未来房价最具上涨潜力的15个城市,第一名居然是它……
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本文为《中国城市房地产的绩优股和潜力股——城市房价驱动因素剖析(报告II)》摘要,作者平安证券宏观团队张明、陈晓、魏伟。*文章仅反映作者研究和学术观点,不代表精英天堂立场
本文虽有所删减,但篇幅仍较长,不过干货满满,建议大家慢慢看,当然你也可以拉到最后,直接看结论。
人口是影响房价需求的根本因素,我们将人口因素区分为存量人口和未来潜在的人口流入。其中,未来潜在的人口流入主要取决于当地的优质资源。
本地户籍人口拥有家庭提供的存量住房,外来常住人口是购房的刚性需求来源。常住人口/户籍人口越大,说明外来常住人口比例越多,购房需求越大。
常住人口中,工作人口的比例越高,代表该城市潜在的购买力越强,年轻化程度越高,住房刚性需求增长的潜力越大。
小学生在校人数增加,意味着该城市青壮年人口增加,对房地产或者学区房的需求增加。随着社会对教育的越来越重视,争夺优质的教育资源,会大幅度助推房价的上涨。
房价的上涨幅度与该地区211大学数量+三甲医院数量具有较为明显的正相关关系。
北京、上海、广州作为优质公共资源最多的三个城市,能够较好的支撑本轮房价的上涨。而深圳作为本轮房价上涨的领头羊,其优质公共资源依然匮乏。
从理论上看,一个城市地产库存越高、供地越多,说明其商品房供给越充分,房价上涨的空间越小;而当一个城市地产库存处于历史低位,或供地面积收缩,则其房价上涨的潜力则较大。
此外,为了消除城市规模对库存的影响,我们还计算了相应城市的人均库存,等于库存/常住人口。
理论上,库存越低的城市,在其它条件不变的情况下,房价涨幅越高。
值得一提的是,宽松的信贷环境和不断上行的房价,也会使得商业银行增配按揭贷款。在本轮房价周期启动初期的“资产荒”背景下,商业银行内在的有动力去配置低风险的按揭贷款。
值得一提的是,“租售比”或“房价/租金比”也是衡量房地产估值水平的重要指标之一,但其并不适用于中国房地产市场的分析。原因在于:
“房价租金比”即房产的售价与年租金之比,本质上可看做房屋的“市盈率”。中国住宅市场参与者较少因出租获利目的购房,且国内房屋租赁市场的制度与发展尚不完善,因此租售比与经验数值相距甚远。
不过,近期政府着意推广“租售同权”、“集体用地建设租赁用房”等试点,可见,政府正在着意通过长效调节机制的作用,致力于扭转市场对于房价的预期,逐步化解房地产泡沫。
综上,我们从需求、供给以及金融三个角度分析了本轮房地产走势分化的结构性因素。
需求因素中,常住人口/户籍人口,工作人口/常住人口以及小学生在校人数增速代表着对房地产以及学区房的存量刚需,
优质的公共资源数量代表着未来可能潜在的人口流入以及刚需,与房价涨幅成正相关;
供给因素中,人均广义库存,人均土地购置面积代表着房地产当前以及未来的供给,与房价涨幅成负相关关系;
金融因素中,房价/收入比代表着购房的风险偏好,其越高意味着投机需求越大,在利好的刺激下,购房的热情越高,越容易推动房地产价格的上涨。
上述指标都是从基本面不同的角度解释房价的分化,每一个具体的指标都有各自的局限性。
事实上,不同城市房价涨幅的分化代表着不同城市房价上涨的逻辑存在结构性差异。不同的指标对每个城市的影响程度也不一样。
我们对每一个指标下城市的排名进行打分,然后给每一个指标赋予相同权重,加总七个指标每个城市的得分进行排序如下表。这反映的是这些城市房价受到房价驱动因素基本面支撑的强弱程度。
其次,我们通过房价累计涨幅排名,以筛选出近年来房价表现良好的“绩优股”。具体来说,我们选取35个城市中在过去两轮房地产周期中,也即自2012年7月以来的房价累计涨幅进行排名,得出结果如下表所示:
最后,我们筛选出近两轮周期以来房价累计上涨幅度排名前15位的“绩优股”,以及有基本面支撑且前期房价涨幅偏低的前15位“潜力股”。
“绩优股”城市为:深圳,厦门,广州,上海,南京,合肥,北京,郑州,福州,武汉,杭州,天津,石家庄,长沙,济南。
“潜力股”城市为:乌鲁木齐、成都、海口、天津、宁波、哈尔滨、西宁、北京、上海、杭州、石家庄、兰州、呼和浩特、大连、深圳。
最后值得注意的是,我们上述的量化指标都是衡量的房地产基本面。在具体投资某一个城市房地产时,还要综合当地的调控政策、市场情绪等这些非量化指标进行判断。
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