前几天，我在朋友圈看到一个90后地产圈的小姐姐发了一条朋友圈，大概的意思就是：她打算卖掉江宁百家湖的一套住宅二手房去买河西南，两年前她买的单价是2万/平，128平米，之前挂牌580万时就有买家愿意全款买下，但快到成交时她又后悔了，怕卖了买不到河西南，而且想把价格卖到600万，单价约4.7万/平。

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买房人接受度提高 二手房房主心里预期大涨 

1、百家湖新房限价3万/平，二手房4.2万/平成交

这两天，我的一个同事神神秘秘的来找我们，说他买了百家湖朗诗玲珑屿的二手房，总价超400万，税后单价大约4.2万/平，值不值？

emmmm，我不敢说。

据了解，万科翡翠公园小区有房主直接挂4万/平……

2、九龙湖新房2.6万/平，二手房挂牌破3万，成交周期也大幅缩短

二手房是九龙湖板块房源成交的主力军，比如银城千花溪、万科金域蓝湾等，而且大部分小区挂牌均价都超过每平米30000元，且不少房源交付时间不满两年。

2017年，楼市调控政策使得市场的观望情绪较浓厚，买家大多不急于出手，房源都有5到10万的议价空间。

但今年，该区域二手房成交量明显上涨，咨询量和带看量都有较大幅度的提升，房源在成交过程中不仅议价空间变小，成交周期也大幅缩短。

3、河西中新房限价4.5万/平，二手房6.5万/平成交

据了解，前段时间河西中华新城有一套房成交价近6.5万/平。

4、江北老山板块前期均价2.3-2.6万/平，二手房报价已高达4万/平

金地浅山艺境于2015年10月首开10、13号楼，均为毛坯交付，当时销许均价19921-20034元/㎡，和同期隧道口的正荣润江城价格相当，到2016年12月30日收官时，均价在27144元/㎡的精装房源在当晚去化一空，项目热度可见一斑。

我们翻看某网上的挂牌记录，截止到目前，金地浅山艺境二手房报价达4万/㎡，多集中在毛坯叠墅，其余洋房的挂牌价多集中在3万/㎡以上。

5、城东仙鹤门板块前期均价2.6万/平，二手房3.3万/平成交

1月30日，奥克斯钟山府加推最后两栋楼9、15号楼176套房源，均价约26000元/平，

3月17日，该小区有二手房33891元/平成交。

6、河西南新房限价3.5万/平，二手房挂牌最高5.68万/平

上周末，我的同事梦露去河西南跑盘，了解到了近期河西南二手房市场情况：五矿崇文金城最高5.68万/㎡，河西南二手房最新挂牌均价，佳兆业城市广场、正荣润峯、五矿崇文金城均价过5万。

那么，以上新房二手房倒挂情况明显，还能成交的情况是个别现象还是普遍现象呢？

1、江宁朗诗玲珑挂牌价普遍超4万/平

（朗诗玲珑屿二手房成交价）

（朗诗玲珑屿二手房挂牌价）

2、河西中华新城有房成交价高达6.5万/平，但二手房普遍挂牌价在5万/平

（华新城二手房成交价）

（华新城二手房挂牌价）

严重倒挂依然有成交，目前来看这只算个案，但我们也能看出，南京不少区域的挂牌价格都有明显提高，二手房房主心里预期大涨。

个别高价成交也给二手房房主带来了不小的刺激，报卖房价格胆儿越来越肥。

2

新房可选择的不多 热盘摇号难度大

那么问题来了，为什么新房二手房倒挂越来越明显，还是有不少买房人照样买单？

原因出在新房的供应上：3月南京25盘推出6840套房，有8盘售罄。共成交3990套（为2018年3月31日24：00累计成交数据减去2月28日24:00累计成交数据所得），环比（2月成交3346套）上涨近20%。

由上图，我们也能看出，虽然3月份南京有25家楼盘开盘，但是绝大多数都是都市圈和公寓。

1、3月份，南京主城可选择的不多：

3.5万/平以上	万科大都会（72套）、中海桃源里（497套）
2.5-3万/平	龙湖春江郦城（90套）、星叶瑜憬湾（114套）、万科金域国际（172套）
2-2.5万/平	荣里（185套）、融侨悦城（368套）、万江共和新城（222套）、万科和昌金域东方（636套）
2万/平左右	力标赞城（88套）

2、热盘摇号难度大：

万科大都会：1014组购房者摇72套房，中签率7.1%

中海桃源里：2519组买房人买475套房（已剔除22套人才房），中签率18.9%

龙湖春江郦城：546人摇90套房，中签率16.5%

荣里：750组买房人想买185套房，中签率24.7%

房子难买，陪跑成家常便饭。在南京新房限价等因素影响下，无论是单价3.5万+的高价盘，还是万元的低价房源，几乎都因报名人数多于房源数，最终公证摇号，很多人都在陪跑，成了炮灰。

同等价位或同区域的新房多次摇号却仍旧买不到，不少人就退而求其次，转向了二手房。

3

新南京人加入  买房需求增加 焦虑心里刺激

南京新房难买，而购房需求还在增加，买不到房的焦虑心理更甚。

南京人才落户新政3月1日实施后半个月，有近万人申请受理，截至3月29日，全市每天咨询人才落户逾2000人次，4月将有一批成功落户的新南京人。

被南京吸引，未来可能就在南京扎根，那么他们中或有不少将加入买房队伍。

接下来，在南京买房的难度将更加大……

这就导致不少买房人会产生焦虑心里，担心自己买不到房，继而有一部分急需买房的人就转向了二手房。

4

买倒挂的二手房是“赔本的买卖”吗？

眼下，南京不少区域新房二手房价格都存在“倒挂”的情况。

（以上数据仅供参考）

从上图来看，新房与二手房倒挂情况大致可以分为三挡：

新房与二手房倒挂＞10000元/平：河西南

新房与二手房倒挂＞5000元/平：江心洲、仙鹤门、河西北、河西中、南站、高新

新房与二手房倒挂4000-5000元/平：板桥、禄口、青龙地铁小镇

新房与二手房倒挂＜4000元/平：九龙湖、江北核心区

不少区域新房二手房价格“倒挂”越来越明显，有人毫不客气的指出“买倒挂的二手房是赔本的买卖”。

什么情况来看是赔本的？

1、买了倒挂严重的房子，你的回报可能要等很久。

2、从投资角度来看，用一线板块的钱买了二线板块的房子，未来回报可能不如一线板块的房子。

比如，用4万/平的价格买了江宁百家湖，为什么不先去试试河西南、鼓楼滨江、南站？

再比如，用3万/平的价格买了江北高新区，为什么不去看看3万/平的江北核心区，或者2万5/平的燕子矶？

当你的钱足够多的时候，你的选择有很多，如果是奔着投资的心里去的话，那就请动脑子。自住的请随意……

5

南京的房价 二手房市场已给出你答案

后记：当我听说江宁百家湖二手房已经破4奔5万，震惊、惊呆、下巴壳子掉下来都难以形容我的心情。

曾经2005年的江宁卖3000元/平米，2009年21世纪百家湖1号第一个喊出江宁万元盘的时候，市场受到一阵惊吓……

现在为什么南京二手房吹起一股妖风，江宁、江北、河西的业主频频喊出高价，甚至明发滨江新城的业主集体涨价，背后的原因有：新房供应量偏少，新南京人购房需求旺，投资热情不减，这些因素之外，显然在价格体系上，新房严重的限价也是重要因素。二手房才是目前市场真实的表现。

焦虑的南京买房人，心理预期未来房价仍然会涨，才会买个高价二手房，落袋为安。

不要再问我，买xx新房未来能涨到多少一平了，南京的房价，二手房市场已给出你答案。

综合来源：楼市零距离、安家河西、安家江北等（华新城二手房成交图片来自河西楼市）

部分二手房数据来源：我爱我家、链家

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