如果江北新区、河西南、南部新城一起开盘，该怎么选择呢？

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你好啊，这里是《楼市大胆讲》，江北又有两条过江通道开工，而河西南要开盘的消息占据了各大媒体头条，国土局微博不小心转了这条消息，马上炸开了锅，有人立马说，喏，官方都说要开盘。哎，事实上，这和国土局微博说转发这条锦鲤会有好运，是没有区别的。年轻的国土局微博工作人员一脸懵逼，他知道河西关注度高，但他不知道，南京楼市是经不起撩的，如狼似虎。

年底开盘潮来袭，那么我们假设一下，如果江北新区、河西南、南部新城一起开盘，该怎么选择呢？这三者未来会相互制衡吗？

本期嘉宾：

南京工业大学天诚不动产研究所所长 南京市房地产学会会长 吴翔华

江北新区、河西南、南部新城相互会制衡吗？

1、三者之间涨价有关联

涨价是开始从江北获批国家级新区开始的，江北涨上去了，江宁随之迅速上涨，核心区域河西是可忍孰不可忍，不涨太不好意思了。

2、价格有梯度 真正价值在二手房变现

河西南：南部新城和河西南新房价格相近，但是二手房南部新城低于河西南，因此是龙头位置。

南部新城：成熟板块内，发展空间大，产业导入成功，缓慢上升。适合首次置业自住改善。

江北新区：热点多且热点不平衡。目前有些地方降价促销，有些地方仍然炙手可热。

第一阵营：

纬七路过江隧道——二手房过3万/㎡，有核心区的产业区，有各种利好，他的涨跌更容易带来整个价格体系的变化。

纬三路——配套还不成熟，未来很美好，属于炒概念阶段。

第二阵营：

雨山路——11号线+5桥开通，对应河西南，有产业支撑，有大型企业入驻，板块升值非常明显，特别是前期比较便宜的，升值可观。

第三阵营：

高新、桥北——稳定发展

老山——买入人群主要是改善需求。因为短期地铁学区都没有，缓慢增长。

桥林——目前没有新盘，今后潜力巨大。地铁小镇规划+台积电等大型企业支撑，未来很有想象空间。

2、三者的风险各是什么？

河西南：学区+CBD已经在新房涨价中凸显了，但是限价之下，新房一房难求，所以需求涌向二手房，诱发投资需求，二手房价格达到5万/㎡，泡沫严重，短期投入风险还是比较大。

南部新城：发展相对平稳。（备注：事实上二手房已经比新房贵了7000元/㎡)

江北新区：没有实质性利好的部分区域，有冲高回落危险。吴老师点出了两个区域，提示：视频6分05秒处

3、江浦2万/㎡地，未来3-4万/㎡上市有投资潜力吗？

地价无法决定房价。如果2.2万/㎡拿地，压缩利润空间后，可能3.2万/㎡以内上市。而这个价格不一定会有人买单，政府延缓上市节奏，一定程度是在保护开发商。

一旦销售不畅，就将给整个板块蒙上阴影。产品上没有亮点，销售阻力很大。

以雨山路为例，2.3-2.5万/㎡的价位是相对合适的，与周边二手房相近，但是一旦达到3万/㎡，市场抗性会非常大。

结语：私底下，吴老师告诉我，江浦老山已经有房子降价还不好卖，但低价盘还是很火热，而这种情况整个南京都是如此，区域规划利好在预期降低面前，脆弱的很，就算有地王，也烫手。但是你也不用惊慌，回调对楼市长远发展是好事，我的原则是限价房尽量都去撞运气，二手房现在是置换的时候，但是若不换房就不卖房，长期持有，保证现金流。

今天又听到一个消息：河西开盘可能会联合银行，按照8成首付比例的数额提前冻结资金量来确认报名摇号资格。比如说，河西南90平，单价3万5/平，首付8成需要250万左右，如果你家的银行账户只有250万，那就只能选择一家楼盘报名；如果你家银行账户上有500万，那你可以选择两个楼盘报名，如果有750万，那就可以报名三个。

如果这么玩，你会去报名哪家？

当然啦，这只是一个小道消息~最终还是要以官方公布的消息为准！真的想买河西的还是先把钱准备好吧~

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