慌了！仅够卖6.7个月，继黄埔之后，南沙也面临断货了…

南沙，当之无愧的楼市顶流。

今年以来，更是频频火到出圈，先是灵山岛、横沥岛的项目开盘相继日光。

再是广州首批集中供地中，热度更是有目共睹，横沥岛义沙涌地块以23604元/㎡的高地价成交，直接刷新南沙地价标杆！

楼市、地市双双爆火，南沙的市场关注度一直居高不下。

不过，繁华的背后，却也隐忧频现：

据克而瑞数据统计，截至4月末，南沙区一手住宅存量143.54万㎡。

若按最近12个月去化速率计算，现存量去化周期仅6.7个月，为全市倒数第三，去化周期也远低于正常水平。

那么，为何南沙的一手缺货特别明显？

1

市场过热，新房成交供不应求

首先，南沙的政治地位就相当突出。

在粤港澳大湾区的东风之下，南沙被赋予国家新区、自贸试验区、广州城市副中心等多重战略定位，城市级能不断跃迁，不断拔高房企及购房者们的心理预期。

作为广州乃至大湾区的重点建设区域，在政策红利的倾斜下，南沙产业聚集效应凸显、轨交路网快速铺进、基建配套不断完善，其GDP增速更是连续两年居全市第一，未来前景可期。

再加上，去年年底以来，深圳、东莞等地楼市调控接连升级，也导致部分需求外溢至南沙，拉动大量购房需求及房价上涨。

正因如此，南沙楼市火热也就不足为奇。

数据显示，今年前4月南沙共批复166张预售证，其中住宅新增5150套供应，同比上升12.25%。

一眼看去，新房供应并不算少，但仍难以满足市场需求。

前4月，南沙一手新房成交达7509套，同比上升228.62%，供求比达0.66，市场明显供不应求。

此外，近段时间以来，南沙人才政策收紧，缺货、新政等种种因素挑拨着购房者的神经，更催生了购房者着急上车的焦虑情绪。

2

供地不均，刚需板块明显缺货

南沙缺货明显，那么新增土地供应又能否足以解渴楼市呢？

将时间线来长，以地块3年最长开发周期来看：

据克而瑞数据显示，自2019年来，南沙共计出让32宗涉宅地（含宅地+商住+综合，下同），出让总建达667.91万㎡，共计吸金714.85亿元。

在相同时间线中，其一手住宅共计成交39277套，成交面积达422.25万㎡，新增的宅地供应量远超于新房成交量，将会有效缓解一手新房供不应求的局面。

而实际上，南沙区域供地分布明显不均，刚需板块缺货现象难以改变。

近年来，明珠湾、南沙湾两大板块的土拍火热，3年内便出让了18宗涉宅地，占比达56%，成为南沙供地主力。

不过，这两个光环无限的板块，高价地遍布，南沙地价TOP10中就有9宗坐落于此。

就在上月底，横沥岛2021NJY-3地块被建发以201782万元+3600平配建面积拿下，折合楼面价约23604元/平，成为南沙目前最贵宅地。

其中，当下的两个风口，灵山岛尖主流房价约3.5-4万/㎡，个别标杆盘更是站上4.5万/㎡；横沥岛虽处于发展初期，项目开盘价已超4万/㎡。

这般高价，从来都不是刚需买家的主流选择。

而金洲、南沙南等刚需板块宅地新增供应寥寥，尤其是金洲板块3年仅出让3宗宅地，新盘住宅或将长期处于缺货状态。

截至4月底，除南沙北板块外，明珠湾、南沙湾及金洲等5大板块去化周期已不足7个月，板块住宅存量接近“警戒线”。

其中，明珠湾、黄阁、南沙湾等板块还有多宗宅地供应，未来将会有效缓解一手楼供不应求的局面。

当板块存量消耗完毕，既无新增宅地补充的金洲、南沙北等刚需板块，又将何以为继呢？

文章来源：克而瑞广佛区域

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