南京一批红盘卖出首套二手房！曾“抢破头”如今却让人大跌眼镜...
“摇到就赚100万！”
在过去几年的南京，由于新房市场严格限价、二手房市场持续火爆，楼市充斥着各式各样的“倒挂盘”。
不知不觉间，2022年的南京一批火爆的摇号盘卖出首套二手房，有的楼盘狂赚超7成，有的楼盘却与当初售卖时情形大相径庭，甚至有不少买房人最终无奈亏本卖房！
2022，南京一批摇号盘卖出首套二手房！有人亏惨了
2022年在二手房市场上有不少曾经的倒挂盘上市，在此我列举各板块比较有代表性的25家楼盘：
河西：绿地华侨城海珀滨江、天鹅堡、正荣滨江紫阙、佳兆业城市广场三期、鱼嘴润府、胜科星洲府
江北：金樾府、中海左岸澜庭、绿地海悦、江与城、扬子江金茂悦、金辉白马云著、银城颐居悦见山
城北：仁恒桃园世纪、中海燕矶听潮、电建中储泛悦城市广场、江山汇悦山府、中海桃源里
城南：翡翠天际
江宁：五矿澜悦方山、五矿澜悦栖原、东城金茂悦二期、绿地理想城
城东：融信世纪东方、恒基旭辉玲珑翠谷
▲此表格仅为首套成交二手房数据，不代表全部二手房成交
从表格中我们不难发现，虽然都在同一阶段上市，但是在二手房市场上的境遇却大相径庭。有的楼盘房价两年疯涨超7成，有的楼盘却猛跌近2成。
3年时间猛涨2.5万/平！南京一批买房人赚大了！
同为次新房，为什么差距如此之大？
首先是板块利好不同，在这份榜单中，河西南、鼓楼滨江、江心洲呈现出霸榜的状态。
海珀滨江、正荣紫阙、天鹅堡三大楼盘位于河西南鱼背滨江位置，鱼嘴润府、鱼嘴金茂悦两大楼盘位于鱼嘴位置。
而2022年这一波楼盘的上涨与当初的严格限价不无关系，河西南普遍限价在3.5-4万/平，这与彼时的二手房价格倒挂严重。如今随着这些次新房纷纷上市开价，使得河西南区域价值更加明晰。现在这些次新房的价格基本保持在约6万/平的价格，但是这些住宅周边还有一些利好待兑现，未来还有上涨的价值空间。
▲华侨城天鹅堡
项目当初销许均价约3.5万/平，现在正荣滨江紫阙在某二手房平台上共成交了一套房源，单价约60342元/平，比销许价格上涨约2.53万/平，成交周期64天！
值得一提的是，桃园世纪还配建了2500㎡左右的高端专属会所，仅为859户业主家庭专属，会所内设恒温泳池、有氧健身、亲子游乐园等国际化高标准人性配套。
就在今年6月，仁恒桃园世纪成交了一套建面约110.2㎡房源，总价760万元，单价68966元/平，创下新高。
曾经爆火的楼盘，如今正在亏本卖房......
我们一般将涨幅在10％左右的楼盘算作保本，举个例子，中储泛悦城市广场成交的首套房源当时精装均价为3.59万/㎡，总价约370万，假如按照首付110万来算，3年的持有成本，加上首付款的理财所得，以及10多万的各种税费，算下来房主不仅没赚钱，还亏了，几年白折腾了。
整体涨幅在10％以下的楼盘就更不用说了。位于江核青奥板块的次新品质小区中海左岸澜庭卖出首套二手房，建面约97.81平米的户型，精装修，最终卖了275万，单价约28116元/平。
根据网站信息显示，这套房源于2022年7月8日挂牌，卖房周期大约经历了5个月时间，在现在这种市场行情下，相对来说算快的。
但其实，在一开始挂牌时，业主对于该套房的期望值相对还是蛮高的。
根据调价记录显示，该房源7月8日的挂牌价为333万，一直到12月4日，降了5次价，价格挂在了288万，最终在成交时，又让步了13万，定格275万。
我查到了该小区27栋8楼曾经的销许价约29862元/平，即使不考虑时间、利率等其他成本，现在的转手价要便宜1746元/平，总价退让了17万。
这套房源户型建面约88.69平米，挂牌总价为260万，最终经历3次调价，降18万，以242万成交，单价约27287元/平。
如今二手房以27287元/平的价格卖出，即使不算各种杂七杂八的费用，仅看首付成本以及贷款成本，就让我情不自禁地倒吸了一口凉气。
随着区域限价的逐渐取消，南京楼市的“倒挂盘”也越来越少，甚至不少板块新房已经超过二手房报价。
南京倒挂盘正在消失！买房还能赚钱吗？
“倒挂”顾名思义就是新房价格低于周边二手房价格，买到后卖出就能赚钱。河西南3.5万/平、河西中4.5万/平、江北核心区3万/平、燕子矶3万/平......一切都历历在目。
“限地价、限房价”的双限政策无疑是给火热的市场泼了一盆冷水，但买房人渐渐发现，买房成本反而更高了。
因为南京大部分楼盘在全装修的基础上新增了升级精装包的设定，原本2000元/平的精装标准可以再加1000-5000元/平不等的价格升级。
比如：
鼓楼滨江毛坯限价3.9万/平，加精装包后约4.5万/平；
燕子矶毛坯限价3.2万/平，加精装包后3.7万/平；
鼓楼滨江毛坯限价4万/平，加精装包后5.1万/平；
河西南毛坯限价4.8万/平，加精装包后5.4万/平；
百家湖未设毛坯限价，加精装包后4.6万/平......
地价上涨带来新房房价上涨，新房房价上涨导致“倒挂”几乎没有，这似乎有迹可循。低房价匹配低地价、而低地价很多南京楼盘已无法满足。
如今的南京楼市，出现一二手倒挂的可能已经非常小了，同区域板块的新房想在价格上对周边次新二手房有价格上的有优势，或者碾压已经十分困难了。
写在最后：
对于买房人来说，市场趋于稳定，买房更要理性，选房逻辑也要改变。选择错了，亏损在所难免。房住不炒，房子回归居住属性，未来品质更好、居住体验更佳的房子必定更受欢迎，保值增值更有保障。你觉得呢？欢迎评论区和我们分享你的购房逻辑！
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