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小5妹 2018-05-28

大家好，我是给一个首付就能撬起整个宇宙的小5妹！

承蒙大家厚爱，每天收到各种房产的问题刁难！

我的内心是强大的......

我决定要把一些有代表性的优质问题和大家一起分享~

各种问题继续砸过来！

我！不！怕！

问

你好，我有一套继承来的房子，想卖掉，不确定是不是满五唯一，我想问一下到那里能查询到这套房子是不是满五唯一。

继承取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。您可以看下房产证上的产权日期计算下，另外是不是唯一，就是看您名下是不是只有这套房产。

权威查询，您可以带着身份证到南京设有不动产自助查询终端查询地点查询：一是华侨路52号一楼的不动产档案馆，二是中山路171号二楼的中山路不动产登记大厅。

自助服务区的机器可以查到的业务范围，是已交易备案还未登记的房屋和名下已登记的住房。

问

您好，请问，现在购买鼓楼区初中学区房有落户时间的强制要求吗？比如一定要提前一年时间？如果我购买之后落户不到一年孩子就要上学，会怎样安排孩子的学籍呢？

南京市对于学区房的要求都是提前一年的五一之前落户。

如果不满一年，有的学校有空余学额的，会接收正常入学；大部分都是不接收的，由区教育局统筹安排学校入学。

问

你好，请问一下，未结婚男女买新房，需要在房产证上面写双方的名字，一定需要提供结婚证吗？

未婚男女可以在房产证上写双方的名字，但是产权证上的名字和认购协议上的名字是要保持一致的，也就是说需要两个人都具备南京买房资格，买新房签订认购协议的时候就要写双方的名字。

另外需要提醒的是，由于未领取结婚证，等同于合伙买房的概念，最好根据出资额约定好产权比例。

虽然产权分配划分可能会影响感情，但该懂得还是要懂得。未婚男女共同买房四种情况及房屋产权归属问题：

1、双方共同出资，支付首付、贷款

双方共同出资购买的房产分割应该由双方协议处理;协议不成时，在按照相关规定进行分割。

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

2、一方付首付，双方共同还贷

由于一方单独付首付，房屋归产权登记多为支付首付一方所有。而婚后共同还贷的款项及其相对应财产增值部分，由法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决，由产权登记一方对另一方进行补偿。即对婚后还贷的款项及增值部分，进行分割。共同还贷的款项数额，银行对账单即可证明。

3、一方父母付首付，子女婚后共同还贷

一方父母付首付并将房屋登记在儿子名下，这种情况会被认为是父母对他们儿子一人的房屋赠与，也就是说离婚时房子将归男方，无论女方是否有共同还贷。

但有一点，婚后共同还贷的钱以及增值部分还是有的。对于婚后双方共同还贷的款项及相对应的财产增值部分，离婚时应当根据照顾子女和女方权益的原则，由产权登记方对另一方进行补偿。这条规定充分考虑了男女双方在物质付出上的公平，但对于女方在家庭生活中不可替代的且无法量化的付出并没有给予过多考虑。

4、双方父母共同付首付，子女婚后还房贷

按照规定，由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方名下的，可以认定该不动产为按照双方父母的出资份额按份共有，但有证据证明赠与一方的除外。至于房贷部分，共同还贷的钱以及增值部分就由男女双方公平分配。

在这四种情形下，房屋最终处置会产生不同的法律后果。房产证上登记了的名字，也会使男女双方在分配房屋等有关标的物时，承担不同的法律责任。

小5妹建议，无论是婚前买房还是婚后买房，若是共同出资购房，登记的时候登两个人的名字最靠谱。因为产权登记永远是房屋归属的证据，与其做无谓的争端，不如提前约定成俗。

问

你好，我和老公目前在江宁托乐嘉有唯一一套房子，公积金已经还完了，无商业贷款。想咨询一下我下面的操作是否值得投资。第一，离婚，老公净身出户，以他名义在托乐嘉买一套，可以享受首套首贷的吧。第二，我将房子卖掉，在翠屏东南买套两居室的，可以给老人居住或者打算投资，这样我也可以享受首套首贷的资格吧？因目前无存款，只能卖掉现在房子来作为两套房子的首付，这样折腾是否值得？谢谢

如果你老公此前没有商业贷款记录，离婚后房产在你名下，他买是算首套，可以首付3成。你卖掉之后再买，如果你之前也没有商贷记录，则算首套房，也可以首付3成。但如果你现在唯一一套房托乐嘉有过商业贷款记录，你首付就需要5成。

从家庭实际出发和财产配置来说，可以这样操作。但是前提条件还是要在你月供能力足够的前提下。因为现在你全部新买的房子都需要拿到不动产登记证3年后才能上市销售，如果出现急需资金的话，是不能随时变现卖掉的，因此建议控制好风险。

问

你好，我有套莲花南苑拆迁房，还没有登记拿证，再买房算首套吗，如果不算，我再买二套房跟首套房贷款有什么区别，没贷过款

房管局没有登记、备案的话就算首套。建议去江东中路265号(南京市政务服务中心)确认一下是否已登记备案。区别在于如果不算首套的话，再买二套无房贷记录首付最低5成，如果算首套的话首付最低3成。

此外，首套和二套还有一个区别就是贷款利率的问题，首套目前普遍上浮20%，二套目前普遍上浮是25%，具体可以咨询你要贷款的银行。

问

您好，请问高新和溧水板块哪个投资更好，只能承受130W的总价另我的征信有逾期，请问影响公积金贷款吗？我南京公积金贷款没用过

高新和溧水板块的投资对比，我个人建议是高新＞溧水。

不过，目前高新没有合适的选择，总价130万，建议可以关注禄口的翠屏城，目前翠屏城在365淘房二手房频道的最新报价在16591元/㎡，新房因为限价之前是1.2万多元/㎡，户型86-117㎡之间，预计6月开盘。一、二手房价格倒挂近4000元/平米，有价格支撑，关注度比较高。

关于征信逾期，如果逾期次数少，逾期时间短，而且申请人符合公积金贷款要求，还款能力没有问题，那逾期对申请人公积金贷款申请影响不大。如果征信报告反映出的逾期情况较严重，公积金中心会结合申请人的收入情况、公积金缴纳情况等综合审核。

建议您组好再结合您的征信逾期情况咨询公积金中心。