3年前预言成真！ 2018年楼市…

前几天我翻出来一篇旧闻，着实感受了一把，把一切交给时间，水落石出。2015年陈宝存预言南京在内的一线城市3年房价涨一倍。我找了下当年的数据，感慨万千。

2015年年初，桥北的房价，刚从1万2/平跌到1万/平
2017年年末，桥北二手房普遍2-2.2万/平，新房最高2.8万/平左右。

2015、2016、2017这三年，预言应验。

当年预测神准的陈宝存，一直是环京买房派。有位环北京的朋友告诉我，2015年年初廊坊市区，主城区二手房（次新房）在今年二三月开始从2.1万/平涨到四五月份的2.8万/平，很多楼盘都挂到3万/平了，现在的价格大概是2-2.2万/平。

真的有预言帝吗？连续十年每年都一直说房价会涨的人和每年一直说房价会跌的人，总有几年是会说对的。反正都是50%的概率。

前两天，留言区都在问，想买环南京知道环北京跌的鼻青脸肿吗？我看好桥林新城，但是时间呢？可能是10年甚至更长的时间，你愿意等吗？你等得起吗？

上周五中央政治局召开会议，研究2018年经济工作，对楼市给出了最新的说法：加快住房制度改革和长效机制建设是明年要着力抓好的一项重点工作。链接：中央点破楼市巨变！南京已经开始部署两大方面

楼市会怎么走呢？上期《楼市大胆讲》已经说了一些：2018-2020年南京房价走势及下一个机会点|楼市大胆讲

今天还有一些补充，和大家分享一下。

2018的6个基本判断

1、业主之苦

今天一大早，我就看见江北、宝华、麒麟三处维权的小视频在微信群满天飞。南京进入维权节点了。其实很正常，因为上海也开始维权了，重点是居然敢退房。原因？开发商降价。南京维权可能分两种，一种是因为前期房产降价，一种是因为买了降价房，发现减配到自己无法接受。但是，检验一把，你敢退房吗？2018年什么时候退房开始，什么时候真降价开始。

上海的二手房也有已经松动了。

有个真实案例：房东原本报价335万，最终成交价300万。现在诚心卖房的，大多降价3-5%，如果遇上砍价能手，软磨硬泡告诉他，现在贷款难度大，而买家的贷款资质特别好，那么为了求稳，安全交易落袋为安比差价重要的多。

环北京降价了，上海也出现维权了。这是不是意味着底部到了？降价还维权还卖不掉，那才是真正的底。

2、暗藏买房机会

维权+地王被套+买房优惠=横盘。南京降价？先从卖不动开始吧。

反正我是看到好几家开始放出一成首付了，先是各大公寓，现在连住宅也出现了。前几日我还在感慨九龙湖曾有特价房1.5万/平，降到1.3万/平，那个时候劝人买，那个犹豫的人想再等等降价的，最后大多没买，等来了涨价，等来了二手房3万/平。

如果要说买房机会，这种何尝不是？因为，放长远看，南京发展还有很大空间，城市红利期尚未结束，从城建从地铁就可以看出。市场不好的时候买房买地，市场好的时候卖房，无奈，很多人都是反操作。

最近老问我怕换房的需求，很多都更看重增值。换房，你要改善的是环境或者是学区。那么现在低于2万的限价房，现在基本都是一片荒芜，极少配套，没有学区，发展要5-10年。限价房，要学区？这就跟月薪3千还要娶林志玲有什么区别？

2018年有买房机会你要懂得抓住。

3、地王之苦 

上周被曝出来的城东地王项目停工，环保部门统一要求先放一边不说，其实其他高价地都是心有戚戚焉，明年限价能不能放开？能报什么价？没人知道。扛不过2018年，可能就看不到2019年的曙光。2016年融资，都是按2017年回款来计算的，银行贷款收紧，央企可能是最不担心。

2018年大多数的高价地没办法上市，明年的局面可能是没房卖。扛了一年的结局是什么？最近限价盘零涨幅开盘，就是前车之鉴。那扛一年的成本和利息都打了水漂，得不偿失。抗不过时间，就跑量。

4、当我说房价不会大涨大跌时，我说的是新房

调控一年，南京新房没涨，二手房呢？谁买谁知道。

当主城老破小也涨了一轮之后，南京的二手房房价阶段性到顶了。两江的二手房，真的真的挂了很久，都不怎么好卖了。就像我上次说的，当江北的一些热盘价格和二手房不相上下的时候，你真的可以尝试看看二手房，说不定还能还价。出去看房子，在市场不好的时候。

南京的新房明年一年还涨吗？新盘高价开，没人买。老盘不涨价，更没人买。

所以一步步向区域最高价看齐，然后区域最高价变成了区域均价。

最近几个纯新盘卖的不好，精装价格批不下来或者说买房人不接受，不如卖毛坯，至少快速跑量，精装改毛坯，可能在2018年盛行。

2018年房价，新房不会大涨大跌，略涨一点。成交前高后低。二手房会有部分跌落，分区域先后小幅降价。

5、加息的脚步可能日益临近了

12月5日，中国人民银行金融研究所所长孙国峰在一个金融峰会上，发表了一番重要的讲话，相对明确的表达出对长期低利率环境的警告以及货币政策正常化的建议。

一方面，中国人民银行金融研究所是央行总行直属的研究机构，主要的研究方向就是货币政策；另一方面，孙国峰所长的讲话引发了外媒的普遍关注。

路透社用中国央行专家警告央行低利率政策时间过长。

2018年房贷利率不会下降，甚至有可能加息，利率到7%是警戒线。

6、租赁市场成网红，没有租金就没有安全感。

租购并举，会带来租赁土地供应、相关政策法规、新型金融手段介入。租赁市场迎来春天，个人房东的租房市场，可能亟待资管公司来接手代运营，告别原始的包租婆时代。租金越高的地方，卖房收益越低。但是租金越高的地方，越安全。为什么大家不关心租金，因为租金太低，根本比不上卖套房的差价。

2-3年炒房已经行不通了，房产将作为长周期资产配置，而不是短期获利的投机属性。5-10年的持有将成为惯例，不动产的配置属性将远远高于投机。

结论：

1、买房人：2018年什么时候退房开始，什么时候真降价开始。

2、买房机会：2018年还有买房机会你要懂得抓住。

3、土地：2018年大多数的高价地没办法上市，明年上半年局面可能是没房卖。

4、房价：2018年新房不会大涨大跌，略涨一点。成交前高后低。二手房会有部分跌落，分区域先后小幅降价。

5、利率：2018年房贷利率不会下降，甚至有可能加息，利率到7%是警戒线。

6、新方向：租赁市场成网红

最后调查一下，大家的心理预期有没有变化呢？

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