我是刚需一枚，2016年，我赶上了江宁滨江刚需末班车。如今两年过去，给南京刚需留下的是全新的置业版图，新的刚需新门槛是多少？

是2.1万的桥北？还是2.5万/㎡起步的燕子矶新城？还是精装放风价不超3万/㎡的麒麟？单价2万以下的区域南京还有哪里？新兴板块将成为刚需新宠？

当我们在办公室里讨论这个问题的时候，365楼市副主编万昕说：很简单，哪里有万元地，哪里以后就是刚需新的板块。

好，按照这个标准，今天我把关注度比较高的禄口、江宁滨江、六合和溧水拿出来进行了比较。

首先，从我的买房路江宁滨江开始说起了。

江宁滨江：说真的，曾经我也瞧不起这里

我是江宁滨江的业主，所以我对这个区域还是相对了解。但在买房之前，我对这里并不熟悉，作为纯正的刚需购房者，我当时（2016年9月）的目标主要放在板桥和禄口，但是这两个区域当时都缺货，很多楼盘的加推计划迟迟未定。

后来有同事给我介绍了江宁滨江，从了解到买房，一共就去了三次这个地方。

远，真远，太远了。这是我最大的感受，但是考虑到预算以及刚需买房早出手的原则，最后还是选择了当年10月开盘的中国铁建原香颂，单价1万2左右，也算是幸运，买到了满意的楼层和户型。

后来，中国铁建原香颂收官，弘阳禹洲时光印象等收官，江宁滨江就没新房卖了。

中国铁建原香颂

去年底，中国铁建原香颂二期交付，小区里开始陆陆续续装修，我也开始了苦逼的装修路，去这里的机会也多了。我发现中国铁建原香颂北边和东面已经拆出了不少空地。

中国铁建原香颂周边正在拆迁

我是油坊桥地铁站坐D6路公交车过去，到江宁街道南站下车，大概40分钟左右的时间，还是算方便，就是下班高峰期的公交车，能挤得“人包分离”。

每次路上看到宁芜铁路上的坑此坑次行驶的小火车，我的心里就很理解为什么板桥人民对8号线如此期待。

有中国铁建原香颂的业主刚拿到房就卖掉了，中介告诉我价格集中在1万6-1万8/㎡，想买的人其实不少：因为这里，实在是没有新房了，二手房价不超过2万/㎡，很多刚需想在这里买房子的。

地价：楼面地价破万

目前江宁滨江仅剩鲁能硅谷公馆这一现房销售的纯新盘待上市，楼面地价11077元/㎡，区域内并无储备地块。

据鲁能营销总透露，鲁能硅谷公馆今年可能不会上市，最快也要到年底，项目有意向精装交付，后期将一梯两户打造，户型面积有90㎡、105㎡、115㎡、128㎡。

这意味着在未来半年多的时间里，江宁滨江将处于新房的“空窗期”。

鲁能硅谷公馆现场实探

配套：基本配套完善 就是没有地铁

江宁滨江其实是江宁镇，虽然没有大型的商超，但是基本的生活配套还是很完善的。

办公室里隔壁座的安家在江宁的“宁宁”经常给我打鸡血：德基城市酒店、德基奥特莱斯都要来了，苏州外国语学校滨江分校，滨江要腾飞了啊！

每当听到这些鸡血的时候，我的心里只有两个诉求在咆哮：8号线！8号线！8号线！公办中小学！公办中小学！公办中小学！瞬间感觉，自己变成半个板桥人了（真不是抱板桥大腿）……

禄口：既有1万2的新房，也有多幅万元地

房价：单价1万2的翠屏城 即将收官

禄口目前的新房项目主要是翠屏城和蓝天星港花园，其中关注度比较高的是翠屏城项目。

翠屏城在禄口可以称得上是“老盘”了，区域内的招商依云郡、新城保利天地等项目都收官了，但翠屏城现在手上还有一批住宅房源，就是因为这批房源，“翠屏城到底什么时候开盘啊”的问题简直成了网友每日一问。

翠屏城预计6月推出的是105、108、109号楼，约700多套房源，面积86、94、98、117㎡，这批收官的房源预计价格与前期持平，前批房源均价12217元/㎡。

单价1万2千多，在当前的房少，尤其是万元盘少的情况下，翠屏城的这批房源受到了刚需客和投资客的高关注度，我们公司有好几位同事就一直在等着这个项目开盘。

另外一家楼盘是蓝天星港花园，精装价17000元/㎡，伴随着翠屏城项目的即将收官，蓝天星港花园将成为禄口新的低价盘，可以预计的是，这个项目后期的关注度会持续走高。

地价：多幅万元地等着上市

禄口7大纯新盘基本信息一览

禄口目前的地块储备还是很乐观的，既有4777元/㎡的“低价地”，也有多幅地价超1万的“高价地”。

沙盘图

前期有新盘中骏融信雍景台住宅放风价2.4万-2.5万/㎡以上，预计在年底上市。其他6家纯新盘预计上市，目前这7家楼盘都紧锣密鼓地建设中，并且预计都将在年内扎堆上市，其中6盘需要现房销售。

配套：有地铁

地铁上，禄口目前有地铁机场线S1号线，可以与1号线等多条地铁线路相换乘，这也是禄口吸引刚需和投资客的一个重要原因。

商业上，有百利广场、福泰隆购物中心、世纪华联等，未来还规划奥特莱斯、高端酒店等落地于此。

教育上，有禄口中心小学、禄口第二小学、禄口中学、百家湖小学禄口分校等，以及规划中的赫德国际学校、14所幼儿园、7所小学、5所中学等。

六合：房价三年翻番

六合，南京的购房者也不陌生了，江北刚需新阵地。

楼市：房价三年翻番

六合目前新房的总价在95-165万左右，其中荣盛鹭岛荣府在售房源均价11466元/㎡。

总体来看，过去三年是六合房价波动最大的三年，作为南京楼市价格洼地的六合，刚需门槛也从7000元/㎡涨至1.2-1.4万元/㎡。

地价：最高地价逼近万元大关

六合几大重点地块中有超过一半都是现房销售地块，其中保利合悦预计今年下半年上市，楼面地价9647元/㎡。这是六合第一幅地价险些破万的地块，也是六合第一幅需要现房销售的地块，作为六合地王，未来可能突破六合房源价格最高记录。

配套：有地铁 足矣

地铁上，宁天城际S8号线早已经通车，未来还有S8号线南延线、11号线规划，地铁11号线预计今年4季度开工。

商业上，有紫晶广场、荣盛时代广场、商业兴地美利广场、金宁广场、荣盛莉湖生活广场等，在建的有龙湖天街、欢乐港等。

教育资源上，有北京东路小学城分校、科利华中学棠城分校、金陵中学龙

名校湖分校(中小学)、南师附小等。

总体而言，有地铁、商业和学校的六合是很适合自住的，再加上区域内目前的最高地价逼近万元，未来投资也是具有一定潜力的。

溧水：便宜，便宜，便宜

房价：便宜  但总体看涨

溧水目前新房总价在60-157万左右，区域内的万科城、创维乐活城等项目中签率之低让人印象深刻，我身边就有人去溧水投资了。

2017年溧水楼市延续了之前的火热，众多品牌房企加推精装修房源，如南京溧水万达广场、碧桂园翡翠台、碧桂园S1秦淮世家、秦淮源筑等。所以溧水即使限价，但房价总体看涨。

地价：最低地价近万元

目前，溧水已有不少地块的地价超过区域内毛坯房源均价，而真正的高价地目前均尚未上市，这就意味着一旦这些高价地陆续上市，溧水的房价将上升至一个新的高度。

配套：一样不缺

地铁上，宁溧城际S7号线预计5月通车，宁高城际二期已经开通。

商业上，有康利广场、通济街；在建的有溧水万达广场、悦居商业广场、时代国际广场、南京海伦城市广场等。

教育上，有游府西街小学溧水分校、金陵中学溧水分校等。

溧水给我的感受跟六合一样，虽然距离主城比较远，但是胜在交通、商业等生活配套完善。

说了这么多，这四大未来刚需新宠应该怎么选？

结合我刚需的置业经验，我给出3条真诚建议：

1、首选禄口。因为禄口目前已经通了地铁，而且后期还有中海、恒大等品牌房企的项目等待上市，楼面地价已经破万。再加上前期的招商、新城、保利等品牌房企，禄口的潜力还是很值得期待的。

2、其次是六合和江宁滨江。具体谁先谁后，这就跟个人的偏向有关系了。六合的新房价格近年来增长比较稳定，后期的品牌房企、商业配套等也是值得期待的。

江宁滨江的关键是一张白纸。这就看你押不押宝这里的规划了，就我跟区域内的开发商了解的情况来看，除了公办学校和地铁的弊端之外，这里未来的整体定位和发展还是不错的。

3、最后是溧水。为什么？因为我个人对这里到主城距离还是比较看重的。但溧水胜在房价低，而且交通建设正在逐步完善，今年将进入“双地铁时代”，宁高城际二期已经开通，宁溧城际即将开通，这对溧水楼市来说都是助力。

如果你是在江宁上班的，那溧水就是一个不错的选择。

说实话，作为苏北人，和老公两个人通过自己的打拼在南京安家真不容易。虽然家在江宁滨江，上班在河西，但那是我们的家。

所以我很庆幸买房算赶上末班车。放眼南京现在动不动地价过万，原来的刚需板块地价甚至都冲两万了。留给我们的时间和空间都已经不多。

我建议还是要先下手，根据自己的经济状况和工作地点，进行优选。假如你或者你的朋友在南京安家有什么疑惑，欢迎添加我的微信，我会给你一些参考意见。

而那些已经成功走过刚需路的365楼市的忠粉们，也请给刚需一些建议，把这些好的建议传递给身边的刚需，你的小小举动，也许会影响一个小家庭未来几年的生活，感谢！

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