宅基地“三权分置”能否解决地价贵问题？
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1月15日下午六点多，在新华视点的官方微博上连续推送了两条惊天动地的消息！
1、我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。
他强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。
2、我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
3、政府将不再是居住用地唯一提供者。
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上面这两条消息的核心内容是：
1、宅基地的制度安排将发生翻天覆地的变化。
把所有权、资格权、使用权分离开。所有权不变，仍然属于集体；资格权是保证农民附着在土地上的各项权利的一种保障；而使用权最为关键，因为将使用权分离出来意味着，宅基地真正可以入市了，进入住宅用土地市场。
2、一直被忽视的财富有望被兑现！
姜大明明确，政府将不再是居住用地唯一提供者，还提到非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。
这两句话尤其值得品味。
此前在十八届三中全会中曾经提出过，“在确保农民住有所居前提下，赋予农民宅基地更完整的权能，并积极创造条件，将其逐步纳入城乡统一的建设用地市场。”如果这条意见是宅基地改革的基本方向，再结合上面提到的这两句话，“暴财经”推测——如果这个解读没错，那么这绝对是一个对中国有着翻天覆地的影响的举措，因为：
一来这改写了楼市（尤其是一二线城市）土地稀缺的局面，有大量潜在土地可以入市。
二来，农民的利益将可能会因此而大幅度提高！
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这些年，我们的房价为什么会涨得这么快？
除了这些年货币政策偏于宽松之外，房价虚高一个最主要的原因，恐怕还在于地价偏高了！
我们的地价为啥会这么高？
俗话说，物以稀为贵。地价之所以会高，归根结底，一是因为住房土地供给量不足，二是对住房土地将保持长期稀缺的预期。
因此，在目前地产供需矛盾叠加资产荒的背景下，抑制房价上涨的釜底抽薪之策，无疑是加大土地供应。
现在，国家已经发话了：要研究非房地产企业将自己拥有使用权的土地作为住宅用地，试点农村集体经营性建设用地建设租赁住房等办法，让全体人民住有所居。
这个一下子就抓住了牛鼻子了：以后，居住用地和租赁住房用地，将不再由政府一家垄断、别无他店了，而是将研究从更多渠道进入市场。
比如，农村集体土地不用经过国家征地环节，可以盖成租赁房，直接进入了市场，那么节省的成本会非常巨大——农村集体建设的租赁房成本，可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。
如此这般，租赁市场的供需结构将彻底向租房者的一头倾斜，在租房权益增加的同时，房租不仅不会大涨，反而可能下降！
商品房也是一个道理，价格取决于供求关系。供大于求，价格就下落;求大于供，价格就上升。如果住宅用地增加了，商品房的价格自然会稳中有降，这是客观规律。
如果说，以前的限售限购等政策，是给发高烧的楼市冷敷和吃退烧药的话，那么，今天国土部的这个政策，则是给楼市吃消炎药，是真正釜底抽薪的治本之策！
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哪些人会受益？很显然，在上述两种新变化下，最受益的是以下个人和机构：
1、被地方政府认可的大中型企业，尤其是国企、上市公司、发展态势良好的创新企业等，他们可以获得定向转让的产业用地，在上面给员工建设住宅。由此，企业竞争力增强，运营成本下降。
2、上述企业的核心员工、中高层，他们将优先获得房子，甚至可能不只一套。
3、大城市近郊的农民，他们将通过集体组织获得“合法建设小产权房”（一般只能出租）的机会，获得大量的土地红利，至少够几代人享用；
4、高学历、有技术的专业人才、管理人才，他们可以跳槽到“有建房权”的企业分享红利；
5、大城市及其周边城市。只有这类城市才有持续的人口吸引力，而且越是一线城市、强二线城市（及其附近城市），实施上述新政之后，对优秀企业的吸引力越强。
总之，当政府不垄断住宅供地之后，大城市及其周边城市的吸引力将大增，大企业的人才竞争力将大增。远离中心城市的中小城市，将面临优秀企业、人才的双重流失；大城市里的小企业也会更苦逼，因为它们没有“建房权”，留住核心人才只能拼股权和年薪了。
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姜部长的讲话，背后透露什么信号？
“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。”
著名财经评论员刘晓博分析
大城市的房价会因此下跌吗？这个恐怕也比较难。原因很简单，当政府放弃垄断住宅用地之后，财政收入将受到很大影响，还要建设安居房、人才房、共有产权住房，因此对土地转让收入将更加依赖。所以房价必须维持稳定，才能有持续的土地收入，否则地方财政将崩溃，无力兑现住房保障的承诺。
但人口流失的中小城市就很难说了，在大城市全方位竞争下，大部分中小城市将很难受，房价即便不跌，也会长期滞涨。
中原地产首席分析师张大伟分析
政府不再垄断住房供地，需要注意的是住房与商品房是有区别的。另外，还需要注意这里是指权属不变、符合规划，这是土地出让的前提。
樱桃大房子运营者樱桃分析
1、这传达的信息是政府不再是住宅用地的唯一供应者，村集体的土地可以作为建设用地入市建住宅。但住宅并不代表是商品房。
农民的土地，可以由公司，比如村集体股份合作公司，建成房子，用来出租，但不能卖，不过也算是住宅。
懂了么？能够用于买卖的，依然是国有用地的商品房，而不是村集体土地。
2、这实质上就是给宅基地松绑，让农民参与中国城市化进程。农民以后村集体的地不用被拆迁，可以直接名正言顺的盖房出租， 也获得一点红利。
3、千万要分清楚，居住用地并不代表商品房用地，住房和商品房是两码事。
2017年国土部就发过文件，要鼓励集体用地建设租赁房，这有利于提高建设用地紧张的一二线城市，加快租赁房源供应的可能性，这对城中村是个利好，可以经过改造出租。
不要指望着靠这个政策降房价，增加的是市场的租赁房，而不是可供买卖的商品房。
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