房价几经涨落的通州是一个缩影
■ 一线城市的住房需求依然强劲
■ 房价疯涨极大抬高新区开发成本
■ 未来需引导合理预期
■ 在京津冀更大范围内平衡供给
北京8月14日针对通州的加强版“限购令”出台后，因“行政副中心”概念而连续疯涨的通州房价得到明显抑制：有媒体现场报道，看房人数锐减，因为按照限购条件规定，有资格在通州买房的人数大大降低，房价疯涨也就失去了依托。
通州房价限购立竿见影至少有三个启示：
第一，房价非理性上涨对发展的副作用清晰呈现。定位为北京行政副中心，通州要接纳北京市属行政事业单位整体或部分转移，楼市热度控制不住，直接带来基础设施建设成本以及搬迁成本上升。
第二，明确发展定位后，政府是有能力有手段调控房价的。此次限购条件，虽然严格但也还近情理：无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的、有一套房的本市户籍居民家庭，无法提供近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，被排除在购房资格外。
第三，一线城市的住房需求依然很强劲。作为资源集中的大城市，需求很容易一触而发，比如受到政策的刺激。
通州楼市后续需要面对的是，限价令只是暂时抑制住房价疯涨，要避免报复性反弹，还需从以下三方面多做考量：
首先是以有数据支撑的政策提前布局。随着北京部分市属行政事业单位的迁入，加上新产业集群形成后对通州带来人口流入效应，增加了住房现实需求及未来预期，这需要做好供应规划。
其次要确立合理的预期，不给炒作留空间。投机心理导致了通州房价的几次大起大落。上一次是，CBD东扩和通州建设现代化国际新城概念提出，刺激通州房价2010年出现暴涨，致使此后几年通州楼市消化不良。而房地产业的一枝独秀，更是延误了通州其他产业的发展。面对大规模的搬迁，如何有节奏地扩大供应，不给各种猜测预留恐慌炒作空间，需要通州楼市管理成熟应对；从需求控制看，随着房产税的推出，加上如有必要适时加码的限购限贷等举措，让刚需真正“刚”起来，挤出投资投机性购房。
三要从更大空间平衡供给。通州的房价不能仅从通州着手，从京津冀整体来看，通过功能疏解，业态重组，优化调整京津冀城际交通体系规划等，构建多层次、多中心的城市网络结构，从更大空间平衡供给，才会缓解通州乃至北京的房价焦虑。
附：关于加强通州区商品住房销售管理的通知
8月14日晚间，北京住建委、北京市通州区人民政府突然发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，规定自今日起开始执行“升级版”的住房限购政策。
按照通知，符合现行政策有关规定且符合四类条件之一的家庭，限购1套通州区商品住房。具体包括：(一)没拥有住房的本市户籍居民家庭；(二)已拥有1套住房、户籍属于通州区且落户3年(含)以上的本市户籍居民家庭；(三)已拥有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的本市户籍居民家庭；(四)在本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。
此外，对两类家庭暂停向其出售通州区商品住房：(一)已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭。(二)无法提供近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。
北京市住建委负责人表示，本次限购升级，只针对市场偏热的通州区商品住房市场，其他区县、其他房屋类型没有变化。
刊于《瞭望》2015年第34期
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