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我仿佛看透了一切!2016广州楼市这么燃,你说2017会怎么走?!

2017-01-17 克而瑞广州 广州CRIC房产测评网

2016一张张血红色的成绩单,足以预测2017年广州楼市的走向。


这个把2013年刷下,成为广州历史成交最好年的2016,到底它给我们带来了什么信息?


广州克而瑞发布了《2016年广州房地产市场总结&2017年预判》分析报告,测评君已为大家准备好其中的部分内容,从多个方面分析广州楼市,让你看透广州楼市!


撰稿 | 克而瑞信息集团战略客户中心

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1成交


2016广州楼市成交


2016年尤其是下半年,广州房地产市场销售火爆,全年成交量价齐创新高,房价快速攀升:




三大物业类型的成交表现如何?


住宅市场:2016年市场容量迅速扩大,呈明显供不应求态势,成交价格平稳上升。


公寓市场:供不应求,成交量创历史新高;由于近两年公寓供应逐渐往郊区转移,致使成交均价结构性回调;虽然大市回暖,2016年公寓价格开始价格回升,个别优质项目如万科云米酷、万达文化旅游城价格上涨明显。


商办市场:商办类产品去化仍不容乐观,去化慢、价格上涨乏力。




商品住宅

供求比:0.7,整体呈供不应求态势!


大家最为关心的商品住宅,2016年供不应求加剧,成交量、成交均价、成交金额再创历史新高。致使2016年得立起了历史最好的丰碑!



先是政策环境利好且稳定利于需求显著释放。2016年广州商品住宅市场供求比是0.7,整体呈现供不应求态势;年度成交面积1425万㎡,为近6年来新高,突破2012年高位。


再次刚需产品走俏,库存迅速回落,促使项目提价入市。2016年广州商品住宅面积段125㎡以下单位成交面积959万㎡,同比增加47%。2016年整体成交均价达16582元/㎡,创新高,同比上升9%,涨幅扩大。由于成交量高企,成交均价创新高,2016年全市销售金额也刷出新高度,为2362亿元,同比增加44%。


相信大家都知道2016年前9个月明显地呈现旺季续旺,淡季不淡这样一种状态,因此到了10月初,各种调控政策就来了,只是楼市火热,限贷难阻,广州楼市除了10月当月量升价跌,此后则量跌价稳,12月稍有翘尾,还是一路高歌啊。




哪个区域卖得火?


外围五区依然是供求大户,需求东溢第一站的黄埔、仍处价格洼地且有地铁21号线加持的增城成交量领跑;天河和荔湾供应增加带动成交量上升;白云区成第四个成交均价破“3”区。


各区域来看,黄埔成交量和成交均价涨幅均高于全市均值,荔湾成交量增长最大,白云成交均价增长迅猛。




哪些产品最受关注?


90㎡以下户型占比增速最快,90-120㎡户型仍是主流且占比亦有所上升;随着价格持续上升,主流总价段上升至100-150万元。




哪些板块涨幅快?


2016年多数典型板块价格普涨,中心区板块及热门的郊区板块涨幅尤其明显。




其中,天河区内的三个板块占据了全市板块涨幅榜前三,涨幅最猛的是东圃,其次是天河北和珠江新城。




豪宅


广州豪宅TOP10门槛和合计成交金额在相对于北上广三个一线城市,稍为赢弱了点,但仍略高于其余二线城市。


成交总金额最多的是天河的汇悦台,成交31.6亿元,比排名第二的星河湾半岛,足足多了13亿



广州最贵豪宅成交均价在重点城市中仅排行第六,甚至低于其余三个一线城市的TOP10门槛。


广州豪宅成交均价,最高的是11月开始有网签数据的尚东瀚御,均价为96588元/平米,11月-12月间,共售出7套,每套面积420平方米以上,其中最大的738平方米,成交均价为10.9万元/平而套均价方面,最低的也要3700万。




土地


供地不足,2016年广州土地成交量创新低;但土地稀缺及楼市火爆,也导致土地市场高价地遍地开花。


2016年,广州经营性用地市场火热。由于供地不足,导致广州土地成交量创近年来新低,但受楼市迅速升温影响,加上广州供地稀缺,房企拿地热情高涨,导致地王及高价地遍地开花。


下半年以来,全市/区域单价地王屡被刷新,“面粉贵过面包”现象成为常态。



2016年经营用地拿地竞争激烈,外地房企积极布局广州,龙湖首开、中冶表现抢眼。


2016年经营用地成交总价TOP10金额较2015年有所回落,但“限地价、竞配建”土拍方式,使拿地难度大幅增加,房企拿地竞争激烈,成交总价TOP10中6宗土地进入竞配建环节,配建比例最高达到32%;热点城市土地市场大热,广州土地市场成全国“洼地”,外地房企加速入侵,龙湖、首开、中冶、绿地等表现亮眼,成交总价TOP10地块半数被外地房企竞得。




2走势


2017年广州楼市的走向


政策预判


中央经济工作会议:定调2017年政策方向,保障住房需求,遏制投资需求;一二线城市抑制地产泡沫,三四线城市去库存;加快租赁市场立法,加强市场监管整顿。




供应盘点


全市:预计广州2017年新增供应约11万套,中心区比去年略有增加,外围区略有减少。




中心区:海珠、天河全新入市项目最多,越秀区供应短缺。




外围区:南沙区和花都区全新项目最多,刚需为主,番禺区新盘主要为改善型产品。




成交量

2017年成交量回落是大概率事件


库存较去年减少180万㎡,市场呈供不应求态势。截止2016年底,广州商品房库存量已降至1087万㎡,比2015年12月减少191万㎡,去化周期为8.4个月,市场呈供不应求态势。




土地供应较去年减少455万㎡,直接影响未来1-2年的新增商品房供应。2016年广州土地供应730万㎡,比去年减少455万㎡,同比下降38.4%。开发商土地储备严重不足,供货乏力。



备注:

1、数据来自CRIC;商品房统计口径为普通住宅、别墅、公寓、商业、办公

2、库存消化周期=月末可售存量÷近12个月成交均值,消化周期:一年左右较为平衡,高于18个月市场呈现供过于求,低于6个月则供不应求。



成交价

或将保持缓慢上涨,增幅约2%-8%


经济保增长需要及基于财政收入的考虑,房价存在有力的底端支撑,加上2016年频繁出现的地王更是为房价注入上涨动力,在此前提下,乐观估计2017年广州房价增长8%。但中央及广州政府加强房地产市场调控,因此在保守情况下,估计2017年广州房价上涨2%。



    

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来源:广州CRIC房产测评网


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