看懂北京共有产权房：谁能买？产权怎样分？北京房价会怎样？
◆近日，由北京市住建委等多部门起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》对外公开征求意见，提出不少于30%房源将分配给“新北京人”
◆ 何为共有产权住房？谁能申购？价格怎么定？产权比例如何分配？能转让出租吗？
记者 / 种卿 程春雨
何为共有产权房？
自住房的延伸 与政府共有产权
共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
但共有产权住房，对普通购房者来说是听起来蛮陌生的词汇，它最近一次的重要亮相就在4个月前。
4月，住建部、国土部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应。
可见，共有产权住房属于保障性住房的一种，北京市住建委在解读中更明确指出，共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范，不论从建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。
那自住房和共有产权住房关系如何进行衔接处理？北京市住建委称，《办法》施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理，仍按照原规定执行。《办法》施行后，未销售的自住型商品住房均按本《办法》执行。
共有产权房价格咋定？
销售均价低于同地段价格 浮动范围为±5%
《办法》意见稿提出，共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。
但开发建设单位依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为±5%。
北京市住建委表示，共有产权住房建设用地采取“限房价、竞地价”、“综合招标”等多种出让方式，遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位，并实行建设标准和工程质量承诺制。
哪些群体能购买？
符合限购条件且家庭成员名下无住房
《办法》意见稿称，共有产权住房的供应对象为符合北京住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。
房源将优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。
同时还需遵循从严限购条件，已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议；有住房转出记录；有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年等情况的家庭不得购买共有产权住房。
不仅如此，共有产权住房对“新北京人”的分配比例将不少于30%。即要求各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。
产权比例如何分配？
参照项目均价占同地段、同品质商品房价格比例
产权一分为二后，购买者最关心的问题首先是能分到多少份额？是自主选定，还是按房屋售价各有不同。
针对购房人产权份额，《办法》意见稿要求参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。
值得注意的是，共有产权住房项目销售均价和共有份额比例，会分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前，由代持机构委托房地产估价机构进行评估，并由北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。评估及确定结果面向社会公开。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类住房显著的特点就是产权让渡并非一次性，而是逐渐让渡。“按照产权比例规定，购房者前期出价相对较低，有助于降低购房成本，随着后续购房能力提高，可继续从政府手中回购相应产权，此类操作有很好的制度创新。”
如何申请？
房管局官网申请 多部门联网审核
为让申请服务更加高效、便民，官方采取了网上申请的策略。即，符合条件的家庭，可登陆区住房城乡建设委(房管局)官方网站提出项目购房申请，在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》，如实申报家庭人口、户籍、住房等情况，并准备相关证明材料。
随后，多部门进行联网审核。北京市住房城乡建设委会同公安、地税、社保、民政、不动产登记等部门在申购期结束后20个工作日内，通过共有产权住房资格审核系统对申请家庭的购房资格进行审核，区住房城乡建设委(房管局)对申请家庭在本区就业等情况进行审核。
经审核通过的家庭，可取得申请编码，进入到摇号配售、顺序选房和购房确认的环节。
但会严查处虚假申购和违规使用行为，禁止10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。申请家庭成员在本市信用信息管理系统中有违法违规或严重失信行为的，将限制购买共有产权住房。
可否出租？
允许！租金和代持机构分配
《办法》意见稿提出，在购房合同签订条款中规定，购房合同应明确共有产权份额、房屋使用维护、出租出售收益分配等内容。
也就是说，共有产权住房不仅可以出售，也可以出租。“共有产权住房兼具了保障性住房和商品房的双重属性。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，允许租赁是此类住房与其他保障房一个最大的区别。经适房、公租房等保障性住房都是不允许转租的，但共有产权房可转租，从这个角度讲，又带有一定商品房属性。
既然产权是共享，租金收益又该如何分配？《办法》意见稿对此做了说明，已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。
还要求，购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。
可否出售？
需满5年 转让对象仍需符合购买条件
与自住房类似，北京对共有产权房的转让时间做出了严格限制，但依然可按照市场价售出。
《办法》意见稿提出，在共有产权住房购买5年后，购房人可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。
此举有利于实现共有产权房循环使用，更大程度上发挥保障作用。“将更加有力的保障了居民财产权。”中原地产首席分析师张大伟认为，对共有产权住房项目销售均价的弹性限定模式，将促使购房者预期出现转变。从5年内的体系内循环，5年后可选购买政府产权，体现了调控的回归市场。
对北京房价将有何影响？
利于抑制投资投机需求 平抑北京房价
北京房地产业协会秘书长陈志认为，北京推出共有产权住房，对于完善住房保障体系、完善住房制度，建立房地产调控长效机制，支持中端购房，抑制投机，促进公平，将起到重大作用。
对于楼市房价影响？北京市住建委表示，共有产权住房政策有利于抑制住房投资投机性需求，进一步平抑房地产价格，对北京市房价平稳运行起到有效推动作用，让住房制度更加公平合理，促进房地产业平稳健康发展。
张大伟分析，2017年上半年，北京自住房已经影响房价降低7%左右，在共有产权房政策的继续推动下，北京楼市观望情绪会继续加强，特别是大量共有产权房源供应后，北京房价稳定已可预期。
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主编 | 杨桃源
编辑丨喻千桓
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