365楼市江苏更值得信赖的楼市大号

年初至今，南京主城区域仅出让了4幅宅地，无论是现房销售还是最高限价都杳无踪迹，取而代之以全线底价成交。

从本月底开始，位于江北核心区、铁北红山新城以及南部新城等热点区域的6幅住宅地块又将陆续出让，年中供地潮由此拉开序幕。在全国楼市调控出现新一轮收紧，南京楼市销量冷热分化愈加严重的背景下，这轮土地出让的结果，或将定下全年的风向标。

就在这批地块开拍前，本月初2018年南京最新供地计划也正式出炉，其中商品住房用地供应规模达到600公顷。

每日楼市盘点发现，目前年内在主城各板块，可供出让的储备宅地至少有70多幅，规模已经超过600公顷，再加上一季度出让的地块，完全能够满足全年供地要求。那么今年有望端出的土地大餐都在哪里？又有哪些热点板块即将成为年内的"供地大户"？

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年中供地潮拉开序幕，未来一月77公顷宅地将出让，拿地门槛全面升级

今年以来，南京全市包括溧水高淳在内先后进行了5场土地拍卖，算上租赁房和保障房地块在内，累计成交了19幅住宅性质地块，规模达到137公顷(主城78公顷、溧水高淳59公顷)，在此过程中，不仅没有出现现房销售或是竞价达到最高限价，反而有大量地块以底价出让，其中主城推出的宅地更是全线底价成交，高淳出让的几幅宅地溢价率也未超过3%。

年初至今全市成交住宅地块一览

从二季度开始，土地供应悄然进入新一轮高峰。继4月底刚刚挂出一批地块后，相隔仅半个月，包括江北新区、溧水和高淳在内，又推出了新一批地块，包含4幅住宅性质地块以及4幅商业办公性质地块，其中住宅用地规模达到31.5公顷。

这批地块将于6月19-20日集中出让，再加上本月底即将出让的14幅地块，这也意味着在未来一个多月，南京全市将集中出让22幅地块，包含13幅住宅性质用地以及9幅商办及配套用地，宅地出让规模达到约77公顷，分布在江北新区、江宁、城北、城南以及溧水高淳。

未来一月全市即将出让住宅地块一览

▼即将出让的住宅地块分布图(主城范围):

接下来出让的地块中，包括江宁谷里G15地块以及城南西善桥G18地块，都是上个月刚刚预公告，很快就挂牌出让了。

而无论是在江北新区、铁北红山新城还是南部新城，新推出的地块楼面价最高也被限制在2万元/㎡左右，统统低于区域前期的楼面价纪录。

例如西善桥G18地块最高限制楼面价19953元/㎡，相比此前绿城拿下的G100地块楼面价21745元/㎡要低近两千元。铁北红山新城G16、G17两幅地块最高楼面价分别为18557和19912元/㎡，也明显低于前期出让的G101地块3万元的楼面价。江北核心区新推出的两幅地块最高限制楼面价也都锁定在2万元水平。

地块出让条件也趋向严格，除溧水高淳外，主城即将出让的6幅宅地无论是交付标准还是配建人才房要求全面升级。

6幅地块全部需要实行100%装配式建筑以及住宅成品交付，包括城北红山新城G16、G17与西善桥G18三幅地块还需实行全装修交付。此外G16、G18地块还需分别配建6391㎡与7739.9㎡的人才房（含租赁住房），江北新区G04地块所建住宅中则须提供不少于10%房产，优先出售给江北新区管委会引进的国际高端人才，按出让面积测算这部分房源的面积将达到1.9万㎡。

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全年供地计划出炉，宅地供应同比去年增一成，年内主城将有70多幅宅地等待"上线"

在供地开闸的同时，本月初南京2018年最新供地计划出炉，全年计划供应经营性用地750公顷，其中商品住房用地为600公顷，相较去年增加约70公顷，增幅达到一成左右。

与此同时，计划还明确宅地供应中租赁住房用地比例不少于30%。这也意味着600公顷住宅用地中将有180公顷留给只租不售的租赁房。

照此测算，除去一季度已出让的地块外，年内南京还将推出约363公顷的商品住宅用地以及约163公顷的租赁住房用地。

另外截至5月中旬，高淳溧水全年供地计划也已全部出炉，其中高淳区今年建设用地供应总量控制在196公顷，包含住宅用地66公顷（经济适用住房用地16公顷，普通商品房用地50公顷)。同时明确保障性住房、中小套型普通商品住房不得低于住房用地供应总量70%。严格落实单宗房地产用地面积不超过7公顷的规定，控制单宗地块规模。

溧水区2018年建设用地计划供应156宗，供应总量达到8672.435亩。其中经营性用地49宗，面积2875.994亩，包含商品住宅(含商住)用地21宗，面积1894.19亩，约合126公顷。

每日楼市盘点发现，结合去年以来的土地预公告以及招商推介情况，年内仅在主城各板块，可供出让的宅地已达到77幅，规模达到了645公顷，完全可以满足全年的土地供应计划。接下来我们就一起看看今年有望端出的"土地大餐"都在哪里吧~

2018主城各板块预计出让宅地盘点

江北

年内待出让宅地：25幅

潜在供地规模：约173公顷

供地展望

根据此前的土地预公告以及供地推介情况，整个江北新区年内累计将出让25幅住宅性质用地，总供应规模达到173公顷。仍旧稳稳占据全市土地供应存量的三分之一。这其中江浦板块包括谢营3号地块、文德东路南侧康华路西侧地块、雨山路以东财八路以北地块、雨山西路以西广电路以南地块、奶牛场3号地块等热门地块近两年已经历过多次土地预公告，预计随时将挂牌出让，总供应面积超过了40公顷，绝大多数集中在雨山路周边，周边新老楼盘齐聚，住宅开发量已接近百万方。此外江北核心区也将加快推地步伐，除了下月即将出让的G04、G05两幅地块外，还有丰字河路以东同心路以南地块等预计年内即将出让，供地规模整体将超过30公顷。

房源供应比较紧缺的高新区年内预计也会有两幅储备地块待出让，其中侨康路以北蓝园路以西地块出让面积29639.6平米，为二类居住用地，容积率2.0；龙山南路以南江北大道以西地块出让面积70994.1平米，为二类居住用地，容积率2.2。两幅地块都位于龙王山居住区，此前已纳入招商推介，周边有高新区多个楼盘环绕。有消息称将打造为绿色住宅项目。

六合年内也有很多储备地块尚未推出，仅在开发区龙池湖周边就有龙腾路以南2号地块、蒋湾地块、茉湖畔东南侧地块、莉湖畔8号地块等大量宅地此前已有出让计划。面积达到40多公顷，此外在雄州板块还有煤机厂周边地块、南门汽车站周边地块几幅地块已经预公告，金牛湖板块也有两幅宅地待出让。明年累计可以出让的宅地至少还能达到70公顷以上。

江宁

年内待出让宅地：5幅

潜在供地规模：约60公顷

供地展望

从此前土地出让预公告和推介情况看，江宁板块年内土地供应"存货"比较吃紧，截至目前仅有4幅储备地块有望出让，总量不足60公顷，除了本月底即将出让的牛首大道以西、莲花街以北地块之外，此外还有此前预公告的杨家圩二期地块待出让，而去年中止出让的方山梦工厂地块后期也有望再推出，其中包含约19.58公顷的住宅用地。

不过这些也并非是江宁土地存量的全部，因为江宁目前大部分供地都集中在青龙山生态新城和禄口空港新城两大单独规划建设的新城区域。两大新城去年已经供应了十几幅住宅地块，累计达到50公顷以上，后续还会有地块不断推出，其中仅青龙山就规划有总量达57.8公顷的宅地，未来可建设270万方住宅，目前只刚刚出让了一半，禄口后期也会有相当一部分宅地继续出让。

河西

年内待出让宅地：10幅

潜在供地规模：约50公顷

供地展望

年内至今河西板块土地供应一直未开闸，不过目前已经有多幅储备地块从前两年开始就早已亮相，预计后期也会陆续出让。其中河西南就至少还有四幅宅地正待出让，包括位于葛洲坝南京中国府附近的河西南部4-2、4-3两幅住宅地块，地块体量均不大，都在3万方左右。此外还有紧邻金地中心风华和正荣滨江紫阙项目的河西南三号综合体地块，以及紧邻朗诗熙华府、五矿崇文金城等项目的河西南21-9住宅地块后期预备出让。而在江心洲也至少会有三幅宅地等待出让，供地面积达到10公顷以上。

城北

年内待出让宅地：14幅

潜在供地规模：约164公顷

供地展望

城北板块今年依旧将担当主城第一供地大户，其中去年出让多幅地块的燕子矶目前尚有和燕路560号地块、枣林村以西地块、太新路南110亩住宅混合地块等几幅重磅储备地块待推，规模接近30公顷。迈皋桥板块也有南汽铸造厂地块、容光达剩余地块等几幅宅地预备出让，此外铁北红山新城也将加快土地出让步伐，除了即将出让的恒嘉路以西地块之外，还有丹霞路南北区域的大型地块预备出让，其中丹霞路以南162亩混合地块包含商业办公和住宅，丹霞路以北215亩混合地块除了商办和住宅外还规划建设一座大型游乐场。

城南

年内待出让宅地：12幅

潜在供地规模：约105公顷

供地展望

城南今年也有大批住宅地块预备出让，其中安德门板块有前期已经预公告的臧家巷华严寺地块。南站也有包括玉兰路东侧商住地块、南站中轴南端滨河地块等储备地块预备出让，未来都将开发成商住综合体，住宅供应量预计可以再增加30万方左右。此外软件谷年内供地即将放量，包括冯韦地区、龙翔启动区的多个城市拆迁改造地块目前已经收储进入推介程序，更值得关注的还有大校场机场片区，这里去年已完成拆迁，同时大规模基础设施建设正在全面启动，今年将正式揭开土地出让序幕，首批出让的5号线机场路站和大校场站组团地块都包含一部分高层住宅开发。

城中

年内待出让宅地：3幅

潜在供地规模：约12公顷

供地展望

寸土寸金的城中今年有望拉开新一轮土地增供的序幕，其中位于朝天宫的范家塘地块规划建设低密度高档住宅及配套商业，未来或将建成又一处中式风格的主城豪宅，中央路224号地块项目规划建设城市高端综合体。预计总投资50亿元，拟引进高科技产业及地产、总部经济等。

城东/仙林

年内待出让宅地：8幅

潜在供地规模：约81公顷

供地展望

今年城东板块还有大量宅地预备供应，主要分布在麒麟科创园。此前借助有轨电车通车契机，麒麟科创园一次性推介了20幅地块，总体量近千亩，以商办地块为主，同时也包含多幅宅地，供应规模达到50多公顷。此外城东板块目前也有狮子坝地块等待出让，仙林湖板块未来也有部分储备用地。

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调控不松动房企预期开始转向，热点城市流标增多，土地市场拐点隐现

随着楼市调控力度延续政策加码，进入年中，一二线城市土地市场也开始进一步回归理性。流标现象渐趋增多。中原地产日前发布的统计显示，2018年以来，一线城市共有8宗土地出现流标，为近年来少有的流标数量高峰，其中有6宗在北京，合计经营性土地流标数量同比上涨166%。从土地流标面积来看，同比上涨幅度达到了7倍。从二线城市数据看，今年以来，合计流标经营性土地68宗，流标规划建筑面积达796.66万平方米，相比2017年同期的521.76万平方米上涨了53%。 

分析人士认为，土地流标增多一方面有地块本身条件不佳的因素，导致房地产企业拿地意愿不强烈。但另一方面，调控下楼市持续回归理性，价值房企资金链所承受的压力越来越大，在没有"房热"资金又绷紧的态势下，"地热"也很难维持。加之土地出让设定的门槛条件也越来越多，对于一些非优质地块，房企积极性必然降低。不仅如此，目前房地产市场租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地，更清晰的配套机制在加快制定。这些都对原先房企拿地卖房的模式形成冲击，虽然目前来看规模化的品牌房企销量还处在一个高位，但事实上房企预期已经在改变，预计流标土地数量和范围有可能在2018年下半年继续扩大。

此外机构统计也显示，今年全年多数热点城市土地供给将逐步增多，4月份全国受监测的100个城市各类型土地合计供应8981万平方米，住宅类供地建面3451万平方米，同比增长24%。其中，住宅用地供应量约占总土地供应量的38.43%。供地增加也将缓解当前土地市场供需矛盾，后期房企拿地热度将趋向缓和。

与此同时，调控力度不放松，也使得高价拿地的风险压力有增无减。 自2015年6月南京土地市场诞生首幅2万+地块以外，迄今为止南京已诞生39幅楼面价2万元以上地块，最近一次是在去年12月底出让的城南G70地块，楼面价24191元/㎡。但迄今为止真正上市的仍只有4幅，并且都是在2016年下半年之前拿地。其余绝大多数地块虽然预热动作不断，施工进展也很快，有的甚至早就已经公开，但迄今为止仍未入市，开发商的博弈心态仍很明显。

楼面价2万+地块一览

接下来，伴随土地供应放量，土地市场调控的力度是否会松动？对前期高价地块是否会放宽尺度？目前来看可能性仍很小。近日住建部已通过约谈12个热点城市表态调控力度不会放松，不放有业内人士认为，眼下一二线土地市场流拍增多，已经表明了房企对于这些城市后期调控不会松动的预期，进而不再采取抢地入驻的策略，简而言之，不想拿地后苦撑，那就干脆别拿。而且在眼下，对高价地块限价不放宽的热点城市已经越来越多，比如北京拟出炉的限价房转共有产权房政策，规定所限房价与市场评估价的比值高于85%的按正常商品房售卖，低于85%的转为共有产权房摇号出售，这也意味着拿地价格高又被限价的楼盘将直接退出销售市场收归共有产权房，形成了高价地块的市场退出机制。其他部分城市则出台了更为严格的限价举措，如东莞规定新建商品住房项目首批首次申报房价备案的基准价及上浮幅度，由原来规定不高于前3个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的15%（含）调整为不高于前6个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的10%（含）。并且取消了开发商首次备案180天后可上调5%房价幅度的规定。合肥甚至传出了某高价地项目因限价严格，楼面地价超过1.2万元/㎡，放风价却不到1.3万元/㎡的消息。有统计显示2016年至今合肥诞生的楼面价1万+地块目前仍有22宗尚未入市。

眼下在南京，也不断有高价地块项目传出放风价调低，甚至无法突破区域"红线"的消息。业内预计，如果开发商对于后市调控严格的预期普遍形成，那么势必会造成拿地更加谨慎，土地市场或将进一步降温。

(以上部分内容综合新华网、中新网、上海证券报、经济参考报等)

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