就！在！明！天！南京重磅新规执行 这种房要绝迹，买了的都笑了
重要！南京出台新规，对公寓、住宅等建筑有了严格要求，影响一大批人！
6月27日，南京市规划局发布“南京市建设工程设计方案审查相关办法”，并从7月1日开始实施。
划重点：
1、商业、办公、研发类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得设计成单元式办公、公寓式办公等“类住宅”建筑
2、住宅、公寓（含酒店式公寓）建筑的结构层高不应超过3.6米，办公、研发建筑的结构层高不应超过4.2米，商业（门面房）建筑的结构层高不应超过4.8米。
3、除酒店（不含酒店式公寓）、有居住需求的幼儿园、托儿所、医院、疗养院、中小学教室、宿舍以外的非住宅建筑不应设置阳台。其中，住宅建筑阳台最大进深不应大于2.1米，每户阳台结构底板投影面积之和不应大于10平方米或每户阳台结构底板投影面积之和占该户套内建筑面积的比例不应大于15%。
4、除一类居住用地、历史地段外，其余用地不得设置低层住宅建筑。
同时在昨天，南京国土局官网也发布《补充公告》，指出：
根据《南京市建设项目建筑面积管理办法》有关要求，我市行政区范围内出让类用地建设项目建筑面积的确认及房产实测建筑面积自2017年7月1日起按上述文件执行。2017年第02、03、04号出让公告中的地块均执行文件规定。
《南京市建设项目建筑面积管理办法》全文如下：
那么随着《管理办法》的出台，会对目前南京的公寓市场带来什么影响呢？南京目前市面上的4.8米挑高公寓都有哪些？入手公寓又有哪些优缺点呢？
南京22盘有4.8米挑高公寓产品
6月25日晚，江宁挑高公寓项目龙湖新壹城首开，面积30㎡、40㎡，销许均价23000元/㎡。
共计558套房源吸引了超千组意向客户选房，开盘持续到晚上10点左右。据开发商透露，龙湖新壹城当日最终去化8成，可见挑高公寓还是比较火热的。
银城KinmaQ+社区今天（6月30日）首开，加推2号楼，4.8米挑高（单钥匙及双钥匙），面积段面积38.13～72.27，主力面积在40㎡左右，一共推252套，主力总价100万—130万。
据365淘房新房中心统计，目前南京市场上有22家楼盘有4.8米以上挑高公寓产品。详情如下：
从上图统计数据分析来看，主要有如下几个方面看点：
1、目前南京的非住宅类公寓产品主要分布在江北、城南、河西等区域，江北分布最多，达到6家；
2、多个公寓项目目前有房源在售，也有多个项目近期有加推计划；
3、未开盘的4.8米挑高公寓纯新盘有2家，是城南的保利堂悦·翡翠公馆和云树公馆。
4、价格方面，大部分挑高公寓产品的价格在2万左右，河西的龙江里、滨润汇价格较高，达到了35000元/㎡的价格，与区域的住宅均价持平。
对于新规的出台，有此类产品在售的开发商营销负责人表示：“对于层高的新规，加剧挑高公寓市场的稀缺性，会有利于一段时间此种产品的去化，就整个商办市场来说，此类产品的市场份额占比不大。
他认为，对于商办市场来讲，真正的严峻性在于3月出台的新规，办公产品不可做烟道，面积的严苛要求。对于目前南京未拿土地规划的商业用地，其产品的定位才是新命题。“
新规的实施意味着4.8米挑高公寓产品将渐渐退出市场，成为绝版。买了这种房子的人估计笑开了花，那么，没买的你现在会去买吗？
新政对南京公寓市场有什么影响？
南京3.10新规之前，对商住房和酒店式公寓的划分并不明晰。
只要将商办产品做成一个个小隔间，再在内部嵌入独立卫生间，实现居住功能就可以号称是灵动空间，办公居住皆宜的商住两用房。
之前公寓最高层高可以做到4.8米，所以开发商一般选择将一层隔两层，提升附加值，吸引眼球。
那么限高新政到底有何影响呢？
对于开发商来说：
限高3.6m，无法再做隔层产品，但肯定也不会做单层3.6m高的公寓。毕竟目前市面上保障房层高2.6m，一般住宅2.8m，部分优质住宅可以做到3m层高已经很厉害了。
可以预见的是受政策限制，以后正常层高的小户型公寓会是主流。
举个例子：
一栋商住楼高48米，按每层一套算，原先可以做10套4.8m挑高的公寓，现在按单层2.8m算可以做17套正常层高的公寓。
也就是说南京限高的新规对开发商的影响并没有我们想象中那么大，无非是从一种产品换成另一种产品。
对于买房人而言来说：
4.8m的挑高固然可以隔一层，但并不代表面积增加了一倍。考虑到建筑面积和酒店式公寓较低的得房率，再加上如果隔层楼梯和挑空部分所占的面积，整体而言使用面积可以增加30%-40%就算不错了。
一边是单价较贵的4.8m挑高公寓，一边是便宜些的正常层高公寓，怎么选我相信大家心里都有数，目前挑高住宅并不是主流也可以说明问题。
市面上已有的公寓产品库存量很充足，全市不完全统计至少有27家公寓依然在售，未来仍然会有新的酒店式公寓不断上市。买房人应从多方面进行比较后，从容挑选适合自己的项目。
公寓值得入手吗？ 优缺点一览
公寓和住宅到底有什么区别，是否值得投资？
正儿八经的说那就是：商办公寓和住宅相比，在产权年限、容积率、教育、医疗福利、物业费、管理费及转让契税等方面，都存在较大差异。
下面我来说人话来解读一下这两者的区别~
①一层多户 人员鱼龙混杂
公寓和住宅不一样，住宅很讲究梯户比，比如河西南大部分是2梯4户，河西中大部分是1梯1户或者2梯3户。
比较典型的酒店式公寓平面图
但大部分公寓一层楼可能有二三十户，很多还是商住两用的。如果你自住的话可能会被很多公司所包围，换句话说这样的地方人来人往、鱼龙混杂，自己几乎没有隐私可言。
②户型不好 得房率低
为了整栋大楼的外观，酒店式公寓一般都没有阳台，连廊设计势必做不到全明。住宅产品按照规定必须满足日照、采光等相关条件，而公寓则并不一定，南北通透基本是不可能的。
很多公寓可以说就是一个矩形，根本没有户型可言，除了边户外大部分只有一面墙连着室外。采光暂且不提，暗厨暗卫，有些规划不好的公寓甚至晾衣服都是奢望。
比较典型的酒店式公寓户型图
另外多数酒店式公寓项目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右的得房率，这就在无形之中抬高了其套内实际使用面积的折合单价，降低了其性价比，并直接影响其保值增值功能。
③物业、水电贵＆使用年限短
物业：南京市的物业基本服务收费标准限价为1.9元/㎡/月，而公寓远远超出这个标准。比如涵碧楼的物业费是9元/㎡/月，龙江里则是7.5元/㎡/月。
水电：商办公寓水电费按商用计算，生活成本较高（粗略计算的话民用水电费只有商用的一半），而且大部分没有天然气，只能用电磁炉。
当然也有少部分公寓配备了天然气或者开发商比较牛，和政府协商了水电按民用来，但这种公寓比较少，买之前务必要确认清楚计费方式。
使用年限：住宅是70年，而商办公寓是40年，算算开发商拿地的时间，加上建设、以及你买的时间，毕竟很多公寓几年都卖不完，到你办证的时候使用年限可能只有三十多年了。
此外新《物权法》规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而非住宅建设用地使用权期满后的续期，并没有相关的说明，只是模糊的说“依照法律规定办理”。
划重点：40年的公寓是不能落户的，所有教育等配套资源都无法享受到。
④首付和贷款
商办公寓只能获批最高5成、最长10年期的贷款(住宅可获最长30年、最高7成的商贷)，且大多不能使用公积金贷款，贷款利率也会上浮。
⑤公寓交易税费非常高
由于非住宅交税较复杂，单位和个人不一样，非住宅类型不一样税也不一样，具体以税务部门核定为准。如有疑问，可以拨打江苏地税纳税服务热线12366咨询。
这其实是大家最关心的一个问题，但是由于太复杂了，99%的人都说高，但却说不清楚高在哪里。带着这个问题我特意咨询了一个中介好伙伴，他表示公寓的交易税费与住宅有三方面不同：
1、除了营业税、个税和契税，还要交土地增值税和印花税；
2、营业税和个税无法免除，即使交易满五年也要交；
3、契税按最高标准交，与面积大小无关，统一为计税价格的3%。
由于交易税费较为复杂，增值税、个税、土地增值税可以简单的计算为全额的30.6%或者差额的55.6%。
实际操作中如果选择全额则全部按照全额缴纳，选择差额就全部按照差额缴纳。通常情况下，会选择将差额做小缴纳税费。
部分内容来自：商业荟
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