的。高价买来的新房，堆积到了个人手上，依旧是库存。在一线城市发生的恶性循环，高杠杆、现金流还可能在三四线继续发酵。

1、人口能否集聚？

人口是决定中长期经济发展的关键因素，因而三四线城市化的首要条件是人口的集聚。然而，从国际经验看，人口向大中城市群集中才是普遍规律。

2、产业能否支撑？

500强企业：三四线城市占比仅10%。从世界500强的企业分布来看，在中国大陆的98家企业中，总部在一线城市的企业为75家，占据了绝大部分，热点二线城市和非热点二线城市共有企业14家，三四线城市仅有9家企业，不足总数量的1/10，可见优秀企业资源在大城市集中的特征尤为明显。

如果承认每个人都是理性的个体，那么他一定会选择一个最能适合发展、最能赚钱、最适合找工作的地方。

3、资源是否充沛？

城市一方面因产业优势而吸引人才，形成人口净流入，即“开源”；另一方面则因资源充沛而留住人才，防止人口净流出，即“节流”。因而充沛的资源也是城市化的必要条件。而城市资源中最具代表性的分别是教育资源和医疗资源。

还是那句话，只有大城市才有房地产，但是没有杠杆房子失去金融意义，没有现金流，曾经你有多狂热，结局就有多惨淡。

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