瞭望丨北京试水集体土地建租赁房
◆ 先了解一条近日新消息
北京市日前表示，从部分公租房、自住房项目安排30%的房源面向长期稳定就业的新北京人分配，安排70%房源面向本市户籍无房家庭分配
试点不会影响面向本市户籍无房家庭的保障房数量
申请准入条件：
一是必须是在京有稳定就业，且从事的产业行业不在北京产业禁限目录范围内，与非首都功能疏解和人口调控政策相一致；
二是要求家庭成员在京均无住房，在京没有购房记录，且未享受过保障性、政策性住房；
三是与居住证政策挂钩，要求办理居住证。申请公租房的，年龄要求45周岁以下。申请自住房的，应满足缴纳社保和税金满五年的条件。具体条件将在项目申请公告中公布，届时将在北京市住房城乡建设委官方网站上公示。
◆ 很多老的办公楼、厂房，地理位置甚佳却处于闲置状态，若能将盘活这些低效资产，不仅能扩大租赁市场有效供给，还能实现旧城有机更新
◆ 在集体土地上建设租赁房，是完善多层次、多方式住房供应体系的有益探索
允许集体经济组织建设、持有和经营租赁住房，开辟了集体经济增收渠道
以集体土地建设租赁房的模式，直接降低了建设成本。北京市目前的4个试点项目，平均成本为5300元/平方米，租金每月每平方米30元，低于周边市场租金30%左右。
◆ 此为《瞭望》“住房租赁市场”专题报道之一，更多见文末【阅读原文】
北京试水集体土地建租赁房
记者丨孔祥鑫 实习生丨樊攀
位于北京东五环平房桥东北角的平房村公租房项目，交通便捷，即将开通的地铁3号线将在社区北部设地铁站。这一项目的特殊之处在于，这是建在农村集体土地上的公租房。
自2011年起，北京市实施了4个集体土地建设租赁房试点项目，由农村集体经济组织，利用存量的集体建设用地建设租赁房。4个项目一共1.7万套房源，面向周边产业园区职工、外来务工人员出租，或者由区县政府整体趸租作为公租房，面向城镇中低收入家庭出租。
平房村公租房项目建设责任方——北京鸿科鑫宇房地产投资有限公司董事长陈学东告诉《瞭望》新闻周刊记者，该项目计划建筑面积50多万平方米，提供可租赁住房9000余套。目前，该项目1期已经基本建设完成，预计今年6月底实现交房。
记者在朝阳区平房乡平房村实地调研了解到，在当前土地资源紧张、价格持续高位的情况下，利用存量的集体建设用地建设租赁房实现了一举多得，但建设过程尤其资金筹措方面面临突破现行政策的压力，完善试点探索还需相关部门政策层面的创新支持。
农村集体组织自筹资金建公租房
记者在平房村公租房施工现场看到，工人们正在建设小区内部的道路等基础设施，整个小区从外观到内部都是按照商品住宅的模式建设。
据介绍，该项目有不同大小的房型，主要分为一居和两居，最大的65平方米左右，最小的35平方米左右。“房屋面积不大，乡政府和建设方想办法在设计和家具上节省空间，提高空间的利用效率。”陈学东说。
陈学东说，该项目建设所用土地虽然面积较大，但此前十几年一直处于闲置状态。这块土地属于建设用地，违规建筑较少，不需要涉及太多搬迁事宜和拆迁问题，为项目建设降低了成本，减轻了负担。
记者了解到，该项目房源将由朝阳区房屋管理局公开摇号，房地产公司不参与房屋分配，实现建设和分配的分离。公租房租住资格将每年一审。
该项目由平房村经济合作社作为用地和建设主体，自筹资金。记者了解到，资金主要来自三部分：
一是采用项目联动开发模式解决，即将另外一个绿隔项目中因调整商品房配建比例而增加的5亿元建设资金，通过全乡统筹投入到平房村项目中；
二是参照国有土地上建设公租房可配建不高于45%经营性配套公建和商品房的比例平衡部分资金；
三是平房村经济合作社与朝阳区公租房中心签订趸租合同，通过预付租金解决部分资金。
根据项目周边及朝阳区租金指导价格，该项目预计租金约为40元/平方米·月，经初步测算，项目年租金收入约为21120万元。
完善住房供应体系的有益探索
记者了解到，为加强监督管理，平房村项目建成后，其集体土地所有权、集体土地使用权和房屋所有权归平房乡经济合作社所有，房屋所有权证只按整幢建筑核发，均不予分割办理单元产权证，并注明“租赁住房，只作为短期出租使用，不得出售、转让和抵押，不得转租，不得改变租赁用途”。
在业内人士看来，集体土地建设租赁房的试点是对完善住房供应体系、推动城镇化发展的一次有益探索。
近年来，住房供应更多地关注新建商品房买卖，在住房市场化程度不断深化、土地出让占财政收入比重较高等多重因素影响下，销售型商品房供应不断增加，部分城市库存积压严重，短期收益颇大，长期则难以持续。
“实践证明，试点有利于从源头上增加租赁房供应，改变单纯通过‘出售’的方式供应住房。”北京市住建委相关负责人表示，同时也为大城市城乡结合部打非治违、城区整治群租、清理地下室行动找到了承接房源，有效满足大量外来务工人员的住房需求，做到疏堵结合。
记者了解到，平房乡利用紧邻CBD的区位优势和产业功能定位布局，着力在确保农村集体土地所有权不变的前提下，积极探索集体经济组织利用存量建设用地建设租赁房，在政府严格监管下规范有序运作，通过收取租金和参与物业服务等就业工资收入保障农民有稳定收入来源，避免通过违章违规建设等方式生存发展，使城乡结合部农村从无序收租的“瓦片经济”提升为规范合法租赁为主的“楼宇经济”，让农民变成有房屋、有资产、有社保、有工作的新型农民，真正就地实现城镇化。
“允许集体经济组织建设、持有和经营租赁住房，开辟了集体经济增收渠道。”陈学东介绍，以平房乡项目为例，与过去相比，乡集体收入一年就增加了1亿多元。
以集体土地建设租赁房的模式，直接降低了建设成本。据了解，北京市目前的4个试点项目，平均成本为5300元/平方米，租金每月每平方米30元，低于周边市场租金30%左右。
“由集体经济组织持有房屋，住房保障部门可以趸租过来，并按照公租房的一整套规则实现规范的出租运营管理。”北京市住建委相关负责人介绍，这样，相对于征地开发建设租赁房或公租房而言，政府掏不多的钱补贴承租家庭，补贴针对性更强，效果更好。
资金是最大的掣肘
在集体土地上建设租赁房是完善多层次、多方式的住房供应体系的有益探索。业内专家表示，让这一探索发挥更大作用，还需要政策再加把劲。
“希望能明确总体思路，指导地方把握好高中低各个层次、出售类和出租类不同方式住房供应的规模和比例，并落实在城市总体规划编制和土地供应规划中。”北京市有关部门负责人说。
业内人士指出，北京试点的积极探索已经积累一些经验，在此基础上，可以积极稳妥扩大试点范围。建议国家有关部门尽快出台相关办法，规范集体土地租赁住房建设，同时也要避免一哄而上。在办法出台前，各部门应加强联动，严格管理。在严格落实中央土地使用要求下，依照规划，积极开展试点，可以从目前北京、上海两个城市扩展到多个，已开展试点的城市，可扩大试点实施范围。
为了更好地推广试点经验，在集体土地上建设租赁房还需要创新融资模式，多方式筹措资金。
陈学东表示，平房村项目的建设资金是由乡里自筹，当时一共筹到11亿多元的资金，在建设完1期后已经投资10多亿元，这对地方财力是一个巨大考验。
记者了解到，平房村项目目前完成建设的房屋一共3204套，属于1期项目，后2期项目仍在待建状态。如何筹集资金成为眼下最实际的难题。平房乡目前也在尝试探索筹资、融资新模式。从现有政策看，集体经济作为政策的红线区，要在保障土地集体所有的同时，实现租赁房的长期建设，还需要相关部门出台相应政策支持。否则对平房乡来讲，继续开展2期项目建设尚存在困难。
专家建议，在建设主体和投资模式上可进一步创新，允许集体经济组织将土地作价入股，与指定的投资机构、开发企业合作开发经营，收益共享，同时对租赁住房性质和用途严格监管。在加大金融、税费政策支持力度方面，对取得集体土地使用权证和房屋所有权证的租赁住房，允许用于建设贷款抵押，并在利率、期限上享受与公租房同等的信贷支持政策。同时，对建设和运营中的有关税收、行政事业性收费和政府性基金予以减免。
另一方面，“要加强监督管理，从根本上防止产生‘小产权房’。”北京市住建委相关负责人表示，区级政府要切实履行监督管理职责。同时集体土地上建设租赁房的集体资产性质不能变，不分割办理产权，严禁销售或变相销售，只能出租。作为保障房使用的，由政府按保障房进行规范管理；面向市场的，可引入专门机构对租赁房进行规范管理。与此同时，租赁房依照规划进行建设，纳入工程建设的监督管理范围，使建筑质量和品质得到充分保障。LW
住房租赁市场振翅起飞
在一些城市接连推出限购举措之后，4月1日，住建部和国土资源部共同签发了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，包含十条硬举措。
十中有其一是“增加租赁住房有效供应”。这一举措并非横空出世，作为建立健全购租并举的住房制度的重要一翼，2016年6月，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，住房租赁市场不但是“安居梦”的重要组成部分，也是住房市场供给侧结构性改革的核心内容之一。
在上述若干意见的鼓励与政策优惠的框架之下，此次通知更加有的放矢，提出“采用多种方式增加租赁住房用地有效供应”、“鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造”等可操作的举措，并且明确了“在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点”。
观察房地产市场，此前20年快速发展中，住房供应更多关注可供售卖的商品住房，住房租赁市场一直发育不良，个人住房租赁也面临缺乏法规标准的窘境。
随着销售型商品房供应不断增加，部分城市库存积压严重，销售市场单边发展难以持续。随着国家住房制度的不断完善，住房租赁市场有望成为实现“住有所居”的重要载体。
统计数据显示，目前我国通过租赁市场解决住房问题的人口达1亿以上，年租金总量突破1万亿元。按照发达国家的经验，其中机构出租房源通常占到租赁总供给的25%～30%，即使取20%这一较低的比例，我国机构出租房源租金也应该能够达到2000亿元的规模。
事实上，一些观察到市场变化的企业已经开始搅动租赁市场一池春水。魔方、YOU+、壹栈等长租项目纷纷踏入这万亿住房租赁市场，据不完全统计，国内排名前三十的房企中有三分之一已经开始涉足长租公寓。
发展租赁市场，离不开土地和资金。现实的情况是一些大城市旧城中有很多老的办公楼、厂房，地理位置甚佳却处于闲置状态，利用效率很低。如果能将这些低效资产盘活，不仅能扩大租赁市场有效供给，还能实现旧城有机更新。而在集体土地上建设租赁房，更是完善多层次、多方式住房供应体系的有益探索。面对租赁市场投资大、盈利慢的特点，一些地方正在谋划加大金融创新力度，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、开展房地产投资信托基金试点。
《瞭望》新闻周刊记者在率先出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》的广东，以及开展集体建设用地上建设租赁住房试点的北京等多地采访调研了解到，虽然中央和地方已经出台了多项支持长租公寓发展的政策措施，但在一些实际操作层面，政策还存在空白和难落地的问题。
此次通知不但重申了完善购租并举住房制度，而且进一步明确了“鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益”等有针对性的鼓励措施，能否迎来房地产市场新的格局，拭目以待。LW
刊于《瞭望》2017年第15期
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