明年南京房价涨不涨，就看他们了……

南京楼市真的要不差房了~自打银十末尾起，开盘大潮就不停来袭，上周一周时间内就有16家住宅楼盘开盘，井喷推出3700多套房，本周头三天又有4盘领销许两盘开盘。

持续着每天新增入市千套房的节奏，楼盘开盘卖不光渐渐多了，抢客优惠也越来越常见了，一时间似乎已经能够嗅到买家市场的味道。但另一方面，总还是会有部分板块部分楼盘房子不够选，一些热门板块缺房的声音也是不断。

但可以肯定的是，无论眼下房子是否难选，接下来南京楼市增供应的步伐还将持续，补货还将全覆盖，每日楼市盘点了主城范围内8个年内供房比较紧张的热门刚需板块，发现未来一年它们的房源供应都会比今年多，往后还会越来越多。

主城热门刚需板块供货趋势一览

江宁滨江

今年已推房：1500多套

未来1年推房：约2000套

未来2年推房：平均每年约1500-2000套

作为全市房价最低洼地的江宁滨江，今年以来供货量并不是很多。

片区内绿地国际花都、朗诗未来家等老盘早在去年住宅就已收官目前只售公寓，去年底入市的禹洲弘阳滨湖里今年4月就早早收官，去年年中入市的中铁建原香颂也在9月底一次性推出最后5栋楼。

接下来片区内在售的住宅楼盘只剩下弘阳禹洲时光印象一家，也是今年6月份刚入市的纯新盘，此前连续两次开盘推出的都是洋房，上周首次新领4栋高层房源销许，均价在1.2万元/㎡左右，也成为下半年江宁滨江难得的刚需补货。目前这批453套房源共有3084组买家报名摇号，中签率14.6%，可见片区供需还是比较紧张。

▼江宁滨江年内推房量：

接下来弘阳禹洲时光印象本批房源推出后还剩2栋洋房5栋高层，大约600套，预计再开一两次盘就将结束。楼盘此前还传出年底就清盘，不过照目前情况预计收官会在明年初。

截至目前今年以前江宁滨江拍出的地块都已入市，只剩下今年1月拍出的鲁能G90地块，楼面价11077元/㎡现房销售，将开发成鲁能硅谷公馆项目，目前地块已动工，住宅部分规划建设18栋高层。未来将提供1600多套房源。极有可能开发中小户型产品，此前有消息称项目可能做精装修，不过每日楼市了解到楼盘还是计划毛坯入市，价格门槛应该不会太高，江宁滨江楼盘一贯走快销路线，预计未来一年内两家楼盘最多有可能推出2000套左右的房子，比今年的供应量增长一半。

▼江宁滨江未来一年上市项目盘点：

购房者对江宁滨江房源也早已渴求心切，在南京市网络问政平台上，下半年有网友多次询问江宁滨江有无新的土地出让计划，对此市国土局发言人给出了确定答复，据透露，目前在江宁滨江有3宗地块正在办理征地手续，供应量约约270亩（18万方），这批地块大约在2018年春节前后挂牌上市。

有爆料称，这三幅地块可能位于鲁能G90地块西北侧。目前地都是净地状态并且位置相连，已处于待出让阶段。18万方的体量，假设以2.0容积率计算，也将增供30万方以上的住宅。因此江宁滨江未来两年房源供应逐年增多是很有可能的。

禄口

今年已推房：1794套

未来1年推房：约3000套

未来2年推房：平均每年约2000-3000套

如果不是11月份开始的这一轮年末补货，禄口板块年内的房源供应可谓相当吃紧。此前10个月禄口仅开过三次盘，去年入市的新城保利天地3月已经一次性推出剩余5栋住宅收官；翠屏城年初小批量加推过1栋楼，6月份又有朗诗青春街区摇号加推了351套房源，前10个月总计出货量不过千套左右。

▼禄口板块年内推房量：

年底两个月，禄口板块将迎来一轮较大规模的补货，老盘翠屏城本周新推3栋高层共计744套房，均价12207元/㎡与年初持平。纯新盘蓝天星港也在本月正式公开，值得注意的是该楼盘打算一次性将除自建房外的所有房源都推了，包含6栋洋房和5栋小高层，共约500套精装房，以83、87㎡刚需户型为主，预计不会超出前期新城保利天地的精装价。另外朗诗青春街区最快年底还会有一次加推，目前项目仅剩5栋楼大约200多套房，户型面积为83-118平米，有可 30 43787 30 13305 0 0 8184 0 0:00:05 0:00:01 0:00:04 8182能一次性推出。照此预计今年底禄口就将最多补货约1500套。

▼禄口板块年底待推房源：

事实上，禄口接下来的房源供应很可能一年比一年多，今年这里的土地供应量相当庞大，前10个月已陆续出让了中骏G02、红豆G03、恒大G04、和昌G06、中海G23五幅地块，目前规划均已出炉，都为现房销售。

其中中骏G02地块位于朗诗青春街区对面，楼面价12842元/㎡，规划建设16栋小高层住宅，未来上市量约为1200套；

红豆G03地块位于机场高速旁，楼面价12846元/㎡，容积率较低，目前规划尚未出炉；

恒大G04地块位于招商依云郡北面，目前案名已定为恒大林溪郡，楼面价13095元/㎡，规划7栋洋房和7栋小高层，后期住宅开发量482套；

和昌G06地块位于永新大道旁，楼面价12459元/㎡，规划3栋7-11层小高层，体量较小仅百余套；

中海G23地块楼面价11199元/㎡，规划14栋9-11层小高层住宅。住宅开发量662套，其中包含132套人才公寓。

此外去年底出让的红豆G72地块也是现房销售，楼面价未过万，案名定为红豆香江华庭，住宅部分规划7栋多层和小高层，未来住宅开发量约在500套左右。

此外还有禄口机场前年拿下的G48地块，预计会在蓝天星港入市后紧接着就启动，规划有18栋9-10层的小高层，也有约1400套的住宅开发规模；

上述地块目前绝大部分已开工，明年到后年很可能持续入市，整体提供4500套以上的住宅供应，平均每年至少两千套以上。

▼禄口未来一年上市项目盘点：

高新区

今年已推房：256套

未来1年推房：约1500套

未来2年推房：平均每年约1500-2000套

今年江北各大板块包括六合、雨山路、桥北都在不停出货，唯独高新区房源一直吃紧，直到年底才略有松动，前10个月仅有弘阳时光里和亚泰山语湖两家楼盘开过三次盘，推房量均不大，累计供应仅有256套，但已有3300多组买家报名摇过号，平均13人选1套房。

▼高新区板块年内推房量：

本月桥北新盘御澜府推出首批7栋楼共376套精装房源，销许均价25447元/㎡，包含高层与小高层，共有460组买房人摇号，选房相对宽松，该项目虽然属于桥北，但实际位置比较靠近高新区，接下来老盘招商兰溪谷也计划年底一次性推出收官6栋楼共计561套房源。照此计算年底这段时间高新区也将增供上千套。

▼高新区板块年底待推房源：

目前高新区已有两幅现房销售地块在开发，未来一年将陆续接棒，其中纯新盘荣盛锦绣澜山今年10月已公开，楼面地价16038元/㎡现房销售。上半年已开始动工，规划6栋高层住宅共计463套房源。目前项目的6栋住宅楼已经全部动工，施工进度比较快，部分楼栋基本封顶，预计明年上半年肯定入市，住宅房源将毛坯销售，以三房为主力，面积85-130㎡不等。

此外高新区G50地块即弘阳燕澜七缙项目，9月份刚刚推出首批公寓，项目住宅部分规划打造6栋高层及7栋洋房，楼面价16065元/平米现房销售，后期开发量900多套，其中高层户型将以102-112㎡中等面积为主，目前住宅部分也全部进入施工，预计明年上半年入市。

此外还有去年底出让的通宇G69地块，楼面价19561元/平米现房销售，规划建设6栋高层住宅，户型89-133平米，预计明年年开始入市，整体有近900套房源，今年新出让的弘阳G27地块规划有6栋高层12栋多层，未来住宅开发量超过1200套(含部分保障房)，最快可能明年底上市。

包括这四家新盘在内，高新区未来一两年的住宅供应量累计也将超过三千套，仅明年就会入市一千多套。

▼高新区未来一年上市项目盘点：

麒麟

今年已推房：517套

未来1年推房：约2000套

未来2年推房：平均每年约2000-3000套

刚刚迎来有轨电车开通利好的麒麟板块，年内房源缺货却比较严重，尤其是对刚需来说，几乎没有选择空间，目前板块在售楼盘基本新盘京奥港未来墅一家，并且也是均价较高的改善盘，以大平层为主，下半年首次开盘均价25854元/平米，户型都在130平米以上，接下来还会加推一栋5号楼高层56套房，面积也均为141平米。

其余楼盘中，老盘中粮鸿云9月份已推出最后240套房收官，时隔一年零涨幅均价未过两万。银亿东城今年4月已推出最后一批小高层住宅，均价未过2万，剩下只有部分别墅，麒麟山庄剩余收官房也要等到明年再推，同样都是大户型，而包括中海国际社区、中南世纪雅苑、启迪方洲在内的大批老盘也纷纷收官，目前只推商铺和公寓。

▼麒麟板块年内推房量：

其实麒麟的新一轮补货已经悄然开始了，就在最近片区内的新盘中南熙悦传出了年底入市的消息，项目早在去年下半年就已公开，今年上半年又调整了一次规划，减少洋房增加了高层比例迎合刚需买家，年底项目预计首开高层1-5号楼，户型以89、99、105㎡刚需三房为主，推房量大约在500套左右。后期楼盘的高层房源预计还有1500套左右，可能会以一次三五百套的节奏分批上市，项目楼面价19195元/㎡，入市价格预计也不会超过京奥港未来墅。

此外麒麟2015年出让的栖霞建设G46地块年内也已经动工，案名定为星叶枫庭，预计明年上半年入市，项目规划有5栋高层，住宅开发量大约在500多套，主力户型90-120㎡精装交付。再加上京奥港未来墅后期还有上千套存量，这意味着麒麟未来一年可供应的房源多达3000套。

▼麒麟板块年底待推房源：

还不止这些，麒麟去年至今已出让了新城G59、华发G35、正荣G36三幅现房销售地块，预计从明年下半年到后年即将陆续入市，其中仅G59一幅地块就规划有15栋高层，后期开发量至少上千套，由新城保利弘阳三家联合开发，案名或定为新保弘天宸，华发G35、正荣G36规划尚未出炉，住宅开发量至少在10万方以上，今后两年麒麟板块有可能以每年两三千套的规模供货。

▼麒麟未来一年上市项目盘点：

前不久麒麟科创园还一次性推介了20幅地块，其中包含两幅商住地，此外还有3幅住宅地块预备出让，后期麒麟住宅供地规模将超过30公顷，足够未来3-5年的住宅持续供应。

板桥

今年已推房：925套

未来1年推房：约1000套

未来2年推房量：平均每年约1000套

年底板桥无货可供已经是铁定无疑的事情了，此前3个月片区内所有3家在售楼盘陆续推房，刚需房源全面出光，6月份收官的和昌湾景314套房有1300多组买家报名中签率24%，9月收官的明发浦泰梦幻家最后一批房均价1.75万元/平米，224套房有1347组买房人摇号中签率16%，接下来只有蓝光公园1号后期有200多套洋房在售，均价已超过两万。

▼板桥年内推房量：

板桥下一轮供应将从明年开始，栖霞建设去年4月拿下的板桥G10地块目前已正式开工，案名定为星叶欢乐城，将建12栋高层住宅，最快明年上半年入市，依照规划看可能开发刚需项目，整体提供1800多套房源供应，另据相关部门透露，今年内板桥新城已无新增住宅供应出让，将按照 “拆平一块、收储一块、出让一块”的目标加强土地运作。

今年拆除地块为古雄老街积淹水片区，收储地块为大方汤巷二三组地块。因此未来一年麒麟刚需购房或许仍要面临一盘在售的局面，不过由于星叶欢乐城规模较大，年内只需推出一半的住宅也能有千套左右，超过今年板块供应规模。

▼板桥未来一年上市项目盘点：

燕子矶

今年已推房：2680套

未来1年推房：约3000套

未来2-3年推房：平均每年约3000套

最近燕子矶板块热闹不断，上月中海拿下区域内一幅新地块，燕子矶房企阵营再添一家大鳄，本月又有中航国际社区开盘，372套房1370组买房人摇号，接下来还有包括融创玉兰公馆、海赋尚城、电建洺悦府等在内的多家楼盘集中加推上千套房，燕子矶板块的全年供货至此也将超过3000套。

▼燕子矶板块年内推房量：

▼燕子矶板块年底待推房源：

目前燕子矶各家在售楼盘中，中航国际社区后期还有7栋楼约600多套，融创玉兰公馆后期还有8栋楼800多套，电建洺悦府后期还有10栋楼约600套，紫御东方后期还有4栋楼约500套，海赋尚城后期还有9栋楼近千套，这也意味着明年燕子矶板块还有3000套左右存货可供。

此外年初至今燕子矶一口气出让了6块土地，分别被安居、华润、华发、佳兆业、金科、中海拿下，多幅地块现房销售，按照正常开发速度将从2019年开始将陆续上市。

今年3月出让的安居G01地块楼面地价23800元/㎡，为板块最高地价，目前已经联合仁恒开发，规划有9 栋11层小高层（含人才公寓），包含600多套住宅。

7月燕子矶两块商住用地分别被华发、华润拿下，未来要打造大型商业综合体，其中也包含一部分高层住宅和人才房，此外佳兆业和金科分别以12.5亿元、8.1亿元夺下南京燕子矶新城G34、G33两块住宅用地，楼面地价都超过1.9万元/㎡，并且需要配建保障房。近期佳兆业G34地块规划已出炉，规划有6栋高层住宅1栋人才房，预计有500多套供应量。

▼燕子矶板块未来一年上市楼盘：

今年底到明年燕子矶还会维持供地快节奏，按照燕子矶新城此前的土地出让计划，2016-2018年这里将出让10宗地，规模达到943亩，截至目前其中半数地块已出让，接下来还有包括太新路南混合地块、经五路东混合地块、原小南化FG地块等几幅住宅储备地块有望陆续推出。

其中太新路南和经五路东两幅地块所在位置正是上半年爆破拆除的原第二热电厂。近千亩土地出让后，燕子矶未来三四年内的住宅供应都会比较充裕。

尧化门

今年推房：460套

未来1年推房：约1000套

未来2年推房：平均每年约1000套

下半年尧化门也是缺货声不断，区域内唯一在售项目华润幸福里9月推出164套收官房有2800多组买家报名，中签率仅6%，此后房源供应便告一段落，地价超过两万的现房销售项目栖霞鲁能公馆目前已动工，规划有8栋高层住宅，不过年内是否推房仍是未知数，下半年至今尧化门也只出让了一幅商办地块，板块供应似乎就要断档。

▼尧化门板块年内推房量：

不过接下来尧化门却有"曲线增供"的机会，本月栖霞山超级大盘华侨城欢乐谷亮相，住宅部分案名定为“翡翠天域”，预计近期公开售楼处。

项目将首开一部分小高层房源，面积89-135㎡。近期规划部门也公布了栖霞区2016G77项目B、C住宅地块规划，这部分地块总建筑面积约21.1万平方米，规划建设32栋多层住宅，未来开发规模约为1400套左右，相邻的G76地块也同属欢乐谷项目，未来包含4个住宅组团，开发规模约22万平方米，可入市的房源量接近2000套。

栖霞山板块相距尧化门并不远，6号线开通后仅相隔三站左右，这3000多套供应量基本可以算作尧化门的补货。

▼尧化门板块未来一年上市楼盘：

正方新城

年内已推房：304套

未来1年推房：约1000套

未来2-3年推房：平均每年约1000-1500套

正方新城前10个月仅有两家洋房盘开盘，刚需选择面也不大，其中景瑞春风十里6月份推出1栋收官洋房，均价21818元/㎡；8月份入市的远洋山水迄今为止共推出8栋洋房，均价1.85万/㎡左右，两盘累计推出的房源不过300套左右，总价较低的中小户型房源并不多，到目前为止各家也未去化光，还出现了购房优惠。

▼正方新城年内推房量：

明年开始正方新城的住宅供应将持续放量，其中绿地理想城项目楼面价12988元/㎡，早在8月底就已开盘推出首批公寓房源，该项目的住宅部分规划有18栋高层，预计明年初上市。

目前工地已有5栋楼在建，未来整体上市量将达14万方约1500套房，另一家现房销售楼盘荣盛隽峰楼面价12037元/㎡，拿地3个月后已公示规划，目前售楼处已经盖好，预计年底公开明年初上市，规划有7栋高层和10栋小高层。住宅供应也能达到1200套左右。因此未来两年正方新城区域内每年供应上千套房应该没太大问题。2万左右的限价预计还会保持。

此外正方新城虽然前期土地出让并不多，但有消息称整个正方新城后期可供开发土地达数千亩，供地潜力十足，明年开始就将全面进入新地块开发阶段。

▼正方新城未来一年上市楼盘：

小结 | 房子越卖越多将成常态

在土地房源都要求增供应的背景下，开发商捂房捂地已经行不通了，同时限价还将严格持续，惜售待涨的空间几乎没有。

可以预计接下来楼盘推房的节奏会越来越快，近两年南京调控加强了热点板块的住宅用地供应，多个板块都有大量宅地密集出让，并且在拿地后短期内都会出规划动工，而且由于同期出让的现房销售地块越来越多，同批开工的房源建设周期也都在一两年左右，加上调控要求满足销售条件的房源基本都要同批上市，可以预计未来一两年这些热点片区很容易形成一波又一波阶段性的密集供应潮，再加上老盘存量房源加快入市，房子越来越多将成为一种常态。

上述8个刚需板块只是年内住宅供应相对偏紧的区域，还有很多板块下半年至今一直在放量，比如10月份刚亮相的江宁淳化两家新盘一个月就推了800多套房，7成以上房源总价250万以内，并且还有优惠，片区内今年还出让了两幅新地块，未来一两年住宅供应还会新增上千套；青龙山新城板块下半年至今也已补货700多套，未来两年内还有多达4家纯新盘会入市；六合板块则从6月份开始就已经开闸了，每月几乎都有两三千套房入市，并且年内还出让了5幅住宅地块补库存；江浦雨山路板块则从银十开始供货提速，片区内有4级楼盘会在近一个月内推出上千套房，稳超前三季度，未来还有6家新盘，累计近百万方的住宅准备开发……

可以肯定的是，在增供应的大前提下，这些刚需板块今后两三年的供货都有可能会逐步增多，一旦房源密集上市，出现供需关系转折点，首先摇号楼盘会越来越少，仅有部分热点项目还会出现，其次价格战和抢客苗头也会越来越明显，而且今后还会越来越多地出现楼盘同批上市的情况，刚需买家的选择面也将进一步宽松。

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