2018，楼市最害怕三件事！

作者 | 暴哥

来源 | 暴财经

（文章有点长，但如果大家能看完相信你会有不少收获）

2018年开年仅仅10天，各地楼市就开始了新一轮的分类调控潮热！

可能对于大多数人来说，听到的声音更多是“松”调控，比如近期热议比较多的兰州松绑限购，南京等地为了争抢人才调整购房落户政策等等。

但其实，紧调控也是存在的，只不过被媒体选择性略了，比如年初除了海南、深圳加码楼市调控以外，江西1月8日也提出：

1月8日，从（江西）省住房城乡建设工作会上传来消息，今年（江西）我省将加强房地产市场调控，对南昌市、赣州市、九江市三市严格执行现有调控政策；房价上涨压力过大的市县，要尽快出台相应的限购限贷政策。

在这些调整的背后，其实我们可以找到一些蛛丝马迹：基本上都是根据楼市成交量的变化节奏而来。

上面这张图列举了江西省、南京市、合肥市、兰州市、济南市的商品房销售金额同比变化。

可以看到，江西省和目前出现松动的几个城市（兰州、南京、合肥、济南为代表）之间最大的区别就是，在限购限贷限售等政策实施之后，南京等地的楼市已经冷了很久，2017年以来几乎一直保持同比负增长，且成交量降幅最高多达30%以上！而江西，仍然保持在同比增速30%左右的水平！

其实对于不同城市的政策性分类调控，暴哥觉得可能我们没有不要太过重视，因为真正能够引起人们预期强烈变化的其实是货币，是利率！（说直白一点就是钱）

只要货币的阀门能够把持住，只要利率不下来，那么基本上很难出现楼市实质性的放松，也就很难出现真正意义上的买点。

那么利率会下来吗？

其实对于楼市而言，利率应该关注两个。

一个是市场中的利率变化趋势，一个是楼市定向调控下各地的房贷利率（房贷政策变化）。

前者其实就是货币政策的取向，它的变化决定后者的基调和方向，而后者则以前者为基础做出变化，影响人们实际买房的预期变化。（没有正规加息之前，在存贷款基准利率的基础上做出变化）

这个逻辑很清楚，也很现实！前者，也就是货币政策的取向和变化将会产生决定性的作用；而后者只能被动做出调整。

最近，有一条消息显示出房贷利率的新变化：

1月9日， 21世纪经济报道从广州、上海等地调查发现，多家银行机构房贷利率上扬。比如广州区域内，首套房贷利率最高已上浮至20%。此前一直低调的外资行近期也加快了提价步伐，首套房贷上浮至基准之上，达到1.05倍。此外，“放贷大户”工、农、中、建、交五大行目前的首套房贷也都在1.05倍之上，其中建行最高达到1.1倍。

另外，上海地区很多银行的房贷利率在基准利率的基础上有5%-10%的上浮。利率折扣方面，去年9折的主流利率折扣已经难觅踪影。

其实，买房的折扣消失，在基准利率的基础上加码并不新鲜，2017年已经有过一波了！

但是我们要看到，21世纪经济报道中的时间点，是2018年。

也是说，广州和上海等地的房贷利率擢升是2018年的新气象！

为何各银行会在2018年继续提高房贷利率呢？

此前暴哥说过，刚开始提高房贷利率是因为政策调控的需要，而后来则是出于银行自身经营的需要，因为市场环境变了，市场利率大幅度提升，银行自己的资金成本提高，没有办法必须也得跟着提高利率。

而2018年，纵然政策上要求提高利率的压力在减少甚至逆转，但大的货币环境会让银行们有心无力，只能守住或者加码房贷利率。

为什么？

主要因为下面两个原因。

第一，2018年可能是通胀超预期之年！

尽管我们的货币政策目标不像美国那么强烈的要和通胀挂钩，但是如果通胀有超出基本目标（2%）的苗头，且有可能央行不出手就会产生不良的后果，那么央行必定会在合适的时候做出反应，以应对通胀的趋势。

如果大家对于2017年的通胀有点了解会发现，包括中国在内，全球的通胀都表现出疲惫无力的样子，一直处于不达标的状态。

但这种肌无力的状态在2018年可能无法重演。

因为有几个提振通胀的重要因素已经看到了实质性趋势性的变化。

一个是原油价格。此前暴哥在文章中曾经写过，原油价格在2018年可能会超出预期。结果暴哥撰文没多久，原油就接连创出新高：

美油和布伦特原油创出3年来新高！

对一般人来说，似乎原油的崛起和美国的通胀回升关系更强烈。但其实原油价格变化同样也对我们中国的通胀变化有重要的影响。

下面这张图可以看到，油价和中国的通货膨胀率之间的关系基本上是有很大对应性的。两者的区别在2013到2014年这段时间，油价高企，但通胀已经回落。

蓝线是通胀，黑线是油价

之所以出现这个不匹配是因为，影响中国通胀的另外一个核心因子，猪肉价格在2013年到2014年恰逢低谷。（另一个不匹配出现在2016年，当时是猪周期崛起）

猪肉价格变动和CPI之间的关系

2018年，油价和猪肉价格的变动将会决定我们中国的通胀。

油价此前暴哥简单分析过，很可能会超预期；猪肉方面，原本猪周期应该是向下了，但是由于环保叠加去产能等因素，猪周期会有很强的动力稳定在相对高位。

这意味着，两者不再错位而是同一个向上的方向，很可能会出现2011年和2008年对通胀的影响。

除了最重要的油价和猪肉价格，其实大家可能也发现了（如果你炒股发现的会更明显），此前都是上游产业在提价，而现在越来越多的中游和下游产业开始跟进（啤酒、白酒等等），这意味着什么？

和我们息息相关的生活用品，也将会在2018年为通胀做出贡献！

在这种背景下，在暴哥看到的分析报告里，绝大多数人已经把2018年的通胀预期调高到2%以上；最高的已经喊出，2.5%是中枢，最高看到3%！

暴哥不敢肯定能不能达到3%，但超过2%绝对是大概率事件！

面对通胀来势汹汹，央行会坐视不管吗？

第二，去杠杆、去产能、汇率改革之下经济超预期之年！

2018年，能够确定的是去杠杆、去产能、促环保将继续。多数行业的集中度将会继续提高。这会带来一个什么结果呢？

现有的包括煤炭、钢铁、水泥、玻璃等等行业的行业利润将会继续保持下去，这种态势将为中国经济的出色表现奠定基础。

而传统的三驾马车之一出口，受益于全球的经济复苏想必也不会差。看看隔壁韩国、日本出口都创出新高，而美国尽管美元疲软，尽管特朗普要求美国制造，但是美国的贸易逆差依然创出了新高。

作为全球目前最大的消费国，美国逆差有增无减最能说明的不是特朗普美国制造，美国优先政策的失败，而是美国消费的火爆！

那么汇改会怎么促进经济呢？此前暴哥说过，央行的口风已经不再是维稳人民币，而是促进汇率改改少干预，赋予人民币弹性。这个变化其实就已经说明我们希望人民币贬值进一步加强出口。

对于经济来说还有一点不可忽视的就是中国和美国不约而同的选择宽财政的政策，以抵消紧货币周期的影响。财政政策对于货币政策来说具有更强的指向性，在提振经济的同时，也能够提高通胀预期，这一点是货币政策不能比的。

对于楼市而言，可能最担心就是上面两件事情：经济不差，不需要楼市；通胀崛起，货币趋紧，楼市遭殃；

其实如果我们从投资的角度来看待上述确定性比较强的变化会发现，对于楼市仍然不是什么好消息。

因为作为投资品来说，股市显然更能够受益于上述变化。

为什么？

当通胀崛起的时候，往往意味着企业利润的提振，而且企业的利润提高，意味着股市的估值将会得到相应的提高。人们的风险偏好也会朝着股市扭转。

我们看到2018年，以石油产业链为核心连番上涨，猪肉相关产业上涨，乃至啤酒、白酒提价背后其基本逻辑都是如此！

而2018年对于中国股市（A股和港股）而言，沪伦通、H股全流通、MSCI正式纳入A股、重磅股票小米等上市等等消息和资金面的利好也更是能够起到在情绪面和资金面的刺激作用。

如果我们把股市和楼市当做对手盘，那么当人们看到股市的赚钱效应越来越多的时候，投资为主要目的人们可能就会弃楼市入股市。

这一点对于楼市的资金面来说无疑也是一种压力。

另外，其实中国大妈们如果看到黄金价格受益于通胀崛起的作用（尤其是油价的因素）也出现上涨的话，那么去楼市的资金可能就更少了。

经过暴哥分析，楼市真的值得你在2018年投资吗？

最后暴哥想说，2018年一开年，暴哥还是挺幸运的，几件事都一一兑现。

股市7连阳（从2018年算起）突破3400点！

原油（布伦特）价格即将突破70，原油超预期大概率实现！

人民币央行出手也表明倾向于贬值的态度！

希望暴哥的分析能够给大家带来一些更有益的思考和一些运气。

作为投资，暴哥诚恳希望大家不要只盯着楼市，扩展自己的视野，股票，基金、债券、黄金喜欢的都可以了解，有很多趋势性的行情完全可以按照符合自己风险偏好的做法实现。

对于楼市，如果你只看一些楼市文章的财经账号，根据新闻有一说一，而没有一个整体的逻辑脉络和思考，没有把宏观的背景和变化放在里面，那这种文章对理解楼市也可能是有偏差的，起码对于投资者来说，太局限了。

PS：今天文章信息量挺大的，很多投资的方向都在里面，有兴趣可以详细看。

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