长三角老大！它从南京出发，引来央视报道，野心不小

系列报道：

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央视财经频道一则《租购并举带火南京“长租公寓”》，出现了一家总部在南京的长租公寓——贝客公寓。就在这个月，三六五网宣布投资1.25亿人民币，入股长租公寓项目贝客公寓，并启动总额55.6亿人民币的住房租赁产业基金，锁定并服务具有租客身份的用户，以及助力优质中小长租公寓运营商。

2017年任何一个关注地产的人都能清楚感受到，政策将大力倾斜到租赁行业。顶层红利把租赁行业推到了风口浪尖。但长久以来，这是一个长周期运转才能盈利的行业，而大多数人还没等到明天的太阳，就已经在黎明前的黑暗中裹足不前。

明年，注定是中国楼市开始新的历史篇章的一年，一片产业蓝海，万马齐喑。

三六五网的高管团队认为：“在一个行业大潮初起时，最要紧的不是预测未来，而是理解当下。”这话有些索罗斯的影子，有着犹太人血统的资本巨鳄曾经说过他的投资思路：“不知道未来会发生什么并不可怕，可怕的是不知道发生什么时该如何应对。”

“明天属性”是三六五网描述在转型途中的产品界定标准：“为什么叫这个呢？就是你用过智能手机之后再去拿回功能手机，你住过集中式公寓之后再去找中介租房子，你会难受得要命，所有体验过明天的人，都不会选择退到昨天，这就是我们转型想要抓住的机遇。”

什么是带有明天属性的长租公寓？我带着这个问题采访了贝客公寓CEO魏子石。他77年生人，带着浓厚的实业家气息。

贝客公寓ceo魏子石

为什么是贝客公寓？

习惯躺着赚钱的人做不好公寓的经营，因为难度大、要求高、周期长。

“做这个行业究竟是为资本而做还是为客户而做，这是我开第一次股东大会时候问大家的。”贝客公寓CEO魏子石如此为贝客公寓的盈利能力下了注解。

笔者认为为客户而做，资本自然就会来，生命力可能是100年。一旦了解，就特别想亲自去住一住的公寓，就像当年你看《爱情公寓》、《老友记》一样心生向往。

你能想象一个有着4000间房的公寓ceo能像朋友一样熟悉他们的租客吗？

当我问起贝客和其他公寓有什么不同的时候，贝客公寓ceo魏子石告诉我，在贝客公寓，租客会跟着店长搬家，什么意思？就是因为关系好到店长调到另一家店，租客就跟着转租到那家店去，而且这很常见。举个例子，当你第一次来贝客公寓的时候，很可能店长就会很友好的扔个苹果给你，“哥们，尝尝，挺甜的”，看似无心的一个举动，其实是有意去建立和经营与客户的关系，这就是建立信任感，成为朋友的过程，从帮租户收快递到帮租户求婚，在贝客公寓太平常了。

“我给你看段视频，2015年的圣诞节，银龙店店长蛋饺离开很长一段时间，圣诞节回来和租客聚聚，在他回来的前一夜，租客不仅精心给他准备了欢迎派对，甚至还录制了一个视频，当时看完，蛋饺就感动到泪崩了。”

视频里的年轻租客像调侃老伙计一样数落着老店长。“你啊去了苏州，怎么发型那么搓，严重拉低了我们银龙店的平均颜值，还有啊，给你准备的一块钱的毛巾和牙刷，今天你就凑合着用吧”背景音乐一直放着coldplay的《yellow》，暖暖的。

“你看，这个租客a是个香港的自由音乐人”

“你看，这个租客b,在银龙店住了快2年了”

“这个是一个在南京居住很长时间的外国人，在贝客公寓交了女朋友”

我很惊讶，贝客公寓ceo魏子石居然能对每个租客如此熟悉，“对啊，因为我们时常也会去门店，和大家一起聊聊，我和董事长很高兴因为贝客的出现，因为贝客用心维系客户，客户与客户之间产生关联，碰撞出火花甚至是价值，改变了他们的社交圈，让陌路人成为了朋友，合伙人甚至是伴侣，这就是做这份事业的价值。”

我从他的眼睛里看见闪闪发亮的东西，那个叫成就感。

为资本做企业和为客户企业做套路是不一样的。拒绝客户的事情，一般公寓也是做不出来的。

小伙子和家里吵了架，离家出走，来贝客租房。在安抚了几天之后，管家拉着小伙子出去吃饭。“这几道菜是我最喜欢的，跟我妈妈做的味道一样一样的。”

殊不知，是管家偷偷把妈妈请来公寓，做好一桌菜。当执拗的小伙子看见突然出现的妈妈，那一刻，早就把之前的别扭化解了，双方也体面的和解，开心地回家了。润物细无声，这也是贝客的企业文化。

帮租客求婚

把租客当作朋友

精心组织社群活动

他们做了别人不会做的事，所以拿了别人拿不到的超高的单店盈利率。

盈利能力远远领先于行业平均水平

来看一组贝客公寓最新数据,在入住率、单店毛利率、项目投资回收周期等指标上均处于行业领先水平：

2015~2017年复合增长率 401.4% 

成熟单店年收入同比增长15％

2016年 续租率46.61% 

2017年5月门店出租率 94％

贝客的盈利模式背后是一个系统性工程：标准化部署、超强迭代能力。

调研和预算要精准，产品细节要抠出每一分钱用在刀刃上，严格的控制工期，每天的成本都要压得死死的。

300间以内的房子设计装修，贝客可以在100天内完成，只有控制好标准化操作，才能规模化扩张。在新店开业部统一部署下，贝客能保证1周可以开出一家新店。

贝客公寓ceo魏子石说：“贝客有自己的设计师团队，才能不停根据客户的需求修改，从配色方案到收纳空间的优化。而很多公寓都是外包的设计师，所以从本质上是不可能有太大的活力。经常有别家公寓抄贝客的设计，但是当别人在照搬我们的设计的时候，我们已经有更新的产品出炉，这就是超强的迭代能力。”

他们还是唯一一家设立管家学院的公寓。这个行业最缺的就是人才，从实习开始都要认证，要有一定的工作年限和通过技能考试才有可能不断晋升，一步步做到高级管家，到店长然后是区域主管，什么是好的服务？是超出客户预期的服务。

产品力和团队，是别人学不来的

三六五网总裁齐东表示，这一年，他们把国内主要的长租公寓运营企业基本都走访了一遍，对比之后发现，贝客的运营能力是优秀的，他们的产品力和团队，是别人学不来的东西。

一、贝客公寓为什么别人学不来？

在大环境一致的情况下，如何才能赢利？找产品能力最优秀的，运营能力最好的规避风险，别人能活，贝客更能活下去。

贝客公寓的每一间房都有产品设计感，有个性化场景化设计，有社交氛围，有明显的设计风格。

其他公寓千篇一律的，2500-3000元/月甚至更高，这样的价位根本无法打动年轻人，但是贝客公寓你一看到就会愿意住一住，因为会有一个瞬间击中你的情感诉求，击中你的兴趣点和兴奋点，让你喜欢上它。

二、什么是明天属性？只要是你一上手再不会退回去了

1、数据显示贝客客群里74％是90后，对年轻人心态的把握非常到位。

2、只要你住过，你再退回去租普通房子，不可能。就像你已经用过智能手机，让你再回去用老式手机，这都是不可能的。

3、有门槛，租金高于普通房20-30%，以此对客户进行筛选，客群是要求社交氛围特别重的白领。

4、租后生活：封闭圈子，封闭消费场景。 

5、管家和租客交朋友，甚至租客来当店长，晚上还能一起沟通，做主题活动，能帮租客策划求婚，也会劝租客和吵架的父母和好，就是这么亲密的关系。

有资料显示，贝客公寓2016年的续租率接近47%，预计今年将超过50%，所有门店平均入住率达到90%以上，这些数字远高于行业平均水平。

三六五网注资后，贝客公寓未来3年要做长三角老大

1、扩张速度加快：最快今年底，2018年进入合肥和杭州

目前已经开始组建当地团队。未来目标是长三角集中式公寓第一，未来3年在南京、杭州、上海开不少于100家门店。目前南京贝客公寓是12家店，还有8-9家是正在筹备中。

2、获取物业的能力会更强，会有更多信息渠道去选择物业

合作模式多样，从前是以租赁为主，后期可能会收购或者委托管理一些物业，不排除后期成立合资公司。随着越来越多自持和租赁土地的出让，会有开发商拿地，专业服务商配套，从开发阶段进入，以建引租，以租引建，构建一个很合理的拿房模式了，另一个模式，和资源方分成共赢。最后选择，开发商和资源方如何选择？还是靠运营质量说话的，归根到底，还是要运营能力优秀。

实探贝客公寓 价位高出周边20-30%  为何入住率还这么高？

笔者选取了南京两家具有代表性的贝客公寓进行私下走访，感受了最真实的贝客公寓。看过之后，总体感想如下：

在风格上，贝客公寓的每间房都会有专业设计师进行室内设计，总有一款适合你，你需要做的就是挑你喜欢的；

服务上，打破了传统房东与房客的关系，管家时刻为租户开机，快递有人拿，衣服有人收；

邻里关系上，社群式居住体验，快速的社会节奏下还让你有个好邻居；娱乐上，公共空间让每位租户都能有在此小憩，运动器材咖啡都免费提供，交流或是运动随你所愿。

租金价格上，确实略高于目前市场上平均价位，但如今早已不是仅根据房屋的大小来决定房屋价值的时代。

公寓前台

一、居住永远是第一要义

这次走访的两类房间恰好是贝客最典型的两种风格的户型，分别是30M²-40M² 的房型和70M²的房型，都是一室一厅一厨一卫的布局，大小不同，风格当然也不尽相同。以小见大，以我所见为例，从中也可以感受贝客公寓的总体特征。

公寓厨房

贝客的小户型（30M²-40M²）租金在中等价位（3600-3700元/月），整体的风格都是温馨、简约、小清新，可能针对的受众是女性客户和情侣的原因，风格往往比较小巧柔和。就走访来看，空间不大但是物品一应俱全，电视、冰箱、微波炉都有。卫生间干净整洁，似乎早起拉开窗帘就能看到南京的第一缕阳光，每天都是元气满满！

麻雀虽小五脏俱全，开放式的小厨房完全能满足日常简单烹饪的需要，忙碌的工作之余，周末在家培养厨艺也是个不错的选择。总之，房间虽然小但是完全不觉闭塞，相反，随处可见的空间设计感，无时无刻不体现了小的魅力。对像小编这样的女生来说，精致小巧的室内设计简直无法抗拒。

客厅

客厅全景

贝客的大户型（70M²）租金较高（6800元/平米），从我们走访的户型情况来看，大户型针对的受众以年轻男性白领为主，整体的原木商务风、宽阔舒适的空间设计，井井有条的区域设置，无一不体现了硬朗大方的设计风格，让你在忙碌的工作后回到家能充分享受家带来的舒适体验。衣帽间、大浴缸、独立厨房……这是豪宅，你能想到的它都有。小编想了想觉得，这间很好，完全挑不出毛病！但它更适合高级人民币玩家。

会客区

休闲区

二、它还能给你不一样的体验

贝客和普通租房最大的不同是，它不仅有管家服务和公共区域，而且还注重邻里关系和社群的建设。走访过程中，我们特地到每家的公共区域进行实地探访并采访了管家。

每家贝客都有公共区域，公共区域有健身区，阅读区，休息区，免费提供咖啡，有烘干机，租户可以在这里休闲聊天。管家说：“现在你能看到的所有，除了使用烘干机会向租户收费，其他全都免费。并且每个月我们都会定期举办一次活动，密室逃脱、荒野逃生之类，这些也全都免费。并且租户可以在游戏中通过交流协作建立彼此的友谊，让彼此拥有一个好邻居！”

“我们熟悉每一家租户，下雨天衣服会帮租户收好，快递也会帮忙收发。有任何问题，管家的手机随时为顾客打开。和租户的关系脱离了原始房东和租户的关系，而是亲密如朋友。”店长认真向我们解释道。

健身区

看完两家贝客公寓，第一感想是入住率都很高，两家整体风格略有不同但却各有千秋。每间屋子都是精心设计过的，各有不同风味。价格虽较高却相对管理和配套都物超所值。对居住要求较高，生活相对比较小资的人群来说，贝客无疑是最好的选择。

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