政府再对楼市下手！将严格控制特大城市落户条件，南京在列
一边是南京和苏州两个二线城市新房供不应求，另一边却是三四线城市新房库存高居难下，针对江苏房地产市场库存冷热不均的现状，新近公布的《省政府关于供给侧结构性改革去库存的实施意见》，提出了应对举措。
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政府给自己定的方向是精准去库存
突出分类指导、因城施策，强化地方政府主体责任，将去库存与推进新型城镇化促进常住人口市民化结合起来，与完善住房保障体系结合起来，与促进房地产市场供需平衡结合起来，与加快房地产行业转型升级结合起来。实施精准去库存、联动去库存和转型去库存。
5年内分三个阶段解决库存问题
到2016年底：江苏商品房库存规模和住宅类商品房去化周期有明显下降，住宅类商品房库存去化周期力争控制在16个月以内，以省辖市为单位的去化周期原则上不超过20个月。
到2018年底：全省住宅类商品房库存去化周期力争控制在14个月内，以省辖市为单位的去化周期原则是控制在18个月左右。
到2020年底：全省基本建立符合经济社会发展规律、购租并举的住房体系，实现房地产市场供求基本平衡、产品结构基本合理，住宅类商品房去库存周期保持在合理区间，非住宅类商品房库存有效化解。
目前房价上涨较快、去化周期较短的南京、苏州两市重点区域，要重点支持刚性住房需求，鼓励引导改善性住房需求，遏制投资投机性住房需求，防范市场风险，避免房价大起大落，着力保持房地产市场稳定。
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这十大举措你不能错过
1.深化户籍制度改革，有效释放农业转移人口城镇购房需求
全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市、严格控制特大城市落户条件，促进农业转移人口进城落户（南京目标为特大城市）。到2020年，新增城镇常住人口800万人，常住人口城镇化率达到72%，与户籍人口城镇化率差距缩小到5%。促进进城落户农业转移人口享有与城镇居民同等的劳动就业、基本公共服务等权利。
（小编备注：根据江苏城镇体系规划，至2030年，江苏将形成2个特大城市，分别是南京和苏州。国务院此前发布的要求是除超大、特大城市外其他不得设置落户限制。）
积极支持农业转移人口进城购房，同时鼓励开发企业给予适当优惠折扣出售存量商品房。农业转移人口进城购买首套住房的，在收入认定、首付款比例、贷款利率、还款方式等方面给予便利和优惠；进城购买新建商品房的，各级教育行政主管部门按当地招生入学政策安排其子女就读。（这项举措还需各地细化执行）
2.以满足新市民住房需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度
构建住房租赁信息政府服务平台，规范管理租赁行为，维护租赁双方合法权益。鼓励自然人和各类机构投资购买库存商品房，增加租赁市场房源供应。培育发展专业化、规模化的住房租赁企业。对无力购买住房的居民特别是非户籍人口，支持其租房居住，对其中符合条件的困难家庭给予货币化租金补助。（鼓励自然人和机构买房用于租赁市场供应，但具体的配套鼓励措施还需落实）
3.加大支持力度，释放改善性住房需求
对城市老旧社区居住超过一定年限、只拥有一套住房或无自有住房购买商品住宅的，同城子女、父母通过换购商品住宅实现相邻居住的，以及购买成品装修住房和绿色住宅的户籍家庭制定相应的支持政策。鼓励通过优先回购老旧社区居民住房，用作公租房或乡镇学校教师、卫生院医护人员的周转宿舍。（对无房、换购实现相邻居住、购成品装修房、绿色住宅等6种情况予以政策支持，但具体政策还有待细化公布落实）
4.库存量大的地区，可调整公积金贷款额度
江苏全省公积金每年归集总额不低于1000亿元，支持20万户以上家庭购买住房。库存量大的地区，可根据实际情况适当调整公积金贷款额度。（这是要增加贷款额的节奏啊，可惜南京应该不会这么干）
5.全面落实财税金融优惠政策，降低居民购房成本
严格执行国家出台的房地产交易环节的契税、营业税（增值税）、个人所得税、印花税和土地增值税等优惠政策。认真贯彻国家制定的差别化住房信贷政策，根据房地产市场变化及地方具体情况，省级市场利率定价自律机制及时对商业性个人住房贷款最低首付比例进行自律调整。清理整顿房地产中介机构、房地产开发企业、P2P平台及小额贷款公司等开展的住房金融业务，依法依规查处打击为客户提供“首付贷”融资、加大购房杠杆、违反住房信贷政策的行为。
小编注：①、强调了此前出台的契税等税费优惠政策要落实到位；②、江苏前段时间有发文界定不同情况的首付和利率标准，可惜7折利率下限银行并不买账；③、要规范住房金融业务。
6.扩大热点城市宅地供应 减少供应偏多地区宅地供应直至暂停
供应明显偏多或在建住宅用地规模较大的地区，须减少住宅用地供应直至暂停供应；住房需求矛盾比较突出的热点城市，要根据需要有效增加住宅用地供应。（南京明显是需要增加宅地供应的城市）
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7.不改变用地性质和容积率前提下允许调整套型，推广装配式建筑和成品住房
在建项目不改变项目用地性质和容积率等前提下，允许房企适当调整优化套型结构。鼓励房企大力发展新型建造方式，推广装配式建筑和成品住房，开发成品住房发生的实际装修成本，可按规定在税前扣除。（南京此前就取消了90/50要求。这项主要针对房企）
8.支持商业办公用房转型，领预售许可证超3年未出售的鼓励自持物业
引导房地产开发企业将库存商业、办公、工业地产改造为孵化器、众创空间等用房，将库存非住宅类商品房转为研发办公生产性服务业、旅游、养老、文化等专项地产，并按规定享受有关政策优惠。对领取商品房预售许可证超过3年以上未出售的非住宅类商品房，鼓励开发企业转化为自持物业。（鼓励转型去库存）
9.加大棚户改造力度，推进棚改安置和住房保障货币化
2016年完成25万套棚改新开工任务，到2020年力争完成70万套，住房保障体系健全率达到95%以上。2016年棚改货币化安置比例原则上不得低于50%，库存较大地区要进一步提高货币化安置比例。（提高货币化安置比例，既避免新建产生新库存，也能使这部分需求转化成现有库存房源的购买力，扩大住房购买需求）
10.不断提升城市宜居性，更好满足居民购房需求
加快推进长三角城市群之间交通走廊建设，加强省内城市间以及城市内部区域间轨道交通的互联互通，提升城市功能，推进产城融合，尤其要加强完善库存集中区域的公共交通、教育、医疗、商业等公共服务设施配套，保障公共供给到位，促进库存商品房销售。
中国房地产协会副会长胡志刚：江苏去库存路径具操作性
这是国家供给侧结构性改革去库存战略在江苏的落地决策，符合当前的经济发展和房地产市场形势，江苏未回避当前省内三四线城市房地产库存高企的现实问题，点赞。
房地产需求较为集中的一线和热点二线城市，房地产开发总体量仅占全国近20%，80%多的房地产开发则散布在其余一些二线及三四线城市，形成“少数几家欢喜、多数愁”的情况，将严重损伤经济和社会发展。所以，供给侧结构性改革去库存，就是希望前者“降温”，后者“吃补药”。
江苏去库存现实途径具有操作性：建制镇和小城市户籍“解冻”，鼓励农民进城买房，给予一定政策倾斜，虽然不可能一蹴而就，但这是做长远的政策储备，要树立信心；购租并举，有助于解决“有房没人住，有人没房住”的市场尴尬，在这一过程中，江苏还需要建立制度，保障租赁双方利益，让租赁收入成为房地产投资收入的主渠道。棚改货币化安置也符合国家方向，江苏的探索走在全国前列。
楼市去库存置身于新型城镇化这一大背景，所以，高库存地区地方政府还应补上公共资源配套建设、产业导入不足等欠账。同时，应开展住房情况摸底，现有保有量、潜在需求量等模型做出来后，有助于科学指导各地房地产开发建设。
内容综合自新华日报
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文心 ∣房地产网媒10余年从业经历
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