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唐欢 2018-05-28


上周365淘房举行了一场公寓投资线下沙龙,资深公寓投资专家给出了四个自身投资公寓的经验,分别如下:


1.地理位置佳、交通配套要齐全

2.开发商品牌至关重要

3.浓厚的企业办公氛围商业综合体配套

4.大住宅区域附近的公寓


作为交通便利、公寓产品扎堆的南站片区,不同产品之间大家会如何选择呢?今天我就和大家交流一下南站的公寓:云树公馆、绿地云尚、万科星荟、证大喜玛拉雅Mix悦享家


(南站公寓分布图)

1、万科星荟

项目地址:雨花台区金阳东街18号

开发商:万科地产

物业:万科物业

产品信息:将于近日开盘,加推尚都荟地块公寓,户型35-50㎡,约400多套。4.8米挑高双钥匙公寓预计均价23500-25500元/㎡,3.6米平层预计18000-20000元/㎡,毛坯交付。


2、云树公馆

项目地址:雨花台区丁墙路与明城大道交汇处

开发商:南京瀚威房地产开发有限公司

物业:高力国际物业

产品信息:在售平层、4.8米挑高公寓房源,主力面积32、50、70㎡,平层均价25000元/㎡左右,挑高均价32000元/㎡左右,精装交付。


3、证大喜玛拉雅

项目地址:雨花台区金阳东街

开发商:上海证大集团

物业:上海证大保利物业

产品信息:主力面积40-60㎡,在售三期L栋4.8米挑高公寓,均价25000-28000元/㎡,毛坯交付,另在售二期E栋毛坯平层公寓,均价20000-21000元/㎡,层高3.3米;F栋精装平层公寓,均价22000-24000元/㎡,层高3.3米。


4、Mix悦享家

项目地址:江宁区宏运大道1468号绿城深蓝旁

开发商:南京中浙房地产开发有限公司

物业:绿城物业

产品信息:在售2-18层酒店式公寓,主力户型50㎡,均价23000-28000元/㎡,精装交付。


5、绿地云尚

项目地址:雨花台区软件大道与玉兰路交汇处

开发商:绿地集团

物业:高力国际物业

产品信息:在售A-2号楼,精装平层公寓,建筑面积43、53、81㎡,均价23000元/㎡。

下面我们从交通、配套、产品等多方面来比较一下这5家公寓产品。


交通


因为这5家公寓都位于南站周边,公寓最重要的交通因素就是临近地铁,故以地铁作为唯一测评标准。


点评  

万科星荟和证大喜玛拉雅位于南站南广场核心区,交通优势明显,南京南站4线地铁交汇,其次是Mix悦享家,2条地铁,临近1号线双龙大道站,南站北广场的云树公馆、绿地云尚分别临近地铁3、1号线,距离还是很近的。


配套


随着南站开发的日趋成熟,作为市级商业中心,未来5家公寓都能享受规划中的南站商圈的配套服务,故在此比较一下现有和未来规划商业配套。


万科星荟:九都荟商业街部分已开业,未来享受证大配套商业

证大喜玛拉雅:拥有4万方的城市商业街,自持13万方商业综合体待开业

云树公馆:现有麦德龙、明发商业广场,自带4层商业,中粮大悦城可能落户

绿地云尚:现有麦德龙、明发商业广场,2.5万方商业街区,中粮大悦城可能落户

Mix悦享家:周边已成熟商业街,临近未来5万方的深蓝中心商业


(中粮大悦城可能选址南站区域)

点评  

商业配套方面,证大喜玛拉雅自持商业,生活便利,万科星荟和Mix悦享家未来也能辐射到,北广场的云树公馆和绿地云尚目前被明发商业广场所累,但是据本月最新消息,中粮大悦城落户南京可能选址南站的明发商业广场旁,如果真的能确定对于这两个项目则是重磅好消息。


产品


比较完交通和商业配套,公寓产品自身品质过硬也很重要,具体往下看。


1.万科星荟

户型:主力面积是4.8米挑高38㎡双钥匙户型,也有部分3.6米平层。

(38㎡挑高户型)


优缺点:项目优势是万科品牌和物业管理,缺点是毛坯交付,后期需要自己装修。


2.证大喜玛拉雅

户型:主力面积40-60㎡,在售平层、挑高公寓都有,也有精装和毛坯之分,挑高毛坯均价25000-28000元/㎡,精装平层均价22000-24000元/㎡。

(45㎡挑高户型)


优缺点:南站地标建筑,高山流水艺术综合体,辨识度和逼格较高。主要服务南站的商旅人士,但周边人流量会比较大,适合大体量购买做酒店、民宿、办公等。


3.云树公馆

户型:平层、4.8米挑高公寓房源,主力面积32、50、70㎡,平层均价25000元/㎡左右,挑高均价32000元/㎡左右。

(50㎡挑高户型)


优缺点:自住投资兼顾,50㎡的挑高四房户型设计有亮点,价格目前看略高,开发商品牌认可度待提升。


4.绿地云尚

户型:精装平层公寓,建筑面积43、53、81㎡,均价23000元/㎡。

(43㎡平层户型)

优缺点:绿地开发了多个商办项目,周边企业办公氛围较好,离南站距离稍远,平层产品总价略高,最低90万起售。


5.Mix悦享家

户型:主力户型50㎡,均价23000-28000元/㎡,精装交付。

(51㎡挑高户型)


优缺点:2200㎡的共享青年空间,生活设施齐备,北欧风的装修风格,位置部分房源价格略高。

总结

通过交通、配套、产品三方面的横向对比,想必大家能心中有数。公寓作为住宅投资的补充,适合长期持有,大家最看重的肯定是租金情况



人流量有保障  月租逼近6000元/月 


目前南站公寓的托管价格如上图,35平4.8米挑高公寓月租在4500元,平层价格稍微低30%左右,由于人流量有保障,租金还是很可观的,自己个人出租的价格更高,逼近6000元。



目前来看,万科星荟云树公馆总价相对较低,从租金回报率考虑:房子越小,投资回报率越高。同时,在售价差别不大的情况下,建议把交通便利性物业管理作为首要考虑因素。



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