史上最严！南京房贷7大门槛左右你的买房路

自打河西十盘全线提高首付到8成起，"涨贷"几乎成为年底这段时间热点楼盘的惯例，提升房贷门槛几乎成为多个热门项目的集体行动。

而且同此前单纯的缩短付款时间，提高首付比例相比，眼下楼盘涨贷的要求堪称五花八门，有的楼盘仅仅是关于贷款的细则就足足达到十几条。

史上最严！南京房贷7大门槛左右你买房路

11月30日，位于江宁禄口的朗诗青春街区开盘，251套收官房源共计有2627组购房者选房，对于贷款项目也提出了多项严格要求：

包括要求购房者30天内银行必须下款；

如无法下款将没收10万元定金另行出售；

购房人及配偶存在信用逾期，或自认购之日起半年内使用消费贷、经营贷、信用贷提款的只能一次性付款；

首付比例基本要到5成3日内付清等。

其中选到房但没成功贷到款连定金也要被没收，堪称楼盘提出的最严要求。

11月30日，位于南站的万科九都荟开盘，307套收官房源1991组买家摇号选房，项目登记时规定买房需预授权20万资金（四大银行储蓄卡余额达到25万），90㎡的小户型首付最低5成。其他户型首付3成。

12月5日，同位于南站的万科大都会加推的456套房有1779组买家参与摇号，项目同样分类提首付，要求95㎡的小户型房源首付7成，120-140㎡房源首付5成，仅有最大的180㎡户型首付3成。

12月7日，位于江北雨山路的融创臻园也对购房贷款作出一系列规定，项目的82套收官房源共有1347组买家报名摇号，贷款要求包括：

首套房利率上浮15%，二套房上浮20%；

购房人收入证明银行流水不够的（除夫妻外）不接受其他共同还款人；

征信报告上显示有消费类贷款的须在办理按揭贷款前办清；

征信报告有信用逾期3次以上（含3次）无法贷款；

个体户办理贷款首付5成起；

两个自然人（除夫妻外）无法共同贷款；

银行流水不接受支付宝微信转账，只看工资流水；

不接受任何公正委托必须面签贷款等，

此外开盘次日需付清首付并办理贷款手续，银行审批不能办理贷款客户须在通知后3日内一次性付款。

12月7日，位于城北迈皋桥保利朗诗蔚蓝加推231套收官房源，有630组买家摇号中签率37%，项目的贷款条件同样十分严格：比如征信报告上显示有消费类贷款无论结清未结清均无法办理贷款，有信用逾期一次以上无法贷款，首套房利率上浮15%，二套房上浮20%等等。

当然最复杂的还要属12月2日开盘的高新区招商兰溪谷，项目的516套收官毛坯房共有8446组买家参与摇号，而实际选房仅通知了1000组。并且还要预先进行贷款审核。现场银行审核贷款共同点：直系亲属才可以做共同还款人，合伙买房不予贷款，而大部分银行消费贷结清可以贷款。

招商银行：大学生可以贷款，条件是父母作为共同还款人，需要办金葵花卡。存50万三个月定期。奖金和年终奖都可以算流水，但是个人转账不算。也有父母流水不够，子女作为共同还款人，现场有一位买房人母亲55岁可以贷款到75岁。

交通银行：信用卡逾期一年内不超过3次可以贷款。大学生可以贷款，但是共同还款人父母职业要求公务员、上市公司等。消费贷结清可以。

中国银行：大学生可以贷款，对共同还款人父母的职业和流水要求比较高。父母要带着身份证、户口本、结婚证、银行流水原件及复印件，一起来审核材料。

华夏银行：征信报告上逾期6次以内可以放款。没有工作没有工资流水的大学生不予贷款，近期有消费贷记录的不予贷款。

工商银行和建设银行最严格：信用卡一次逾期就不予贷款，大学生不予贷款，消费贷有记录的不予贷款。

总结一下这几家楼盘在贷款方面的共同点：

1、银行流水不接受支付宝、微信等个人转账；

2、共同还款人只接受夫妻或父母；

3、大学生未必能贷款；

4、征信报告上显示有消费类贷款的、有信用逾期的未必能贷款；

5、个体户办理贷款需要提供营业执照，首付可能会提高；

6、银行统一贷款利率为5.635，上浮15%；

7、两个自然人合伙买房的不批贷款；

……

这未来可能就是南京各家银行房贷的共同门槛。而这7大门槛堪称史上最严！将左右你的买房路！

首付之痛：全款往里走，8成的等一等，3成的不要挡门口

不难发现上述这些提高贷款门槛的楼盘都是年末炙手可热的限价盘，基本都能达到七八组客户选一套房。

开发商的态度也很明确，既然不愁卖，就要加速回款，不仅不能因为客户的贷款资质不足而造成银行下款慢回笼资金受阻，甚至要主动筛选出最优质的客户拉动银行下款快一些。

部分楼盘开盘甚至只接受全款和高首付买家，与此同时不少楼盘开盘的合作银行数目也是越来越多，如招商兰溪谷达到7家，朗诗青春街区也达到5家，合作银行增多也可以起到分摊额度尽快下款的作用。

此外年底这段时间，银行贷款额度基本不可能松动，但凡热度比较高的楼盘，都有可能通过提高首付来筛选客户加速回款。

近期包括江北华润国际社区、荣里等即将加推的项目又传出首付可能提高到5-8成的消息，总之面对比较热门的项目，眼下买家第一需要做的就是备足米，至少需预备好一半左右的首付款以防万一。

当然如果并非房源比较抢手楼盘，提高首付的可能性基本不大，比如六合曾经是年内最早出现提首付的一个板块，前不久还有新盘提高首付到5成，但同一家楼盘近期再加推首付最低已经回归三成了。

进入年底，增供应、限房价、去杠杆依旧是南京楼市的三大关键词，前两个关键词让购房人在年底多了不少上车的机会，但去杠杆这一项却让不少买家感觉有些扎心。

南京房贷继续"涨" "假离婚"购房也将被封杀

接近岁末，"涨贷"依旧是南京楼市的关键词，近期，我对南京21家银行进行摸底后发现，目前只有2家银行首套房利率上浮5%，19家银行首套房利率上浮10-15%，基准利率早在今年九月份就已经基本没有了。另外二套房利率普遍上浮20%，买房人如履薄冰，其中不乏刚需被误伤。

（不完全统计，点击查看大图）

1、据了解，截至目前，南京的紫金农商银行、恒丰银行两家银行首套房利率上浮5%，中国银行、广州银行、工商银行、南京银行、建设银行等11家银行执行的首套房贷利率为基准利率上浮10%，但各种条件也是“五花八门”。

2、本次摸底调查中，多家银行信贷部工作人员均明确表示，除了利率上浮，如果购买新房，能否办理贷款要看购房者买的是哪个楼盘，只有银行合作的楼盘才可以申请贷款，放款时间不确定。

3、另外，年前大部分银行贷款额度普遍紧张，进入年末面临银行放款“冻结期”，有相关人士表示年后这种情况或许会得到好转，不急着买房的或许可以先等等看。

另外，关于假离婚买房的事件也是络绎不绝，我最近以买房者的身份咨询了几家银行后了解到：

1、南京有银行某支行个贷部工作人员表示对近期离婚一年内的要进行综合评估；

2、南京有银行对离婚一年内的也暂停贷款；

3、南京有银行表示也会严格审核短期离婚的买房人资质，明显是为了买房而离婚的是不予通过审批的。

不过从上面这些内容我们也能感受到一些信号，以后假离婚买房这一现象将会一定程度上得到扼制。

对于"限离"的说法，目前各家银行都表示没有出明文规定，有知情人士表示这只是江苏省分行发出的口头通知。一些国有银行和股份制银行则大多表示对离婚人士申请住房贷款并没有区别对待。

但值得注意的是，近期开盘的热门项目如招商兰溪谷，贷款资料当中也明确点到如离异需提供离婚证，离婚协议原件复印件。显然对于离婚情况的审核，也在银行的考虑范围之内。

二手房贷变相去杠杆，靠"阴阳合同"占便宜行不通了

近期，网传一则建行业务通知又刷爆朋友圈，通知显示从明年1月1日起要以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值最为计算基数确定房贷额度，不允许再有“阴阳合同”。同时提示二手房交易过程中要相互监督，产权登记部门可以向监管部门（各地银监会）举报银行的不规范做法。虽然消息未得到证实。但业内认为可能性相当大。

所谓阴阳合同其实是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示。“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来“利益”的同时也预示着风险。

目前在二手房交易中，存在四个价格：真实成交价、银行贷款时的评估价、合同备案价和房屋评估价。由于房价变动很快二手房交易又存在阴阳合同，银行在办理房贷时并搞不清楚真正的成交价。

比如甲乙双方买卖一套100平米的二手房，约定成交价是300万元。但买方希望多贷点款，向银行提交的贷款申请上可能是400万成交，从而贷出280万。但如果按照网上流传出的规定，买二手房的时候通过做高评估价，最终降低实际首付比例，这种做法今后就玩不转了。房屋评估价显然将成为最重要的交易基准，上述房源如果按照300万做贷款，那银行只能贷出210万来，所以相应的首付就增加了，也相当于一种去杠杆。

此外，该通知的依据是住建部、央行、银监会三部委于9月末下发的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，通知提出了严禁房企和中介违规提供购房首付融资等要求，同时也确实提到了"银行业金融机构在办理房贷业务时，要以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。"

即便无加息，明年房贷想宽松恐怕也难

明年一、二季度的房贷紧张状况虽然可能会有所缓和，但是下半年的情况恐怕会比今年更不容乐观。毕竟目前楼市去杠杆是银监会的重点工作，各大行的房贷业务仍将受监管。此外银行揽储成本也越来越高，即便基准利率未上调，银行也会主动上调房贷利率。

从国际上看，特朗普的动作，会加速整个时间表。前几天，韩国宣布加息，更早的是英国宣布加息，这个月，美联储马上又要加息。

金融业人士认为，其它央行也可能加入“紧缩”阵营。未来更多央行或将进入一种“慢紧缩”状态，各国货币政策仍会视本国经济表现而定，不会贸然加息。

另有消息指出，虽然国内一直没有加息，但决定市场利率的国债收益率今年已经从3.1%涨到接近4%，意味着实际市场利率已有所走高。

12月5日，中国人民银行金融研究所所长孙国峰在出席一次金融峰会时发表讲话指出：货币政策的新框架重点在于防范金融风险。要考虑更广泛的金融周期而不仅仅局限于资产价格。金融周期的背后，是银行的信贷，或者说广义信贷的扩张。资产泡沫的背后是银行的过度借贷，过度借贷往往又是由超低利率引起的。“从这个角度看，金融周期是经济金融体系内生的，和货币政策有密切的关系，因此货币政策应当考虑金融周期。”     

综合目前情况来看，即便不加息，只要货币政策从宽松回归稳健或正常化，明年市场资金和房贷额度也不会明显宽松，首套房贷款利率预计仍难出现明显回落。

(注:以上部分内容综合每日楼市、融360、央视财经、财新网、南京链家、我爱我家等)

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