通通破5万/㎡！打响开年楼市第一枪，一批高端小区成交价破纪录
守得云开见月明！
南京楼市回暖的号角已经在这些产品中率先吹响。
楼市正在悄无声息的发生转变。
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“回暖”二字已经在虎兔交替之年频登热榜，我们要知道的是，回暖并非是一蹴而就，而是阶梯式，循序渐进的。
一般来说，地域角度，从一二线城市逐渐传导至三四线城市；从头部板块至次级板块。产品角度，从高端住宅到改善住宅再到刚需住宅。
2023年的南京二手房市场，一批高端改善住宅正在悄然复苏，成交单价创新高。
1、银城君颐东方，成交单价达5.2万/㎡
位于城东区域的银城君颐东方，成交了一套86㎡两房房源，成交总价为448万，成交单价为52033万/㎡。
根据某二手房数据显示，该套房源价格刷新了小区最高成交单价纪录，银城君颐东方迈上5.2万/㎡的大关。
据中介透露，“这套房源满两年，位于3楼，是毛坯房源，不过业主送了一个车位，目前小区内的好房源价格都在5.2万/㎡以上”。
当我问及小区客群时，中介告诉我：“有不少城东的大学老师是小区业主，这小区环境比较好，自带会所，周边有医院，高端养老院，来这边改善、自住养老的人比较多，购买力也比较强，所以价格也比较高”。
的确，银城君颐东方旁就是银城康养中心，还有钟山老年康复医院，配套较为完善。
根据365淘房数据显示，目前该小区的二手房挂牌均价为49322元/㎡，该套房源的成交价格相较于挂牌价高出不少。
城东一直都存在的高端住宅的基因，从紫园、天弘山庄到钟鼎山庄，再到五矿晏山居，都可以说是深受改善人群喜爱，成交价格也都较为坚挺，不少小区成交单价突破6万/㎡大关。
即使是在2022年的市场波动下，受到的影响也相对较小，供需双方较为平衡。
2、中海桃源里，成交单价达53746元/㎡
位于鼓楼滨江的中海桃源里成交了一套180㎡的四房房源，成交总价970万，成交单价达53746元/㎡。
根据某二手房数据显示，该套房源价格创该小区成交单价最高纪录，同时，总价也创下了最高纪录。
据中介告知：“这套房源属于低楼层楼，满两年，毛坯房源，小区里180㎡房源单价会低一点，140㎡房源成交单价会比180㎡要高，基本上都要5.3万/㎡以上”。
中海桃源里位于鼓楼滨江区域，紧临秦淮河与小桃园景区，周边环境优。
该小区在2018年首开之时轰动一时，475套房源，超2500组购房者抢房，首开当天全部售罄。
该小区此前的销许均价为38995元/㎡，而该套房源的成交单价达到了53746元/㎡，4年时间房价上涨了14751元/㎡，加上180平米的面积段，总价上涨了265万之多。
根据365淘房数据显示，中海桃源里二手房挂牌均价为55784元/㎡，值得注意的是，下半年以来，该小区的二手房挂牌均价一路攀升，业主信心增加。
将视角放大，鼓楼滨江区域也一直是高端改善住宅的聚集区域，位于中海桃源里北侧的仁恒桃园世纪，2022年成交了两套单价破6.8万/㎡大关的房源，高端改善云集。
3、佳兆业城市广场3期，成交单价达55777元/㎡
位于河西南的佳兆业城市广场3期成交了一套86.56㎡三房房源，成交总价为482.8万，成交单价为55777元/㎡。
根据某二手房数据显示，该套房源价格刷新了佳兆业城市广场三期成交单价纪录。
据中介告知：”该套房源位于中间楼层，满两年，开发商精装修，现在小区的小面积房源基本上都要5.5万/㎡以上，这套房源成交价格也算是正常市场“。
他还表示：”虽然这套房子的成交单价和一期二期2021年成交的房源单价没法比，但是从成交来看也是不断上涨的，而且估计2023年还要涨“。
当我问及其这样预判的原因时，他向我透露：“2022年年底的时候，河西南二手房成交量猛增了一波，主要是价格也到底了，所以观望的那群买房人也就下手了，不少河西南业主心态也变了，纷纷把挂牌价格涨了上去”。
最后，这位中介还苦口婆心的劝导我，要买房一定要在年初下手，下半年房价一定会上涨。
根据365淘房数据显示，目前该小区二手房挂牌均价为51945元/㎡，值得注意的是，虽然小区挂牌均价一路下跌，但是从2022年11月开始，挂牌价格开始攀升，这也在一定程度上反应了中介所言，市场需求增加，业主挂牌价开始上涨。
从河西南的市场变化中你会发现，房子可以说是简单的商品市场，供需关系直接影响价格波动，当河西南的二手房挂牌价下降时，购房者开始涌入，需求增加，从而推动房价上涨。
总的来看，这三个楼盘具有一定的共同特点，区域品质改善次新房，城东、鼓楼滨江、河西南本身就是改善聚集区域，南京楼市房价天花板，而这些区域之内的高品质住宅在二手房市场中属于稀缺产品，在供需天平倾斜的情况下，房价率先攀升回暖。
需求不是不存在，而是被阶段性的抑制了。
其实将目光放到全国范围内，你会发现，从北京到上海、再到深圳、杭州，皆是如此。在刚需市场止步不前时，高端住宅市场迎来了平淡楼市的复苏第一枪。
这其中背后的原因主要有四点。
其一便是高端改善市场需求的不断增加，新一代高收入人群对居住品质的追求逐渐增长，同时高端住宅市场的产品正在不断革新，双重作用之下，促使了高端住宅市场的猛增。
其二则是在宏观环境遇冷的背景下，高收入人群更愿意选择核心地段的优质产品作为不动产投资，从而规避资金风险。
其三则是供需关系的变化，本身区域内高品质改善住宅就属于稀缺物种，其供给是远远小于刚需产品。而在需求端，置换改善需求逐渐增加，二者叠加则会形成高端改善住宅供给小于需求的局面。
其四则是众所周知的宏观环境变化，风吹更盛，楼市向好的政策不断，利率跌至历史低点，曾经持观望态度的购房者开始进入市场。
写在最后：
物以稀为贵，这句话同样适用于楼市之中。
对于城市来说，优质土地是不可再生的，错过了将不再会有。
现在买得起河西的，是十年前就入手河西的那批人，再过十年，这个城市的核心土地的高品质住宅，将与99%的人无关。
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