南站，3.5万/㎡成交！

江北核心区跌破3万、河西中跌破4万、南站跌破5万……

价格下降50万、低于同小区成交价……

“房主急卖”、“亏惨了”、“房价回到X年前”……

第一波小阳人都已经重新上岗，南京的二手房市场仍然“百废待兴”，就在今天，我又得到一个重磅消息：

南京南站中交锦致一套建面约126.96㎡房源，以总价453.5万成交，成交单价35720元/㎡。

南京南站，重回3.5万/㎡。

直降66.5万！头部板块南站撑不住了？

如果要问，城南的房价天花板在哪里？新房在大校场，二手房无疑在南京南站。从2017年到2021年期间，南站二手房成交价一路狂飙。

以南站首个商品房项目——万科九都荟为例：2017年，成交价3.85万/㎡；2019年，成交价4.8万/㎡；2020年12月，成交价高达5.85万/㎡，堪称1年涨1万/㎡。

2021年上半年更是疯狂，成交价从5.5万/㎡一路走高直逼6.5万/㎡，刷新小区成交价最高纪录，一时间，业主都沸腾了。

但是随着市场遇冷，二手房降温，南站二手房成交价也开始走低，跌破6万大关后，最近再创新低。

位于站东板块的中交锦致在12月中旬成交了一套房源，单价仅约3.5万/平。据中介工作人员透露，这套房源为毛坯二楼房源，卖家急需现金“回血”，且房源不满两年，买家需缴纳5.3％的税费，购入成本相对较高。

不过不管怎么说，3.5万/㎡的成交价确实有些太惊人了，据365淘房二手房网站显示，目前中交锦致的二手房挂牌价为44026元/㎡，相较于2年前小跌1446元/㎡。

中交锦致位于站东板块，这里行政区属为雨花区，相较于站西拥有更好的配套条件。中交锦致是南站众多楼盘中少有毛坯交付的楼盘，2017年7月10日，项目住宅收官房源的销许均价29500元/㎡，比旁边万科34500元/㎡精装新房价格低5000元/㎡。

除了中交锦致，南站多个小区也面临着新一轮的价格调整，10月22日，万科九都荟成交了1套89.12平房源，挂牌价467万，最终房主降价22万成交。成交总价445万，单价不足5万/平，直接跌回3年前。

盘点今年万科九都荟小区的成交数据，可以很明显地发现，成交价格呈现滑铁卢。（统计数据来源：链家官网，仅供参考）

价有所值还是超前透支？南站二手房还能重返6万+/㎡吗？

从小区本身来看，南站片区的几个小区价值底座都不差，品牌房企打造、次新小区、南站地段，品质和服务都有保障，这或许也是其能卖四万、五万甚至六万的底气。

尤其是占据南站的地段位置。众所周知，南京南站的定位发展主要围绕城市的中心、商业的中心、商务的中心、交通的中心，4个中心来进行规划建设。

1、城市新中心

随着南京南站的正式启用，南京市版图“一路向南”。按照规划，南京南站将被打造成为继新街口、河西之后的第三大城市核心区，且这三个中心的框架已经成为南京若干年后的一个总体框架。近几年，南京南站逐渐被南部新城这个更大的区域覆盖，南站也正在乘势而上。

2、市级商业中心

南站区域现有的商业包括较早进驻的明发商业广场、麦德龙、迪卡侬等商业配套，绿地之窗写字楼已经开始运营，证大喜玛拉雅商业体正式开业，后期金轮星立方等也将助力，将为区域商业配套的实现打下坚实的基础。

不过可惜的是，证大喜马拉雅商业体在正式运营后顾客却屈指可数，如今面临窘境。

3、商务中心

南京南站也是南京新的商务中心，新街口的商务是以综合型的商务楼为主，而河西是以金融CBD为主，而南站区域的商务中心更会接近这里的产业体系，除了综合性的商务之外，可能更多的会体现雨花区的软件开发。

南京软件谷毗邻南京南站，是中国首个千亿级软件产业基地，汇聚了三胞集团、中兴通讯、华为科技、东软研发、软通动力、泰晟科技等国内外知名软件企业，也成为了软件精英人才的聚集地。同时，南站周边包括绿地之窗、证大喜马拉雅等，商业办公项目，也将吸附一批城市青年办公群体。

4、交通的中心

南站片区未来有5条地铁交汇，目前4条地铁已通车，1条地铁在建。

已通车：1号线，可前往新街口、南京站等。3号线，可前往夫子庙、浦口区等。S1号线，可前往江宁经济开发区、禄口机场等。S3号线，可前往浦口区等。

在建：6号线，可前往栖霞山、新港开发区等。

“高铁+产业”的融合发展，促进区域交通、商业、教育等配套不断完善……这都为房价提供了有力的支撑。

但是，南站能否撑起6万+的价格？

有人认为，当前南站二手房价格回落是正常现象，并不能算是降价，此前6万/㎡的价格就已经是虚高，区域价格严重透支，现在降价回落只是回归正常水平而已。

也有人认为，区域内新房甚少，目前仅有嘉宏峰1盘在售，而且仅有2栋楼，房源有限。未来片区新房房荒，还是会助推二手房价格走高。

但是，如果按照6万/㎡的价格来算的话，1套100平米的房源，总价高达600万。这样的总价在南京的选择性太多，南站二手房又靠什么来吸引这些买房人呢？

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