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刚刚,万科55.6亿拿下江宁巨无霸地块!城南地价降到17209!

杨维维 365楼市 2018-08-04
365楼市江苏更值得信赖的楼市大号

即将过去的6月可谓是土拍月,近两周连续进行了多场土拍,溧水、高淳、江北核心区、江浦、仙林、龙滩新城等区域都有地块推出并顺利成交。


就在上周的一场土拍中,江浦地价大降。>>>降降降!今天南京地价又降了!江浦地块17922元/平成交!


今天,南京进行了2018年上半年的最后一场土拍,出让的4幅地块中最抢眼的当属江宁G26地块和城南G27优质宅地。其中城南宅地17209元/㎡成交,比之前周边最高地价24191元/平米降了不少。

6月29日土拍结果:

江宁G26(商住混合),经过7轮竞价,最终被万科55.6亿元拿下,楼面地价14171元/㎡,未达到最高限价,无需现房销售

城南G27(宅地),经过3竞价,最终被金地&保利&南京建设发展22.6亿元联合拿下,楼面地价17209元/㎡,未达到最高限价,无需现房销售

发稿时,城南G28、G29地块还在竞拍中,成交结果我们会在留言中第一时间更新。


点击查看土拍全过程


今日土拍看点:


万科再进江宁!江宁超级地块总价55.6亿成交     


江宁这幅超级地块绝对是本场土拍的最大亮点之一。


此前,安家在江宁主编刘智伟便分析,该地块由于地理位置优越,体量上也是今年江宁土地出让中体量较大的一块,区位条件也不错,周边的居住氛围也比较成熟,莱茵东郡的二手房成交价已经达到了2.6万/㎡左右,周边的公交、路网都比较清晰。

区位上看,NO.2018G26地块东至天印大道,南至科宁路,西至莱茵达路,北至科建路。土地性质为商住用地,面积153260.9㎡,容积率<2.56。

该地块原来是南京高速齿轮厂的厂区,属于江宁科学园板块,紧邻地铁1号线天印大道站及规划5号线科宁站,周边住宅小区众多,配套较为成熟,地理区位比较优越。

独家航拍图:

(摄 / 单威豪)

目前,该地块周边小区主要是一些低密度住宅小区地块北侧的莱茵东郡二手房挂牌均价在26571元/㎡左右。

虽然该地块处于科学园板块,但距离百家湖、九龙湖板块距离都比较近,距离江宁“神盘”朗诗玲珑屿也不远,开车仅几分钟就能到达。今年,朗诗玲珑屿的二手房价已经突破四万,最新二手房成交单价近4.2万/平米。

据了解,江宁科学园板块目前并没有新房在售,江宁G26地块的出让,一定程度上填补了区域新房市场的空白。以下为地块周边二手房挂牌均价:


江宁科学园板块热门二手房

小区名称

挂牌均价

东渡国际青年城

29154 元/㎡

天泽苑

28871 元/㎡

武夷绿洲

27983 元/㎡

鸿意万嘉

27921 元/㎡

市政天元城

27120 元/㎡

融侨世家

26674 元/㎡

莱茵东郡

26571 元/㎡

城市之光国际公寓

20737 元/㎡


与河西仅一路之隔!城南优质宅地成交!


城南G27宅地的区位算得上是十分优越了,西边与河西中一路之隔,东南方向不远处又是中华门商圈,生活配套成熟。

其实早在一年前,城南G27地块便已走进人们的视线,不过那时的它是以2017年第三批土地预公告中其中一幅地块的形象露面。时隔一年,城南G27地块终于走上了土地拍卖的“餐桌”。>>>>最高限价2.4万/平!河西旁优质住宅地要卖了,周边房价…


从地块的四至位置,我们就可以看出,城南G27地块不论是地理位置还是周边配套都颇为优越。

1区位优势

从地理位置上看,城南G27地块位于凤台南路与雨花南路交口,与河西中部仅隔着一条道,称得上是河西中部准后花园区域,未来从这里驱车从雨花南路一路向西,几百米的距离便可以开上梦都大街,直达河西中部多个地方。

地块已经平整完毕

由于城南G27地块靠近老城南,因此距离中华门、夫子庙景区距离也不远,根据百度地图的测距数据显示,地块到中华门地铁站的直线距离是2公里到安德门地铁站直线距离仅有796米,到在建的7号线东青石站直线距离是1.2公里,区位优势明显。

2周边配套

城南G27地块周边商业配套

除了交通优势明显外,城南G27地块周边的居住配套也比较完善。商业配套包括虹悦城、老门东商圈以及招商中华门G98地块配建的商业、已经规划的中华门综合体等;另外,地块所处的安德门区域小区众多,包括龙福山庄、龙福花园、时光澔韵、金浦名城世家、枫情国度等,居住氛围十分浓厚,生活配套也很完善。


据我观察,城南G27地块不仅生活配套完善,周边的学校也不错。朝北1.5公里左右有南京实验中学(一中分校)、雨花台区实验小学,东南向2公里以内还有雨花台中学。另外,根据拿地条件来看,未来地块还将配建一所12班幼儿园。


目前,城南G27地块周边在售的项目并不多,仅有建发紫悦广场在售公寓产品,2017年初,禹洲吉庆里推出的收官房源均价在35500元/平米。虽然待上市的新盘项目也不是很多,不过由于位于主城区,区域内新盘地价都很高,去年成交的中铁城南G70地块楼面价高达24191元/平米较远些的上海大名城铁心桥G45地块成交楼面价高达29093元/平米。


城南G27地块自身地价也不低,起拍楼面价在17056元/平米快赶上5月底出让的中建西善桥G18地块的成交楼面价,而地块最高限价楼面价在24975元/平米,比中铁城南G70地块要高出不少。


城南G27地块周边二手房源较多。较新的二手房源有恒大华府、中南锦苑和金浦名城世家、禹洲吉庆里。除了禹洲吉庆里目前没有二手房源入市外,据365二手房数据显示,这几家楼盘二手房均价都在每平米3万元以上:

恒大华府           6月均价:38193元/平米

金浦名城世家    6月均价:35184元/平米

中南锦苑           6月均价:34665元/平米


地价在下降,高价地陆续上市,下半年的楼市......


今天土拍结束后,南京土地市场2018年上半场便正式降下帷幕。据365淘房统计,包含高淳溧水在内,前6个月,南京共计出让了63幅地块,其中涉宅地块有36幅。


从今年宅地的总体成交结果来看,很明显的一个特点就是南京地价真的降了。最明显也是最近的便是:江北核心区和江浦两幅优质宅地地价的下降。


6月20日江北新区G04地块经过38轮竞拍,被金地以总价33.5亿总价拿下。距离最高限价50亿,差了16.5亿。虽然地块非住宅用地也不少,楼面价不好算,但还是有业内人士估计,江北新区G04地块的地价大约在1万7、8的样子。


6月22日江浦G21地块经过33轮竞价,最终被中粮地产以15.2亿元拿下,楼面地价17922元/㎡,未达到最高限价,无需现房销售较区域最高地价23235元/平,直降5000元/平。


这两幅地块成交结果,其实还是出乎很多人意料之外的。近几年江北的热度有目共睹,但即便如此,江北核心区域的地价还是以低于预期的价格被卖掉,这只能说南京地价真的在回归。


事实上,在江北之前,从去年底开始,南京便已经有多个板块地价出现下降的情况:


1、青龙山地价连续下降,较区域最高直降5000元/平


青龙山最高地价是融侨G18地块,楼面价19476元/㎡。


2017年10月31日,江宁青龙山的两幅地块成交价都在1万4/平左右,较区域最高直降5000元/平


2017年12月27日,江宁青龙山的两幅地块均以不到1.4万/㎡地价成交,较区域最高直降5000元/平


2、青龙地铁小镇地价较区域最高直降1万/平


2017年12月27日,青龙地铁小镇G73地块仅竞价2轮,10分钟就成交了,地价10174元/㎡,而之前区域最高地价20069元/㎡!


3、流拍、终止出让、底价成交、未达最高限价不在少数


2017年12月25日,溧水土拍高价地流拍


2017年12月27日,九龙湖G64地块楼面地价19132元/㎡,未达到最高限价。区域内目前最贵的地块为九龙湖银城G54地块,楼面价19991元/㎡,就在G64地块对面。


2017年12月27日,汤山G65地块楼面地价10638元/㎡,未达到最高限价


2017年12月29日,板桥G77商办混合用地没有买家竞拍,流标!这也成为南京近一年多以来南京主城首幅流拍地块。


先是去年的青龙山生态新城、青龙地铁小镇,再到今年的江北新区、仙林、城北,地价下降的板块不断增多。在地价全面下降后,南京此前拍出的那些高价地命运将如何?


下半年,南京高价地将扎堆上市

就在江浦G27地块成交的5天后,6月27日,江浦纯新盘、地价22320元/㎡的保利云禧新领了135套房源销许,毛坯均价不到29000元/平,房价与地价相差约7000元/㎡。目前,该楼盘已经停止登记,等待摇号。


除了保利云禧外,江浦其余几家高价地项目也将在下半年入市。在最高地价项目保利云禧销许均价都未破三万的前提下,其他项目的价格想要突破3万也不太可能实现。



据统计,2015年以来,南京已经出现了36幅2万+的地块,其中只有保利天悦、中海桃源里、京奥港未来墅和北辰旭辉铂悦金陵4个项目已经开盘,其中京奥港未来墅还因资金链问题被蓝光接手。截至目前,除了保利云禧,还剩下31幅等待着上市。


在地价下降、政府严格执行限价政策的情况下,下半年,这些即将上市的高价地项目的日子将会很难过。高价地不仅地价较高,有的甚至比后期拿地价格贵一倍,并且很多地块还需要现房销售,上市周期大大延长,其中还有不少地块需要配建人才房。而拿高价地的开发商的资金状况也不容乐观,融资渠道越来越紧,债务压力也在不断加大。


我们可以看到,近期,越来越多的高价地项目开始申领或者已经申领到了销许。这说明,在市场压力不断增大的情况下,开发商们均选择加快推盘节奏,开始跑量,因为开发商已经不愿再被高价地块"拖死"。如果手头能有地价相对较低或者不需要现房销售的地块,就尽量加快入市,如果没有地块储备,那就找合适的项目寻求合作开发。

2018下半年,刚需很难过,改善可以挑

不得不说的是,2018下半年,南京楼市里的开发商和买房人都会面临巨大挑战,开发商的高端项目能不能顺利抢客,买房人能不能接受大幅提高的买房门槛。


高地价、现房销售、配建人才房保障房……为了卖出高房价盈利,从而选择走高端改善的路线,南京越来越多的新项目推出精装修、大户型产品。


刚需请你择机赶快上车,因为以前低地价的或者限价的楼盘越卖越少,看中合适的就去摇号碰运气,对于改善来说,2018年下半年或许是个换房的好时机,想改善的你或许真的可以挑到合适的房子。


同价位、同区域的改善房,未来你可能真的可以比着选。

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