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文章于 1月18日 上午 2:50 被检测为删除。
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国土之祸,堪比计生|大象公会

学总 大象公会 今天

土地政策的方向性错误,是更狠的人口和经济杀手。


文|学经济家


2018年,全国新出生婴儿数约1500万。从这个数据看,真实生育率已不超过1.2,而且预计还将继续降低,因为经历了严格控地和棚改导致的一轮房价翻倍之后,房价收入比等同于日本台湾泡沫最高峰时期。


生育率低于1.2,意味着每代人减少40%甚至更多。现在三四十岁的人,即使有养老金,大多数也要工作到不能动了才能退休,积蓄的房产届时多数也不值钱。其实不用那么久,今年25岁和20岁人口,比30岁的分别少700多万和1300多万,就足够喝一壶的。


导致现在这个死结的,首先是计生系统。长期宣称生育率1.8,简单心算一下就知道,那需要10位女性中1位不婚不育+1位独生+7位二胎+1位三胎,才会有18个小孩,其中只有1个独生子女,这显然不符合事实。其背后心态,多半类似于亩产万斤时官员们「保住官位要紧,管它洪水滔天」。


· 90年出生高峰是2800万人,到02年只有1400万人,想象一下房价压力。95后每年女性在600-800万人之间,生育率1.0-1.2的话,新生儿就只有每年600-1000万了


然而未来更狠的人口和经济杀手其实是国土,即使有四五亿亩耕地和3亿多亩农村宅基和建设用地处于半抛弃状态,十几年来仍然以粮食安全、保护耕地名义限制土地开发,而且力度每届加码。


结果,全国城镇住宅用地还不到0.5亿亩,加上包含工业园开发区在内的城镇工业仓储商业服务用地,总共才不到1亿亩!加上铁路高速也只有约1%的国土具备资本价值,却堆积了超过美国和欧洲的货币总量,这种结构没法长期健康持续。


· 中国广义货币供应量


房价收入比超过10,参考台湾6倍时对应的生育率是1.2,维持在10倍的话估计很快就到1.0以下了。


然而国土的KPI里没有这些,仍旧延续前几十年的惯例。资本始终难以下乡,导致6亿农村居民中仅2300万人从事现代经营(2016年第三次农业普查),穷到人均可支配收入1.42万元,仅有城镇37%。


6亿人被迫受穷,经济也发展不动了,钢铁建材家电汽车产能过剩、高铁高速公路亏损、贸易顺差和中美摩擦(买不起什么好东西),城镇居民也好不哪儿去,体育用地不足2平米普遍肥宅,教育用地不足导致昂贵的学区房、私校和几千万留守儿童,北方上亿农户靠小煤炉取暖引起雾霾……可以说罄竹难书。


2013年换届后的三中全会要求市场决定和逐步实施土地平权,但国土反而逆向推出「严格限制特大城市扩张」和「永久基本农田由近及远划定」,把房价再次拉升一倍以上,为了防止「央地分权」把规划事务下放地方,还试图用新土地法闯关,把部委权力法定化。


从20年前土地法的错误方向至今已是积重难返,即使激进的改变土地政策,辅以现代地方财政融资分权改革的完美配合,最乐观情况下也只能做到人均可支配收入5年从2.8万提升到10万元左右、生育率提升到1.8左右,才有可能避免房价大幅下跌和金融动荡。


这里面的逻辑嵌套层级很多,需要先梳理美国和日本韩国台湾的相关经验,有助于理清几处关键。


※    ※    ※


最近在看《规划为什么会失败》,作者提到,在美国城镇向郊区自由扩张的1960年代,都市区的房价中位数/家庭收入中位数也大都在2倍左右。



这意味着,大多数普通青年高中毕业后工作三五年,就能结婚买房,那时7成房子是郊区的独栋,中位数面积一百四五十平米,三四个卧室,周围空地约1000平米。


结婚早,空房间多,空地也足够小孩开心玩耍,半大孩子也多,给点零花钱可以请来帮着照看小宝宝,学校由社区自治不怎么花钱,天伦之乐溢满……所以虽然有女权反战等流行观念的冲击,生育率到1969年还是2.5,可以说是希望的田野了。



即使目前,按我前两年粗略扒的一个数据,扣除海外群岛和阿拉斯加以外,其余本土州的地理气候、宗教信仰、种族文化、教育年限、收入水平、城市化率都粗略相当,独栋住宅占比最高的5个州(72%以上)的生育率平均是2.0,而公寓占比最高的5个州(35%以上)则刚超过1.6,可见房子大、房间多,对生育意愿的影响程度非常高。


反观那时的对手苏联,居民们挤在20平米筒子楼里,六七对小夫妻共用一个厨房,怎么鼓励英雄母亲,总生育率也上不来。


· 赫鲁晓夫楼


20多年后,苏联垮了。