北京楼市突传大消息，1100家上市公司疯狂抛售房产，楼市要变天了！

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时间刚进入九月，北京楼市就传来了一个足以让翘首以盼的刚需客们欢呼雀跃的大消息！

这一次，楼市真的要变天了！

01

北京楼市传来大消息

今天的经济参考报电子版版面上，有这样一则新闻：

经济参考报是新华社主管主办的一个报刊，是中国最早的全国性经济类报纸。

从新闻的内容，我们可以获知：8月北京二手房市场签约7600套，新建住宅1800套。另外，北京部分二手房价格相比最高点时已经有接近20%的下调。

作为一个近2200万人口的城市，二手房住宅成交占85%的房地产市场，7600套的成交量已经是历史低谷。

如此说，北京楼市成交量真的已经进入冰点期了。如果你觉得仅凭中原地产一个平台的数据还不足以说明问题，那再来看看北京市住建委的数据。

上图是北京官方公布的数据，可以看出，尽管各平台间成交量有些许出入，走势统计是一致的。

北京8月份的成交量只有去年高峰期3月份的不到1/4，成交量已经进入冰点。

再看房价。

数据告诉我们，北京的二手房价格虽然没有如愿暴跌，但确实已经被控制住了，且在3月以后出现了阴跌。

3月，正好是2017年全国两会在北京召开的时间，两会以后，全国各地又进行了一波政策轰炸。

02

还有一个大消息刚刚袭来：中国上半年有超过1100家上市公司在卖房子！这不仅给楼市带来巨大的抛盘，还向楼市传递了利空的信号。

Wind数据显示，1494家上市公司在半年报中披露了投资性房地产数据，其中，1163家持有的投资性房地产环比一季报减少。减少1亿元以上的公司13家，超过10亿元的公司3家。

换句话说，披露了投资性房产情况的上市公司中，77.8%的公司是在卖房子！

这对于楼市投资客来说无异于晴天霹雳。

上图是红豆股份半年报披露的资料，可以看出，这家上市公司清空了去年同期价值9.55亿的“投资性房产”，方式是“出售控股子公司的股权”。

上图是中联重科的报表，上半年公司处置了价值6000多万元的“投资性房产”，这类资产被彻底清空。

除上述两家公司外，天坛生物、远大控股、天夏智慧、山东药玻、西部矿业、晨鸣纸业，这些公司的投资性房产，也被清零。

那么问题来了，为什么上市公司突然大举卖房子？主要有以下两个原因：

1、随着国家不断出台房地产调控政策，相当一批上市公司认为房地产投资价值在下降，不看好这类资产未来的升值空间。

2、上市公司有市值维护的需要，卖掉或者转出低效率资产，可以提高净资产收益率等重要财务指标，还可以让公司轻资产化，符合当前的市场口味。这对于未来公司股票上涨，或者是再融资，都有好处。

超过1100家上市公司卖房子，这不仅给楼市带来巨大的抛盘，还向楼市传递了偏空的信号。至少说明一点：市场对楼市的看法出现了巨大的分歧。

03

有消息人士的称，此轮楼市调控，可能会超乎很多人的想象，中央会通过两个方面来做。

目前的第一个政策手段已经验证，就是在全国搭建起统一的租赁平台，引导租售并举，解决低收入人群的住房问题。另一个政策手段，即是从银根上收紧。目前已经在路上，未来还会进一步收紧。

应该说，第一个作为楼市调控长效机制，是长远之计，需要尽快抓取时间搭建。

第二个则是杀人见血的断头刀，如果短期一下子收紧过度，容易引发踩踏和金融危机，甚至是硬着陆。所以，调控会尽量做到温水煮青蛙式的逐步收紧，尽量软着陆，慢慢挤出泡沫。

对普通投资者而言，不至于休克；但对贪婪又执迷不悟的投资者来说，银根一旦没有在预想的时间内放松，资金链就会断裂下。

在限贷的大环境下，很多银行开始做消费贷，所以这几个月来消费贷异军突起，不过资金最终还是流入了房地产，现在已经引起了监管层的注意。房地产调控，必须有金融调控配合，围追堵截，下一步就是要收紧消费贷款了。

其实这段时间，银行已经收紧了房贷，放款时间普遍要四五个月到半年。这么长的放款时间，短期内内对房企没啥影响，因为余粮充足。但时间长了，房企现金流受影响也扛不住。而消费贷款，现在也是提高了贷款门槛，有选择性的去发展优质客户。

现阶段，没人相信房价会跌，也没人相信政府会真心来调控房地产。所以连很多刚需，都在跟金融机构咨询如何做高评高贷买房。但这种做法太过激进，如果你的现金流超过你的每月负债，信贷再紧点，你的压力就大了。

04

随着“只租不售”、“租购同权”“共有产权房”等具有划时代意义的政策推出，逐步落地，从2017年开始，楼市真的正在经历前所未有的变化。这是历次调控都不曾出现过的现象！

房子是用来住的，不是用来炒的，这是一个颠扑不破的真理。违背这个铁的法则，即使一时赚到了快钱，但早晚是要赔回去的。

对这个事情，讲得最直白的，是马云。马云在杭州举行的全球峰会上发表主题演讲说到：未来房子如葱。马云说，过去8年内，中国的房价整体上处于大幅上涨的状态。8年后，中国最便宜的东西可能就是房子。

房价虚高的现状显然不适合社会的发展，必须控制！实力经济带来的红利，已经不足以撑起这个泡沫了！

对这个事情，讲得最直白的，是任正非。正如任正非所说，世界是循序渐进的，不能去炫耀锄头，而忘了种地！任何的投资，有没有价值，取决于地里种出了什么。不种地，再多的锄头，再精致的锄头也毫无价值，也只是泡沫！

从去年国家开始提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，以及酝酿建立“长效机制”，再到多地楼市新政出台，种种迹象表明政府决心前所未有。从历史上看，但凡国家下定决心根除的，就一定能根除。

所以，炒房客好自为之吧！

转自：财经观潮（ID：guide0929）；作者：潮哥

想换车了，懂的朋友给点建议

来源 ：楼市时评（zzlssp） 作者 ：张大大

01

第一回合：人口

空头

1. 中国近期人口增速快速下滑，80后尚有2.28亿，90后减少到1.74亿，00后就只剩1.46亿，人越来越少，房子建了卖给谁？未来还有没有接盘侠？等00后长大准备结婚的时候，哪家没个2，3套供来挑选？

2. 从数据上看，放开计划生育也没能改变人口增速下滑的趋势，需求减少是必然。

3.根据国家计生委预测，2030年中国总人口就将出现逆转。随着老人离去，遗留下来的房子越来越多，又不能大量拆除，人却越来越少，供远远大于求，房价“吃枣药丸”。

未来，将会出现大量的空城。现在的老城区，迟早变成卖不出去也没有人租的空城。

多军

1.中国目前城镇化率只有57.35%，远未达到发达国家85%以上的平均水平，因此还有至少20年的路要走。

2.去年国家就下了任务，要求全国实现1个亿的非户籍人口转为城市人口，在城市落户，这是人为增加需求。

3.老城区的改造，和新城区的建设，都会制造出大量的拆迁户。目前的拆迁，更多的是进行货币化安置，而不是像过去那样安排好回迁房。这些人拿到钱，一定会想办法买成房子，这也是一波非常大的需求。

4.新的城市居民在解决自己的居住问题后，会想办法改善居住环境，为自己、父母、子女买房，一个家庭至少有3-4套的居住需求，而且都可以说是买来自住的。

因此，目前来看需求量依然很足。

一回合结束

中立观点：在【2018】这一语境中，多军暂时领先一筹。至少在近几年，确实还有不少人造需求来支撑房地产。

从人口需求上来，2018年多军占据优势。

02

第二回合：调控

空头

1.调控绝对可以控制房价，甚至让房价下跌。不是房价管不住，而是看想不想管。

2.别看现在大部分二三四线城市涨的欢，那是因为让你们去库存，一旦去库存完毕，2018分分钟让你重新做人。

3.现在房价确实太高，有发生金融问题的风险，所以ZF开始有了些新玩法，不再用老的套路。如果你还用老的思路，来看房价，一定会吃大亏。

4.共有产权房，人才房，租赁用地，只租不卖，租售同权，这些最近出台的一系列政策，都是变相消弱房子的金融属性，让房子的内在价值减弱，目的已经非常的明显。

5.房产税一直有风声出来，又是一大利空。

6.明年买房很大概率会遇到限卖，新房动辄5年不能变现，把你的钱套死在里面，遇到风险跑都跑不掉。

多军

1.房地产是支柱产业，关乎民生和社会稳定的问题，政府不会让房价出现大跌的情况。2008年房价曾经遇到过严重下跌的危机，立刻就出台了4万亿救市，房价应声而涨，再创新高。

2.调控是为了抑制房价过快上涨，从来没说过是让房价下跌，不大涨不大跌是最直观的表态，根本不用担心当接盘侠。

3.地方没有打压房价的动力。因为卖地的收入，是地方主要的收入来源之一，在土地财政没有得到很好的解决之前，地价将很难降的下去。

4.调控短时间确实可以抑制房价的增长，但是一旦限购放开，调控解除，长期被压抑的需求就会立刻爆发，房价将会迎来报复性反弹。人为扭曲的供求关系，无异于饮鸩止渴。

5.楼市一直都是老一套，3年一轮循环，先上涨1年，再用2年消化泡沫，等房地产低迷到影响经济了，再来一轮刺激。从2002年来一直都是如此，就像一种轮回，现在回过头看，每一次的限购期都是上车的好机会。

二回合结束

中立观点：空头在这一回合扳回一局。

经验主义并不能很好的解释2017年的新套路，如租售同权，纯租赁用地等玩法确实给未来造成了很多的变数。

尤其是2018买房会被限卖这一点，相当于锁死了未来5年以上的交易权，除非是自住，投资者肯定不会让自己处于这么久的不确定中。

从政策导向上来看，2018年空军占据优势。

03

第三回合：信贷（贷款利率）

空头

1.美联储加息周期至2019年下半年，中国肯定是要跟的，一旦中国加息，利率就会上升，利率的上升会大幅增加购房者负担，减少购房需求，影响房价预期，直到最后让房价下跌。

2.银行9折利率已基本全面消失，基准利率现在都不好找，超过150家银行将首套房利率上调至10%到20%，甚至更有南京的部分银行将利率上调到30%！

3.很明显，目前国内在定向加息，也就是不加基准利率，只上调房贷利率。这才刚刚17年下半年，离2019年还有2年时间，利率都已经飙升到这个样子，等2018年肯定更恐怖。到时候房价涨幅还抵不上利率，谁还买房子？

4.目前M2增速已经连续7个月下滑，6月份更是首度跌破10%，买房抵御通货膨胀一说不攻自破。

知道北上深的租金回报率是多少么，全都不到2%。目前全国70个大中城市，租金回报率能超过4%的只有2个。

5.最最重要的一点就是，但凡房贷利率升高，楼市必定降温。

多军

1.加息什么的都是纸老虎，现在的房贷利率，依然是20年来最低的！就算上调到30%，也不过6.37%。

看看2008年-2014年的利率吧，大多数时间都在6.37%以上，那个时候房价没涨么？不还是翻了好几倍。

2.空头总是说当年4万亿是因为天时地利任何，以后都不会再有了，然而：

再来看看当年4万亿的主要方向，看完你就会明白，买房依旧是防止存款缩水的最佳选择。

三回合结束

中立观点：从利率角度来看，依然是空军略胜一筹。

单看2018年，利率折扣大幅提高，房价遇冷回调，是一个大概率事件。

利率上不如17年有优势，价格上不如19年有优势，18年买房多少有些尴尬。

04

第四回合  土地 （供给）

多军

1.中国是世界上土地最稀缺的国家之一，人均可居住面积只有世界平均数的三分之一。随着人民生活水平的不断提高，改善居住环境，增大居住面积是长期存在的需求。因此，目前开发的房子和土地的数量还远远不够。

2.从供给侧分析，不要期待中国的房子比外国便宜。国外人少地多，中国本来就是人多地少，再加上中国有大面积不可居住的区域。

3.国家要守住18亿亩耕地红线，要保证粮食的产量，不可能无限制的扩张城市范围。因此，那些人口大量流入，提供很多就业机会的城市，如北上深，土地一定是越来越稀缺的资源。

4.最最重要的一点，土地供给由国家控制，每年出让多少面积ZF说了算，国家不可能一次性让大量的土地入市，不然的话会造成房价崩盘的危险，这也符合我们现在的表现，供地就像挤牙膏。

5.政府的土地政策很多都跟香港的很相似。香港70%的房子面积到不到70平，人均居住面积更是只有16平米，超过70平的房子就会被称作豪宅。

但是香港其实并不缺地！

全香港1100平方公里的土地上，有高达400多平方公里是没人去的郊野公园。目前香港所有建设用地面积只占总面积的25%，住宅用地7%，只要住宅用地所占面积增加一个百分点就可以多住一百万人。

为什么不供地？要维护有房者的利益，就不可能大量供地。

当年香港8万5公租房计划，就是因为房子建多了，又遇到金融危机，导致房价跌的太猛，损害了大量有产阶层的利益。房价大跌让不少人几十年积累的财富瞬间化为乌有，引发了大规模的游行。

最后香港迫于压力，停止了之前的8万5造屋计划，转成了勾地政策，土地政策又回到了挤牙膏的阶段，于是房价又开始上涨，越涨越高，人们反而没有再出现过对立的声音。

空头

1.中国不缺地，中国人口密度143人/平方公里，世界排名第55。

中国城镇人均居住面积已达到36.6㎡，位列世界第五。（注意，人均居住面积，和上面多军的人均可居住面积，是两个不同的概念）

2.中国宜居面积占全部面积的60%以上，这是除去山川河流荒漠外可以适宜居住的面积。

3.中国只有少数几个城市土地稀缺，大部分城市都在去库存，17年三四线只有涨价才能去库存就是最好的证明。

4.农村正在衰落，很多小镇已经濒临崩溃（尤其是东北），人口大量外流，只剩下独居的老人。

5.未来人口都会流向大城市，在小城市赚的钱，也都会被转移到大城市中，这是一个不可逆的过程。

6.未来，哪里有工作，哪里才有人，哪里的土地和房子才值钱，三线后面的城市别再有幻想。

7.至于大城市，土地也不可能永远涨，现在基本上卖地都是限价卖，更别说租赁用地了，简直就是白送，8月23号上海推出的4块租赁用地，楼面价都是只有5000多/平，这可都是在黄金地段。

8.土地财政模式正在改变，“轻租重售”完全被颠覆。

四回合结束

中立观点：香港其实是一个很好的前车之鉴，这一回合多军优势明显。

谁控制土地的供给，谁有话语权，说白了，房价涨跌是可以被控制的。

虽然正在出台一些改变的政策，比如增加供地，增加租赁用地。但是政策从发布，到土地入市，到建成交付还需要很长的一段时间，也需要市场的检验，检验效果到底如何，我们仍需保持谨慎的态度。

毕竟，廉租房、经济适用房和限价房，都是当年曾经使用过的手段。然而，你也看到了，现在的房价……

所以，从土地供给这个角度来看，2018多军占据优势。

05

第五回合  收入，房价，租金  

多军

1.目前国内租售比低是因为房价涨的快，房价上来了，但租金还没有跟上来，以后会慢慢涨上来的，像美国，英国的一线城市，房价高，租金更高。

2.中国租售比低是因为观点导致的，跟房价没关系。中国处于相对传统社会文化,落根文化根深蒂固,对故乡感情有一种特殊理解;美国处于一种迁移社会文化,人们并没有故乡情结,人口处于高度流动。 所以，美国人喜欢租房，中国人喜欢买房，需求点不同，自然造成中国房价高，租金低，美国房价不高，但租金相对较高。

3.中国租金低，还有一个很重要的原因，就是租赁市场不规范，没有保障，比如房东会不会突然涨价，会不会突然卖房，会不会突然不让你住赶你走等等情况。

而在国外，相关的法律非常健全，比如租住后多少年不能赶人走，比如每年租金涨幅不能超过多少，等等，所以很大一部分人愿意租房。只要我国逐渐完善租赁相关的法律法规，相信愿意租房的人会越来越多。

世界各大城市买房租房情况情况

租房市场还有很大的空军，租金一定会上来的。

4.虽然大部分城市租售比很低，大城市基本都不到2%，明显租房划算。

但是，由于中国房价一直上涨，导致了大多数人买房是为了财富增值，变相的扩大了购房的需求，抑制了租房的需求，造成租金低，房价高的现象，租售比低，并不意味着房价就会崩盘。

5.过去，只有买房才有户口，才能上学，而租房没有，因此买房本身含有的价值就比租房要高的多，虽然现在搞租收同权，但是好学校都是要排队的，租房都要排到3级4级了，根本不可能上好学校。

所以，想上好学校还得靠买房，租售根本不可能真正完全同权。

6.中国人收入增长的很快，2016年开大会时就明确表示，2020年要实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，所以大家不要担心房价会不会下跌。虽然房价在涨，但是收入也在涨，而且房价涨的时快时慢，有时候甚至好几年不涨，但是收入是每年都在涨的。走走停停，总能赶得上，不会让房价成为空中楼阁，绝对有足够的支撑力。

空头

1.房价收入比过高，不吃不喝要36年才能买房。

国外顶级城市，如曼哈顿，东京，慕尼黑，按照城市均价和城市人口平均收入水平，基本10年就能买套房，也就是说房价收入比基本都在10左右。

而深圳，按照平均收入来算，至少需要36年才能买得起，这样的房价绝对过高了，至少按照当下的收入水平来说，支撑不起这么高的房价。

全国30个重点城市，20个房价收入比都超过10，说明现在的房价是绝对过高的。（下图中人均收入是半年的，不是全年的）

2.租金收入比过高，大多数人一半的钱都要交房租。

根据报告统计，2017年6月全国50个城市中，超过70%的城市房租过高，其中北京、深圳、上海、三亚等4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高城市。

也就是说，北上深的大部分人，一半的工资都要交房租，算上房租+日常开销，还能剩下什么？这还叫人怎么生活？

房价远高于租金，租金增速远高于收入增速，当下的收入，如何支撑虚高的房价？

3.租售比过低，买房的钱用来租房可以租100年。

越是房价低的城市，租金的收益率就越高，越是房价高的城市，租售比就越低。

像厦门，买房子的钱完全可以租房子100年！

但是，美国等发达国家，人家房价也很高，甚至有些高过北上深，但是租金回报率都能超过3.5%，如下图。

这完全说明了，人们的收入水平没有提上来，租金水平也没有提上来，但是房价反而提前透支了，未来有很大的可能，房价是不涨甚至下跌的，因为人们的收入确实太低了，没办法给高房价持续做支撑。

短时间的房价上涨，是金融属性的影响，是信贷的推波助澜，但是房价的长期稳定，还是要靠人们的收入来决定。毕竟，贷款贷的再多，买房买的再多，也是要通过收入，去还银行钱的。

4.之前，租房不能落户，不能上学，确实让租房市场受冷，但是2017年完全变了，最近出台的种种政策显示，未来租住是会享受同样待遇的，就像现在欧美国家一样，租房和买房，完全享受相同的待遇，都可以上同样的公立学校。

5.多军总喜欢说租赁市场空军很大，一旦政府合理规划开发，需求一定会提升，租金一定会上涨。

那么问题来了，当大家都愿意多花钱去租房的时候，是不是买房的人就少了，是不是购房的需求就少了，房价是不是就更不稳了？

总之，国内这几十个大中城市，尤其是北上广，除了房价，租金和收入没有一个符合世界上顶级城市的水平，必然是有风险的。

五回合结束

中立观点：这一回合，空军明显占优，有理有据，更让人信服。

每每谈到租售比，收入比，房价比等话题，多军基本都是在防守，很难找出反击的论据。而且不论多军怎么反驳，收入三流，租金二流，房价一流是不争的事实。

再者，2017年这一波租赁市场，租售同权的推进，确实跟往常的小打小闹不一样。

所以，从收入，房价，租金的角度来看，2018空军占有优势。

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