瞭望丨2018楼市调控三大重点
◆ 实施差别化调控、发展长租市场、防范化解市场风险是2018年房地产市场调控的三个重点
◆ 分析称，2018年房地产市场防风险，一要防止一些虚火过盛的城市在调控之下市场冰冻，二是加快商业地产去库存
文/《瞭望》新闻周刊记者邓华宁
2018年的楼市调控会在哪些方面发力呢？2017年底召开的中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议传出新信号：把握“房住不炒”主线，实现“房地产市场平稳健康发展”目标。重点“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”，“针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”，“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”。
业内人士表示，根据这两个会议的新精神，发展长租市场、实施差别化调控、防范化解市场风险是2018年调控的三个重点。
差别化调控：定向精准施策
2017年末，郑州、南京、秦皇岛等城市相继出台新一轮人才引进政策，对于符合要求的人才不再“限购”住房，可以按照规定购买商品住宅。根据相关机构的统计，2017年以来，已有武汉、长沙、西安、济南等近10个省会城市放开了人才落户购房的限制。
记者查阅三市相关政府网站看到，
郑州的政策规定，凡是符合全日制本科（含）以上学历、副高级（含）以上职称、高级技师（含）以上职业技术资格三个条件中的任意一个，不需要审核社保或个税，即可按规定购买住房。
南京政策明确，应届高校毕业生及全日制研究生以上学历人员，在南京市就业创业即可落户。根据我国对于“高校毕业生”的定义，高职、大专以上学历属于“高校”范畴，毕业就能直接在南京落户买房。
秦皇岛则规定企业引进的人才不再受“限购”的限制。
省会城市纷纷放开人才购房限制，表明2017年的整体限购正在转向精准施策。
据中原地产研究中心统计，2017年全年，全国有110个城市累计发布了250多次调控政策。超过50个城市加入了限购限贷阵营，部分城市政策甚至经历了多轮升级。通过限购、限贷、限涨、限售、限商等措施，2017年全国楼市降温并持续保持平稳。
国家统计局数据显示，5月份开始，上海、北京出现房价环比“零增长”，深圳房价环比下跌；到了11月份，11个热点城市新房价格跌回一年前，热点城市的成交降温更是明显。
以调控政策最严厉的北京为例，据伟业我爱我家市场研究院统计，截至12月20日，2017全年北京新房网签28749套，较2016年同期下降49.8%。同期的二手住宅网签131761套，同比下降50.3%。对比历史数据，2017年北京的新房成交规模极有可能创下历史新低。在二线楼市交易持续活跃的南京市，截至12月26日，2017年新房成交61000套，同比减少超过50%。
“经历了一年的密集调控，的确起到了很好的降温作用。”房地产资深专家、深圳乾运公司董事长张俊英对《瞭望》新闻周刊记者表示，但是在很多二线城市，限购政策将应届毕业生挡在门外，许多城市要求两到五年的社保缴纳等政策，实际上延缓了高校毕业生扎根城市的进程。此外，贷款利率上涨过猛，对于刚需购房者来说，增加了不小的负担。比如首套房贷利率从优惠10%到上浮20%，以过去央行每次加息0.25个基点测算，至少相当于加息6次。首套房首付要求50%，二套房首付高达80%。对于刚需和改善型购房者而言，大幅增加了首付款比重，导致购房难度倍增。
住房和城乡建设部部长王蒙徽日前在全国住房城乡建设工作会议上表示，“2018年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。”对此，张俊英表示，中央经济工作会议提出要“充分调动各方面干事创业的积极性”。
一方面，房地产是我国城市化过程中必须发展的重要产业，过去10多年的实践也证明，房地产对于下游的原材料，上游的家电家具，以及建筑装修行业都有巨大的 49 32373 49 16119 0 0 8469 0 0:00:03 0:00:01 0:00:02 8465动作用，调控绝不是要放弃这个产业。
另一方面，实现高校毕业生与流动人口在城市落户生根，房地产消费是首先需要满足的需求。
“2018年的信贷政策值得期待，在首套与改善需求方面，政策应该进行微调，不排除对首套房和二套房的认定、普通住房和非普通住房的划分等方面有所改变。”张俊英说。
发展长租市场：搭建制度框架
2017年12月25日，海航集团与建设银行海南省分行签署住房租赁业务战略合作协议，支持海航集团旗下的住房租赁业务。据协议，建设银行将发挥金融全牌照优势为海航集团住房租赁等业务提供全方位金融服务，支持海航集团发展。海航集团下属海航实业未来5年将提供价值不低于160亿元的长租公寓类资产与建行合作。
中央经济工作会议提出2018年要做好8项重点工作，其中之一就是加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。刚刚召开的全国住房城乡建设工作会议提出，“在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业的建设，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。”
“发展长期租赁目前有三大难点”，365地产家居网实际控制人胡光辉表示，
一是法律上如何保障承租人长期租赁的权利。我国城市的房屋租约多数是一年一签，由于房东提高房租或者卖房等原因，租客刚刚熟悉了环境就被迫寻找新的住处。“租期长、价格稳定才能取得比较好的租住体验，经过市场反馈，再进一步增加产品供给，形成良好循环。”
二是如何推进租购同权落实。其中，最重要的是现在多数城市是教育与户籍挂钩，赋予租户落户的权利是实现租购同权的重要一环，只有这样才能改变人们必须买房的观念。
三是如何降低出租人税收负担。目前，租赁机构主要从社会上收集房源，进行装修再出租。由于交易税是按照房屋总价而不是按照租金多少征收，企业实际运行负担很重。
胡光辉告诉《瞭望》新闻周刊记者，1998年房改时，最初的制度设计就是租购并举。但是实际中只打开了“购”的大门，“租”一直停滞不前。其中有地方政府财力不足的原因，也有认识不到位的因素。发展长租市场，关键看能否形成有效的政策框架，建立良性循环的租赁市场。
江苏省社科院原院长宋林飞表示，发展长期租赁要多措并举，
首先除了政府建设外，还要以存量住房引进社会资本，让大型机构建设长租公寓，比如人才公寓、新市民住房等；
其次是引导二手住房租赁市场更加规范和健康发展。
土地是住房的最大成本，因此在拿地或者土地定价模式方面，未来政策应该有相应创新，这方面北京和上海都进行了尝试。
此外，在住房建设过程中，对于租赁产品也应该有相应的住房金融制度的创新。
防范化解风险：县城去库存是重点
王蒙徽在介绍2018年重点工作时表示，2018年将深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。同时，将扎实推进新一轮棚改工作，2018年改造各类棚户区580万套。
国家统计局日前发布的统计数字显示，三四线城市的去库存在扎实推进，成效比较明显。2017年1～11月全国商品房销售面积增长了7.9%，尽管速度有所放缓，但是在2016年20%以上的高基数基础上实现的增长。“2018年除了部分三四线城市城市继续去库存外，县城去库存是第一次在政府工作中被提及，这说明楼市平衡发展的调控取向。”中国房地产研究会副会长胡志刚说，只有落实“因城施策”的差别化调控才能实现调控政策的连续性和稳定性，具体举措还应随着市场走向进行适度调整。
“2017年我国房地产销售总额应该会再创历史新高，楼市调控要保持定力，当进入房地产的游资下降到安全比例后，金融管制应当有所放松，但也不会全面放松，‘房住不炒’将会长期坚持。向下发展，布局三四五线城市，是房企2018年的一个主题。”国内一家大型民营房企的宣传部门负责人告诉《瞭望》新闻周刊记者。
上述负责人表示，一二线城市的调控会保持政策的连续性。经过2015和2016年连续两年去库存，多数一二线城市已经取得显著成效。但我国经济的不均衡性决定了一些三四五线城市基础薄弱，楼市也属于慢热型，如果现在停止去库存，可能就前功尽弃。因此，“县城去库存是一个重要内容”。
易居智库研究总监严跃进将楼市去库存分为三个阶段：
2015年前基本是一二线重点城市郊区市场去库存；
2016～2017年是地级市(三线城市)去库存；
2018年，则迎来县城去库存的阶段。他认为，县城去库存对全国房地产市场交易有积极的托底作用，防范了市场交易大幅下滑的风险。
业内人士指出，对于2018年的房地产市场防风险来说，
一是要防止部分大城市市场出现大落，防止一些虚火过盛的城市在调控之下市场冰冻；
二是加快商业地产去库存。商业地产库存近年来一直居高不下，应当成为2018年去库存的另外一个重点。LW
刊于《瞭望》2017年第53期
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