楼市寒冬再抽血：私募、资管计划禁投16城房产项目！
2月13日，中国证券投资基金业协会（以下简称协会）也向房地产市场出手了，降至冰点的地产市场寒意更浓。
当日，中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（简称《备案管理规范第4号》），投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。
《备案管理规范第4号》于2017年2月13日发布实施。
1北上广深16城禁投具体来看，为防范监管套利行为，《备案管理规范第4号》在明确适用范围包括证券期货经营机构私募资产管理业务基础上，将私募基金管理人开展的投资房地产开发企业、项目业务一并纳入，切实避免资金违规流入房地产调控领域。
《备案管理规范第4号》坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，将规范重点聚焦在直接或间接投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的产品，明确协会暂不予备案此类产品；同时，禁止私募产品向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款、提供无明确用途的流动资金贷款，以及直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利，在监管口径方面与其他监管机构保持一致。
具体禁投房地产的资管计划有五类，一是委托贷款，二是嵌套投资信托计划及其他金融产品，三是受让信托受益权及其他资产收（受）益权，四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权，五是协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。
协会称，房价上涨过快热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。
2控快进快出风险一位私募业内人士告诉记者：“我是做权益类私募的，也曾经了解过楼市私募这块，但了解过后我们没有转向地产私募这块。地产私募主要是为房地产项目做融资，相当于放贷，近年来房地产企业在银行，在资本市场越来越难拿到资金，很多都得通过私募途径来融资。
但是这类业务风险很大，权益类私募做得差是收益低没收益，最多本金有限受损，但投向地产的私募如果遇到地产项目资金链断裂，那么就是血本无归，本金清零。即使保持几年高收益，一旦遇到风险项目，就前功尽弃，连东山再起的本钱都没了。再加上，房地产市场的政策、价格风险越来越高，所以我们不做这块。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示：“对私募资产的投资进行管制和规范，有三大意义。
第一是凭借高收益的承诺来进行融资，进而将资金投入房地产的链条被割裂，相应的风险也容易得到控制。
第二是规范了资金的流向，尤其是防范了土地市场的高杠杆的风险。
第三是对于各类回避监管的机构进行查处，能够净化房地产市场的融资环境，尤其是规避了部分资金快进快出的风险。”
在持续调控之下，国内楼市已经寒风凌烈。
春节期间楼市成交量均出现大幅下滑。中原地产最新数据显示，1月27日至2月2日，上海新建商品住宅成交949平方米，比猴年春节期间减少71.1%，为2011年以来成交量最低水平。
具体而言，春节期间，上海地区只有8个项目有交易记录，且所有项目都仅成交1套。去年同期则有24个项目有交易。其他一些热点城市春节期间楼市成交同样惨淡。
第三方机构统计数据显示，南京市住宅认购量共31套，成交量为1套，认购量与去年春节假期的52套相比，下跌近四成。苏州住宅认购量1月27日至1月30日为零；1月31日至2月2日稍有起色，成交住宅分别为7套、3套和2套。无锡楼市连续6天零成交，整个长假未卖出1套商品住宅。杭州市区新房销售量也是屈指可数，仅成交6套，远远落后于猴年春节的32套。
严跃进指出：“此类政策监管，使得房企的融资渠道进一步收紧，所以从流动性层面看，对房企来说是利空的。这使得部分房企的资金压力增大，所以冒进式地拿地王变得不大可能。若房企资金压力大，那么销售节奏会加快，这也会使得房价上涨态势得到遏制，个别资金状况差的房企更容易出现降价。”
不过，备案规范对此类私募基金并没有一刀切，《备案管理规范第4号》实行新老划断，存续产品不得新增与此规范不符的投资项目；存续产品已投项目存在上述前三种禁止类型的，相关投资项目到期后不得续期。私募基金管理人开展私募投资基金业务，投资房地产开发企业、项目的，参照此规范执行。
此外，协会要求，资产管理人应当依据勤勉尽责的受托义务要求，履行向下穿透审查义务，即向底层资产进行穿透审查，以确定受托资金的最终投资方向符合本规范要求。资产管理人应当向投资者充分披露融资方、项目情况、担保措施等信息。