刚刚，上海地价暴跌84%，楼面价破6千！什么情况？

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来源：刘晓博、爆财经、理财知识

刚刚，上海传来重磅消息：两块“租赁用地”以超低价转让给了上海市的两家区属国有企业！

这意味着，中国楼市将发生重大转折：租赁时代来了，“住房公有制”在中心城市发挥主导作用的时代来了，楼市的价格体系将发生重大变化！

今天下午，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，项目建成后，将至少提供1897套租赁住房房源。

这标志着上海新增租赁住房用地供应已全面启动，上海积极推进购租并举住房体系建设迈出坚实一步。

此次土地转让有两大震撼，值得我们高度关注：

1、成交价超低

“张江南区配套生活基地A3-06地块”的位置：

位于浦东新区张江南区，土地面积约6.5公顷，可建建筑面积约13万平方米，由上海张江(集团)有限公司竞得，成交价格为7.24亿元，成交楼面单价为5569元/平方米

下图就是“嘉定新城E17-1地块”：

位于嘉定区嘉定新城，土地面积约2.85公顷，可建建筑面积7.13万平方米，由上海嘉定新城发展有限公司竞得，成交价格为4.24亿元，成交楼面单价为5950元/平方米。此次竞得两幅地块的，均为国有企业。

2、本次获得土地的两家公司，实际控制人分别是：

上海张江(集团)有限公司的实控人上海市浦东新区国有资产管理委员会，上海嘉定新城发展有限公司的实控人为上海市嘉定区国有资产管理委员会，两家获得土地的公司均是上海市区级别的国资机构，也就是完全的国企属性。

既然是国资旗下的企业获得土地，那么租金方面肯定也会有相应的回调。我们不难发现，两块土地的最后拍卖的楼面价分别为：张江地块方面，成交楼面单价为5569元/平方米；嘉定地块方面：成交楼面单价为5950元/平方米

6000元的楼面价，最终开发商的成本是多少呢？

从房价公式中我们可以粗略推算出来。

据房价公式：房价=土地成本（30%）+开发费用（10%）+建安成本（20%）+税费（15%）+利润（25%）。

上述公式是房地产开发商卖房时候的公式，现在只租不售模式下，已经不适用了，尤其利润层面被清除，税费方面可能也会有优惠。

也就是说，新的只租不售模式下，房屋成本应该是： 土地成本+开发费用+建安成本+税费（具体会有减少，姑且算作10%）。

把楼面价6000代入新的房屋成本公式，那么会得到成本大概是12000。

租金回报率多少？

目前，在嘉定地块周边，出租一套90平米的大概需要4100。

这么计算，开发商通过房租收回成本只需要：21年！年化率收益率大概是4.5%左右。

这个收益率已经可以让开发商活得很滋润了。

然而，这么算其实有一个问题，就是既然楼面价给的这么低，那么租金方面似乎也不应该按照市场行情来走。

这个成交价，价格低到了“接近赠送”的水平。整整一年前的2016年7月，在距离“嘉定新城E17-1地块”不到700米的地方、位置略差的“E27-1地块”被福建建发夺得，总价41.98亿元的价格夺得，楼板价3.03万元/平方米，扣除5%的保障房与15%的自持面积后，实际楼板价达到3.76万元/平方米。

也就是说，今天转让的嘉定新城租赁用地，楼板价只有一年前拍卖价的16%！

短短一年，地价大跌了84%！这就是政府对租赁住房的支持力度！

假如房企目前在上海每建设一平方米的住宅，其建筑成本、贷款利息、员工工资等综合费用为1.2万元。

则嘉定租赁地块的房子，未来一平米总成本（算上地价），只有1.8万元；而旁边的福建建发的商品房，则达到了5万元以上，出售价肯定是7万元以上。

如果一个私人投资了一套福建建发的商品房，每平米7万元，用来出租；而旁边嘉定新城租赁地块直接以1.8万元的成本出租，可以看到回报率将差距巨大！当然，租金水平也会有显著区别。

如果这类租赁住房的建设规模很大，的确会抑制大城市的房价。

两个地块主要目的都是为了吸引人才，留住人才。

租赁模式下，楼市逻辑生变！

尤其是这一条：

鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。

人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营。

公安部门要比照酒店业管理方式，将住房租赁企业登记的非本地户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统，实现对租客信息的有效对接。

加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。

鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。

上海率先执行“只租不售”模式的两块土地均交给国有企业打理，或许意味着国有企业未来在租赁时代会发挥更加重要的作用。

除了国有企业，民营企业其实并不是没有机会的，采取参股、入股合作等多种方式，一样可以在租赁时代大有可为。而且国有企业们也需要民企身上的活力，让租赁市场更加活跃，更加有效率。正所谓，众人拾柴火焰高！

换句话说，政府正在积极探索“长效机制”。在住房矛盾较大的城市，房子的定位越来越接近于“生活必需品”，类似“柴米油盐”，政府开始加大干预的力度，以图实现公平。

但这不意味着完全取消市场的作用，开发商提供的市场化住宅，仍然会占到相当比例。

今天，上海的这次土地转让，十分清晰地向我们传达了这一信号！

或许有人会问：中心城市的楼市未来将如何发展？我仍然维持此前的看法：人口显著流入的高级别城市，其优质住宅有长期投资价值，短炒的风险越来越大。

政府在保障性住房和租赁住房上发力，主要目的是为了解决高房价带来的社会矛盾，抑制房价过快上涨。希望因此看到大城市房价崩溃，恐怕比较困难，这也不是政府的本意。

毕竟，地方政府主要的运行成本，包括提供保障性住房的成本，需要从“土地拍卖+商品房”上收取。这两者是相辅相成的，不是矛盾对立的。

从价格体系来说，租房市场发达了，可以减轻购房市场的负担，缓解主要热点城市的购房压力，利用好热点城市中的存量房市场，起到间接降房价的作用。

而这个降房价的作用是中长期的，并不是一蹴而就的，如果能够通过租赁市场的快速崛起，改变人们看待房子的观念，那可能房价才会有更大的改观。

从这件事中，其实我们最应该看到的是，地方政府在解决“房子是用来住的，不是用来炒”的方面，所下的决心。尤其如果更多的像上海本次采用的只租不售模式，土地财政方面，地方政府其实是放弃了很多可以获得的收益的。

让我们为上海市政府的魄力与决心鼓掌！希望后续会有更多更好的楼市政策出台，已经宣布的楼市新政也得到长期的贯彻！

2017，或是历史性转折的一年！

从去年开始，国家开始提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，以及酝酿建立“长效机制”。刚开始，很多人以为这只是一次普通的楼市调控。

但是，他们想错了。

雄安新区的出现，是第一个重磅炸弹。今年4月份，北京大学首都发展研究院院长李国平曾表示，雄安新区一定要考虑以建廉租房、公租房和单位自建房为主。河北省常务副省长袁桐利接受新华社专访时也说，要要研究制定适合新区发展需要的住房保障体系，严格限制商品房开发。

随后，厦门开启了限售的先例，二三十个城市跟进。在一些城市，甚至出现了“追溯性限售”。也就是说，不仅仅新政颁布后买的商品房被限售，此前一两年买的也被限售。

再往后，100%的自持项目开始在土地拍卖市场上出现，直到上海直接把转让的土地性质定位为“租赁住房”。

这两天，更具爆炸性的消息来了——国家圈定了12个城市，搞住房租赁的试点。9部委联名下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。

也就是说，国有企业、政府将强势介入租赁行业、设立“住房租赁交易服务平台”。而之前，这些领域都是完全市场化的。

很显然：在人口有显著流入的大中城市，未来新增住房的结构的确将发生重大转折，政府控制的保障房、国企控制的租赁住房的比例，将超过半数。

从这个意义上说，2017年的确是住房的历史性转折之年。

炒房客的末日或真的到了

投资，不是比谁赚得多，而是比谁活得久！

房子是用来住的，不是用来炒的。违背这个铁的法则，即使一时赚到了快钱，但早晚是要赔回去的。

对这个事情，讲得最直白的，是马云。他说：未来房子如葱。过去8年内，中国的房价整体上处于大幅上涨的状态。8年后，中国最便宜的东西可能就是房子。

想当年温州炒房团，炒房曾让他们的财富倍增。在躺着挣钱的巨大利益诱惑下，大家全然忘记了收益越大，风险越大这条规则，结果是，有人跑路，有人跳楼。

高涨的房价，是以透支大多数普通年轻人的激情，消耗一个家庭全部生命力为代价的存在。这种透支国人生命力的挣钱模式有多少存在的价值？就算有，又能存活多久？

调控让楼市降温，这个世界开始惩罚炒房者。那些入市较晚的跟风炒房者既没有“温州炒房团”的资金实力，又没有更多的融资渠道，那些没有实力弱小的炒房者只能在这轮调控寒冬中独自苦撑，能撑多久？谁都不知道。

智者顺势而为！别侥幸，如果执迷不悟，该来的，迟早要来！