海南楼市“暴涨”只是传言，去库存和高空置率仍是主要问题
◆ 在网上“海南一房难求”的传言背后，是众多楼盘的正常销售甚至表现平淡
◆ 相比于局部带有炒作的暴涨，海南楼市去库存及应对高空置的任务更艰巨
◆ 海南省2016年底商品房住宅去库存化期从45个月降到了23个月，但与全国平均水平比仍然不低
◆ 进入海南楼市的资本究竟有多少属于投机，当前很难甄别，但海南的很多房子是卖给外地人的，会有多少人把远在数千公里之外的房子当成刚需？
缘起于春节前的一波行情，沉寂多年的海南楼市重新进入热搜排行榜。互联网页面上海南楼市不断被“一房难求”、“一夜翻番”刷屏。被部分媒介说成“一天一个价”的海南楼市到底是什么情形？
《瞭望》新闻周刊记者近期沿海南岛环线和中线市县调研发现，在众多平台发布“一房难求”等传言背后，却是众多楼盘的正常销售甚至表现平淡。
“暴涨”背后，海南楼市泡沫“魅影”似远犹近。全省商品房住宅库存比2015年底减少了868万平方米，去化期从45个月降到23个月，相对于全国库存去化平均水平，这个数字并不低。1988年海南房地产泡沫破裂的教训值得警醒，进入海南楼市的资本究竟有多少属于投机，当前很难甄别；外地购房比例较高会否导致高空置值得关注。
统计数据不支持“暴涨”说
春节前后，网上经常充斥着一些诸如“海南房子卖断货”“一房难求”“房价暴涨”等字眼。
记者调查发现，发布这些消息的多为海南本地的房产企业，以及部分房产中介的营销公众号，这些公众号传播此类消息时，通常会在不实信息中植入房产项目广告，例如“海南多地房源告急，地产大佬预测未来５年房价将持续上涨”等，人为制造海南楼市一房难求的气氛。个别门户网站的房产频道也加入了散布此类消息的“大军”，有媒体平台甚至利用海南海口如意岛跨海大桥修建的消息大做文章，炒作房价暴涨。
在实际采访中记者注意到，海口西海岸以西、澄迈县盈滨半岛等热门楼盘非但没出现网上流传的“一房难求，挤破售楼中心”的场面，反而在记者蹲守的盈滨半岛某靠海楼盘，一个上午几乎没有前来咨询看房的人，售楼人员12点左右便锁门离开。
在澄迈县红树湾一大型楼盘，记者抵达并停留一段时间，现场前来咨询购房者寥寥无几，记者几人进入后，也无售楼人员前来主动询问是否购房。
占地数千平方米的三亚市房地产服务中心一楼为房地产展销大厅，包含了三亚市、陵水县、乐东县、保亭县等展区。记者在这里看到，一楼展厅里，基本上全部都是销售人员，这些销售人员或在看网剧，或打游戏，或者跟别人视频，甚至还有一些人围着桌子打起了扑克。对偶尔经过的人员，头也不抬一下，更别提会否起身询问来人是否购房。
在海南东线区域的陵 45 33010 45 14985 0 0 3045 0 0:00:10 0:00:04 0:00:06 3045、万宁、琼海、文昌等地，以及中线区域的保亭、五指山、琼中等地，楼盘销售也可以用常态来形容。
澄迈县某楼盘销售经理孙晓旭说：“我们从去年下半年开始，进行了每周一次小开盘、每月一次大开盘的销售形式，主要是保持整个项目去化的节奏。目前洋房均价在10000～11000元左右，别墅价格在15000～18000元左右。”从孙晓旭的视角来看，去年下半年以来，市场开始较往日热闹了起来，房屋均价也出现了上浮，“但绝对不是外界所称的‘暴涨’。”
三亚作为度假旅游的热门目的地之一，房地产市场一度被外界当成海南楼市的“风向标”。
“三亚的房子绝大多数都卖给了外地人，就三亚当前2万出头的均价，对于北上广而言，这仍然是一个极大的价格洼地。”长期“蹲点”三亚楼市的房地产销售人员闫占伟亮出了他的看法。
闫占伟表示，现在三亚购房者的量确有增加，但完全没有出现“疯狂”的情形。2010年三亚楼市曾经“暴涨”，当时三亚很多酒店一度被订满，如今三亚市场并没有出现这一现象，相对稳定。
国家统计局数据显示：今年1月份，三亚市新建住宅价格环比上涨1.7%，同比上涨6.3%。海口市环比上涨0.4%，同比上涨6.5%。
库存仍是海南楼市之殇
海南楼市在2016年交出了一张“亮眼”的成绩单。全省房地产投资1788亿元，同比增长4.9%，商品房销售面积1508万平方米，销售金额1490亿元，同比分别增长43.4%、51.6%，房地产和建筑业税收合计占地税收入50%以上。
“最近海南楼市很火爆啊？看网上说到处在抢房？能买不？买哪里？”远在数千公里之外的内蒙古张毅女士在深夜发来信息咨询要不要“下手”。近段时间以来，类似的咨询声音此起彼伏，咨询者遍布大江南北，咨询的内容无非就是要不要买、买哪里诸如此类。
大多数咨询者非常纠结，很多打算在海南购房者并非刚需，部分人打算投资与自住两用，也不乏投机者。
“亮眼”的成绩单背后，海南楼市泡沫“魅影”并未远离。1988年，海南建省之后，大量开发商以及资金挤入海南，来自多地的炒房团涌入，房价暴涨，但因海南经济基础薄弱终无人接盘，泡沫破裂。
此后近十年间，海南房地产市场一蹶不振，经历了漫长的痛苦期，期间多数当年涌入海南的开发商“逃离”，留下的烂尾楼一度成为那段历史的“印记”。
直到2009年底，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》发布，海南房价应声大涨，上世纪90年代的“热潮”再次出现，海南多地楼盘均价均实现翻番，部分热门楼盘涨幅更高，一度无人问津的楼盘转眼间成了“香饽饽”。
但接下来近五年间，由于此前房价上涨“透支”，市场期望值大打折扣，海南房价陷入“缓涨”阶段。
在热门地区三亚市，“从2010年的29000元，一路向下，一直到2015年的16000、17000元出头的样子”。闫占伟表示，“直到2015年下半年，市场才开始触底回升。”
作为新增因素，棚改促进了去年市场尤其是海口和三亚市场活跃。去年海南省棚户区改造开工5.01万（套），今年全省安排各类棚户区改造3.4万套（户），其中货币化安置不低于50%，这对市场是一个推动力。
仅有极少数购房者注意到了海南房地产市场仍面临去库存的“任务”。
2015年底，海南省库存平均去化期45个月，部分市县甚至超过了50个月。去年2月份，海南省政府出台并实施了房地产去库存“两个暂停”，即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓，下同）及产权式酒店用地审批（包括农用地转用及土地征收审批、土地供应审批、已供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批），暂停新建商品住宅项目规划报建审批。
截至去年底，全省商品房住宅库存比2015年底减少了868万平方米，去化期从45个月降到23个月。相对于全国库存去化平均水平，这个数字仍然不低。
对于2017年的房地产市场，海南省相关部门已定调。海南省住建厅厅长丁式江介绍，今年海南将坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快房地产去库存、调结构、提品质。今年要力争实现全省房地产投资同比增长3%左右，商品房销售面积同比增长10%左右，价格保持基本稳定，商品住宅库存去化期控制在18个月以内，房地产市场总体平稳。
旅游地产需警惕高空置
在很多市场从业者看来，由于此前留下的“缺口”，加上海南跟一线城市相比，房价悬殊较大，购房者多是来自于这些区域，稍有异动，便会被部分平台借机炒作。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，海南房地产市场被重视，第一是房地产市场也存在资产荒的现象，很多购房者都在寻找均价在1万元以下的物业，所以投资者会有积极性。第二是海南房地产市场的旅游属性比较明显，带有旅游、自住、投资等多重属性。
多家知名房企进驻海南，一方面是对海南房地产业未来发展空间的看好，另一方面也带来了更为激烈的竞争环境。从楼市规模化发展来看，大型房企对楼市的垄断性在加强，像万达、恒大、绿地、保利等大型知名房企进驻海南房地产市场，靠其雄厚的金融资源和丰富成熟的市场运作理念，根据需求走势能够及时合理调整产品结构、优化市场布局、精准快速推盘，保证其市场份额不断提升，业绩不断增长，也促进房地产市场竞争日渐激烈。一批以国企为主力军的开发企业陆续进驻海南，房地产市场将面临新的格局。
作为“深耕”三亚旅游市场十多年的观察者和亲历者，红树林度假世界运营管理有限公司三亚区域负责人关铁山认为，未来随着旅游产业升级，旅游地产将会成为三亚地产业的“排头兵”。
严跃进表示，虽然海南房地产市场面临了一轮炒作的态势，但很难出现房价暴涨或大涨，因为有背后的库存规模制约。尤其是对于海南房地产市场来说，很多投资客的房屋持有规模较大，所以二手房也会制约一手房的价格上涨。当前，海南省的重点在于去库存，但从近期市场角度看，典型楼盘和区域需要防范炒作和投机。
在严跃进看来，海南楼市疯狂主要体现在局部区域，应警惕市场出现的一些新问题。比如海口最大的保障房小区“永秀花园”，开发商海口城投公司作为国企，此前因为销售缓慢，资金面出现问题而多次向政府打报告希望政府介入完善小区配套，从而提升房屋配售。
记者调查发现，另一个值得警惕的问题是，进入海南楼市的资本究竟有多少属于投机，当前很难甄别；但可以明确知晓的是，海南很多房子都卖给了外地人，这类购房者把远在数千公里之外的房子当成刚需的比例是个值得玩味的数字，除却刚需外，未来房屋空置将是一个不小的问题。LW
刊于《瞭望》2017年第12期
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