王里长：警惕长租公寓金融模式潜在的新型涉众型金融风险

贸易金融 2021-03-03

The following article is from 深圳市商业保理协会 Author 王里长

作者：王里长

来源：深圳市商业保理协会

写在前面的话：

本文为2018年作者所写，结合近期长租公寓各种新闻，很有参考价值~

近日，杭州鼎家网络科技有限公司（以下简称“杭州鼎家”）因经营不善导致资金断裂，停止运营，引发了租户、业主、中介公司、资金方的复杂纠纷 “杭州鼎家”以及目前比较火爆的“自如”、“蛋壳”（以下简称“中介公司”）等长租公寓金融模式，几乎如出一辙，实质上长租公寓并非新事物，与长租公寓结合的租金贷也并非新事物，笔者在2015年即接触过，但如今出现的这种新型的长租公寓金融模式，则突破了一些底线，本文笔者斗胆浅谈一下，对这种新型模式的涉众型金融风险进行分析。

一、长租公寓金融模式各环节操作及其法律关系简介

1.中介公司与房东签订租赁协议，是一种租赁合同法律关系。

2.中介公司与租客签订转租赁协议，是一种转租赁合同法律关系。

3.租客与金融机构等资金方签订借款协议，是一种借款合同法律关系。

4.中介公司和金融机构资金方推荐客户，是一种居间合同法律关系。部分情况下，中介公司还可能与金融机构等资金方形成担保关系，即中介公司为租客与金融机构等资金方德借款担保。

5.金融机构等资金方向租客放款时，租客委托金融机构等资金方将借款直接支付给中介公司，用于支付房租，是一种委托合同法律关系。

二、长租公寓金融模式容易形成“资金池”

1.“期限错配”型资金池

在该模式下第5环节，中介公司收到租客从金融机构等资金方的一年期借款后，并没有直接按照第1环节租赁协议约定将借款直接全部付给房东，或者租赁协议约定分期付房租，都导致中介公司手中留存大量资金，这种，租客借一年期借款，由中介公司分期转支付给房东，导致期限长的借款支付短期的资金需求，进而形成资金截留，形成风险。

2.“诈骗”型资金池

这种情况有区分两种，一种完全利用该模式诈骗，虚假租客，虚假房东，虚假协议，就是中介公司用来骗取金融机构等资金方的资金，形成资金池，挪作它用；一种是真实租客，真实房东，真实协议，纯粹是中介公司为了赚取增殖服务收益，协助租客虚假融资，这种也可能形成资金池，比如中介公司和租客协商截留资金，挪作它用。

三、长租公寓金融模式容易导致的风险

既然长租公寓金融模式容易形成“资金池”，那么该模式最容易导致的风险也就是从“资金池”的引爆所导致，最终形成，中介公司挪用资金破产跑路，租客背了一笔贷款，房东收不到租金，暴力驱赶租客，租客停止向金融机构等资金方还款，金融机构频发催收，而由于租客的数量群体较为庞大，容易形成群体性事件，导致金融办、房管局、街道办等基层组织频繁受到投诉、信访，而这种风险一旦形成，又非常不容易化解。

四、长租公寓金融模式的监管建议

根据上述分析，笔者觉得对于这种模式监管也要从防范“资金池”风险入手，参考银监会为p2p平台划的四条红线：一是要明确中介公司的中介性；二是明确中介公司本身不得提供担保；三是不得搞资金池；四是不得非法吸收公众存款。

故此，长租公寓金融模式须严格注意以下方面：

1.中介公司必须作为中介公司角色出现，不得以任何形式违规截留租客借款资金，租客借款资金要么由金融机构等资金方直接付给房东，要么直接付至租客，自由支配交付租金。

2.中介公司不得为租客与金融机构等资金方借款担保，仅能按照监管要求提供居间服务。

3.中介公司不得通过任何形式形成资金池，如有可能，中介公司与租客所签协议约定的租金付款计划应当与中介公司与房东所签协议的租金计划一致，禁止中介公司接收任何金融机构等资金方的他人借款。

4.中介公司与金融机构等资金方在贷款方面的合作，必须向租客公开全部信息，租客与金融机构等资金方签订借款协议，必须由金融机构等资金方员工亲自办理，不得委托中介公司代为获客，办理贷款事宜。

总之，长租公寓模式、租金贷模式都没有什么问题，但在长租公寓与租金贷结合以后，形成了新的长租公寓金融模式，这种模式在结合时，被人为的抓住漏洞，进而引发新的涉众型金融风险，笔者认为，长租公寓模式适合我国当前住房市场的发展，但一定要警惕这种模式在与消费贷款结合时形成的新型涉众型金融风险。

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