买房三年后，我的悔与悟
来源：辣妈笨投资微信公众号，经授权后发布，感谢授权。
作者：韩小苗
停更许久了，回老家之后在忙搬新家，终于在小年夜成功入驻，给疲惫的自己鼓鼓掌。
三年前我在家乡的小县城里买了一套房，因为不着急住，中间陆续有回家装修，直到今年才算真正完工。
我买的是第一期，现在第四期就快竣工了，除了商铺外几乎是一套不留全部售罄，小城镇的购买力惊人。
买房算得上是比较重大的经济行为，聊聊我搬新家后的一些感悟吧。
1.
和大多数人的心态一样，买房前希望房价跌成狗，买房后希望房价涨上天。
我所在的小城镇，完全听不到唱衰房子的论调。
就这个小区，第四期的房价已经比我买的第一期每平贵了1000块，早有人从中套了利。
我一边在置办家具，我妈一边鼓动我卖房去买块地，毕竟转手就纯赚10万，毕竟没有比这更简单的生意了……
我是没有炒房打算的，买房时的唯一考虑就是离父母近，房子维系亲情的作用大过投资心态。好在现在小镇发展得挺迅速的，略有升值空间。
小区位置比较偏，属于新的经济开发区，当时主要看重火车站和两个汽车站的区位优势，出远门以及回家都挺方便的。
事实证明这个选择非常明智，我回老家时赶上暴雪，别人在冰雪地里苦等我徒步就回了家。
选择这种新城区最大的好处就是交通便利、布局规范，相比街道拥挤杂乱的老城区，未来的生活体验肯定要好一些。
只是眼下我要面临的问题是，为了买到新鲜的蔬菜，要坐公交去农贸市场。
好在我在的县城本身不大，目前来说也可以共享老城区的繁华。
长远打算的话，我还是倾向于新城区。
（闲来用无人机拍了一波小区全貌）
至于选多大的房子？没什么好纠结的，有足够的Money当然是越大越好，住着也有面子。
我的房子差不多是99.4平，加上赠送的10多平，三室一厅住七八口人毫无压力。
小年轻选房应考虑自己的经济能力，每一平都是真金白银，买回来用不上就是浪费，再加上装修，都是沉没成本。
在户型上我觉得可以多花点心思，我选房的时候遇上暴雨，怕麻烦就没有去工地实地比较，现在户型上不太如意。
进门客厅，三个房间都是一条走廊走到头。以致于光纤入户时，几乎每个房间都需要单独配路由器，不然WIFI覆盖不到。
比较庆幸地是当时义无反顾选择了楼梯房，看到小区业主群经常反映高层电梯停运，还是觉得板房更靠谱。
在楼层选择上我有个失误，当时的考虑是底层易返潮，但是搬东西的时候才发现四楼是体力极限，五楼确实有点高了。
特别是我们家四世同堂，老人每次遛弯回来一边喘气一边想揍我。
一般6层的板楼3-4层位置最好，小于18层的小高层10-15层最好，小于33层的中高层高26-28层最好额最贵。在经济条件允许的情况下，捡好楼层下手。
关于装修，买房后不建议马上装修，缓缓手头上的钱。
原因有两个，买房本身就会占用很大一笔流动资金，交付楼款后基本不剩下什么积蓄了。
这个时候进行装修很多人会选择缩减费用，往往会造成买了个城里的房，被乡土风的装潢打回原形。
再者，现在很多房屋的质量问题短期看不出来，日晒雨淋后才能现形，多放置一段时间能发现问题，免得盲目装修后又要返工。
买房还是多做点功课，不容易吃亏。
2.
买房以及装修还不算难事，真正难的是办证。
因为常年不在老家，最早是委托了中介帮忙 38 40809 38 15886 0 0 3932 0 0:00:10 0:00:04 0:00:06 3933房产证，跑腿费500元。
但去年开始就没有房产证一说了，取而代之的是不动产证，这个证包含了房产证和土地证。
小红本上既有土地信息，也有房屋信息，比原来的房产证更丰富，比如房屋建筑面积多少，土地使用权分摊面积多少，还会附加上房屋建筑面积图幅，土地使用面积图幅。
只有办了不动产权证，才能证明屋主对房屋的合法所有权。
一句话，不动产证就是最重要的证。
政策一变，我办房产证的中介费就白交了，办理不动产证需要另外收费300元。
就在我为跑证焦头烂额时，出现了一段小插曲，家里的天然气开通又遇到了麻烦。我找到物业办公室反映情况，意外得知可以委托物业帮忙办理这个不动产证，而且是免费。
物业办公室的老阿姨对于流程非常熟悉，带着我填表和测绘，接着就是委托公证，半天就搞定。
发现一个奇怪的现象，很多业主信任售楼大厅的销售人员多过物业。
后来的很多事证明售楼处的销售人员为了冲业绩，给你推荐的中介往往会让你多花钱。
相比之下物业更靠谱，为业主提供的很多服务都是义务的。
你看，好的物业也是买房的一个重要指标。
买房一定要看配套，比方我心中的排序是车站＞学校＞医院＞公园＞超市。
一般都不可能全部兼顾，就看你如何取舍。
最后回到一个经典问题：到底该不该买房。
对于理财能力差的刚需，果断建议买。房子锁定，月供锁定，就只剩下一门心思还房贷。
特别是春节这段时间，开发商要回笼资金，价格会更优惠。
同是第一期的业主，开盘时购买的业主普遍享受到了下单即减1万元的优惠，我买房是次年的5月份，什么羊毛都没薅到，至今耿耿于怀……
所以，如果你不是很着急，择机出手能省不少钱。
具体的时间段是11月以后到次年的3月份之前，这段时间年尾连着年头，机不可失啊。
徘徊等待，很大几率会踏空。
延伸阅读
楼市动荡，
买房的最佳时机到底是何时？
作者：子木
来源：子木聊房
这段时间，楼市发生的事情很多，什么特朗普减税加息，什么中央强调住房长效机制，今天我不讲这些问题。
讲一个可能是我入行有史以来，购房者提及次数最多的问题。
“买房，何时买？”
想当初，我会一遍又一遍得对咨询者讲：
“刚需，不要在乎时机，该买又刚好能买，便是最佳时机”。
但后来，我放弃了。
因为我感觉，这句话就是在谋财害命。
因为，99%的购房者其实都是伪刚需。尤其在寸土寸金的一线城市，对于购房者来说，选错时机，几年的工作就白干了。
本来拥有一套房是一件很幸福的事情，但因为跟风入市，高位站岗被套死的购房者又比比皆是，最后哀鸿遍野。房子的居住属性完全被投资属性埋没，我们都必须承认这个事实。
这就好比房价是一层比一层高的巨浪，每个人都想在浪花掉下来的时候趁机跳进去，然后跟着千千万万的踏浪选手，勇闯天涯~自然，直接踏在浪峰上的，栽得最深。
介于以上，子木决定从宏观和微观的角度入手，给大家讲一讲“我们到底如何把握买房的最佳时机”。（一如既往拿北京举例）
宏观
这是一份关于1989年北京房价的人民日报。
仿佛听到老前辈用官腔在嘶哑的收音机里喊道：
“买房对于普通干部来说，犹如从夜空里摘颗星星，北京商品住宅每平米房价高达1600元，若买两居室，也得6万多元，简直令人咋舌！”
“一名大学生从参加工作开始，节衣缩食，干100年才能买上两居室！”。
那时候的大学生可金贵的狠，不像现在，满大街跑的都是本科生。要是按同等价值来算，起码也得是985和211重本类学校毕业生才能和当初的大学生相比拟。
那么，我们来看一下现在重点大学的毕业生情况。
毕业后正常工作，无论是事业单位还是进入私企，起步按月工资8000来算，抛去北京这么高的房租和生活成本，满打满算一个月存5000元。北京房价6W一平米，要买一套60平米的两居，也得花上60年。
那么就有人说，“28年前的房价泡沫比现在大，其实现在北京的房价并不高！”
这句话对吗?
并不对。
我曾在《回顾地产30年……》里写到过，1987年，中国地产才开始进入商业化。那么，当年的市场经济、产业结构都是处于缓慢萌芽期。收入增长变化还有通货膨胀都是必要考虑的因素。
当年房价高是事实，但是当年一台电视机价格是2000元，可以买得起一平米房子，而现在一台电视机的价格连一块地板砖都买不起。
所以跨度这么大的房价对比并没有实际意义。于是子木本着一颗爱智求真的心，把10年的数据调了出来（为了方便观察，我用北京人均季度工资作为参考标的）。
这幅图就像一把剪刀一样。在2007-2009年，北京的三个月工资还可以买得起一平米的房子，但随着时间的推移，买房这个事情对于大家来说，却越来越远。（我没有把17年的数据贴出来，是因为16-17年北京房价的涨幅太疯狂，已经破坏了这把剪刀的美感。）
那么这个事情政府考虑过吗？
当然考虑过，老百姓都能看清楚的事情，政府能看不清楚吗？但这也是没有办法的事情。08年金融危机以后，政府只能通过拼命印钱，量化宽松，财政放水才能维稳经济。
从某种意义上讲，中国在08年之后已经陷入了“中等收入发达国家的陷阱”。
但房价过快上涨导致崩盘后的惨状，政府更不愿意看到，所以才出现了一次又一次的红点调控。
让房价上涨拉动经济，又不让其崩盘，这么大的体量，操作难度可想而知，要知道，稳定和增长才是政府的头号任务，哪怕牺牲平民利益。
这里要普及一个经济学常识，简称它为【割韭菜原理】。
首先，政府印钱会带来贬值预期。在贬值预期中，手头持有人民币越少亏得越少。如果手头持有人民币为负数则会赚钱。而买房必然要贷款。贷款就是负债。当房贷数额超过人民币流动资产的时候。买房在通胀行情下是赚钱的。
政府本身并不能产生价值。印钱则是牺牲人民币持有者，也就是剥削。它必须要牺牲人民币持有者。牺牲者越多。则牺牲产生的效力越大。牺牲者越少。则牺牲产生的效能越小。如果没有牺牲者，或者牺牲者是负数。那么则会产生反效果。
简单的理解就是，你的银行存款越多，你就越亏，你从银行借的钱越多，你就越赚，政府剥削大头，借钱多的人剥削小头，所有钱存银行的人用自己的血汗供养以上二类人。
简单点说，如果银行的存款超过银行放出去的贷款，那么人民作为一个整体，他手头的人民币资产是正的，国家印钱是剥削人民补贴自己。如果人民贷款过多，超过了存款，那么再大量印钱，是剥削国家补贴人民，国家是不可能这么做的。
所以，如果你贷款买房，就要把杠杆背大背长，欠的债越多，收益越多。当你快把钱还完的时候，就要换一套更大的房子，继续加深杠杆。这也是很多房产投资者的核心理论。
那么综上所述，在宏观层面上，一线城市房价的涨幅和人均工资收入的涨幅差距将越来越大，房价长线上涨已经是不可否认的事实。
所以说，今后年轻人买房会变得越来越难，买房的最佳时机则是越早越好。
当然这里又会有人说，我买房去年买和今年买就是多花了100万，虽然长线上涨，几年以后会补回来，但是我就是不想亏这么多钱。那好，咱们看下一个环节，如何在微观层面选择最佳时机，如何避开房价浪顶，如何获取时机信号。
微观
之前我曾在文中讲到过，现在的中国房地产已经进入了横盘时代。2016-2017这一波大涨空前绝后，集中透支了前三年和后三年的涨幅。
接下来的结局就是一线城市大盘会稳中见涨，二三四线城市有产业的会接住之前的房价，没产业的一定会回落下去。
所以，在这个大环境下，作为购房者就要去实时关注自己倾向区域的房价信号，准备好房票和资金果断出击，毕竟好的机会永远是留给有准备的人的。
时机之"区域规划"
区域规划利好信息一般分为四个阶段，“传言，规划，动工，建成”。每次信号出现，媒体都会炒作一番，房价应声上涨（所以说，房价上涨背后有一部分是媒体人的功劳）。
譬如北京通州，12月20日，北京市副中心就要启用了，这就是建成信号。通州房地产市场这几天又火了起来。所以说，在传言之前买通州的房子肯定是最佳时机，依次递减。
这里讲一个伪命题，就是“高铁通车一定会利好区域房价”。其实事实并不是这样的，交通是把双刃剑。交通建好，极有可能造成当地人口外流，而迁入人口不足、供大于求的市场情况会把当地房地产拉入死水。
时机之“土拍市场”
据我所知，80%的购房者对土拍市场并不感冒，这是大错特错的。土拍市场往往是房价市场的前瞻。如果一个地方频出地王，房价上涨的时机随之而来；如果土地出现流拍，说明市场过于冷淡，房地产商拿地赚不了钱，明显的房价下跌信号。
这让我想起16年土拍市场的壮烈，一开始地王频出，到政策来临，房价暴跌，小地产商纷纷倒闭，大地产商捂盘不售等行情。其实每个房产商都在赌，赌房价一直上涨，赌预售证可以早些下来，然后高位套牢买房用户。
如果一个地方出现了地王和楼王出现，那么在出现之前购买周边楼盘，是很好的选择。
时机之“笋盘筛查”
笋盘是横盘市场中最好的机会，一般是由改善族急于换房或者投资客杠杆背得太深急于套现所产生的低价房源。
之前讲过，也可能会有对市场不敏感的业主挂低房源价格的现象，但现在这种情况几乎为零，因为有经纪人站岗，绝对可以解决信息对称问题。
那么至于怎么获取笋盘呢？这里就要考验你的大数据能力了，首先把“X家网”的所有房源数据爬下来，然后最低值计算，找出相对小区均价最低的那一套，再进行户型，朝向等多方面的筛查。这个对大家有些难度。
另一种是找一个好的房地销售，他们可以拿到一手房源，为了业绩，他们会把好盘分享出来的。最后就是有空就查查意向区域房源信息，一旦找出来，就是稳赚不赔的买卖。
时机之“市场规律”
季节性现象
一年中最大的涨幅在春季，就是春节之后。而不是所谓的金九银十，涨幅从不在9~10月份产生。一年中最淡的淡季在12~1月份，基本上是没有人买房的。
细究原因你其实应该能想到，过春节发年终奖，买房婚姻大事都会放在年后。
3月爆发之后，会逐渐消散动力，然后6~7月份天气太热，没人看房，到了秋季9月份，压抑的购买力又会促使人们重新去看房。
9月份是“小阳春”，但决战不在9、10月。对于房地产投资者来说，9、10月份是基本被忽略掉的，最后停滞到11月、12月，天气寒冬，大家忙着年底总结，忙着过年，市场沦为最淡的淡季。
如果逆向思考，11、12月为最淡的淡季，那不正是最好的买房机会吗？因为抛盘永远存在，永远会有急需卖掉房子筹钱的人群，这时候就会出现大量的笋盘。
所以买房一定要在除夕之前，市场极冷淡的时候下手。等到大家都去买房了，这时候最佳时机已经错过了。
所以，真正聪明的人买房无论是调控还是季节都会选择最最冷淡的时候下手。“28定律”适合任何场景。
最后，我用我在《阶级焦虑症》里写的一段话作为结尾：
在中国，可以把买房人归为以下几类：
这二十年来手头有闲钱但一直没买过房子的，都是倒霉蛋；
手头紧但凑钱买了一套涨了很多倍后卖掉过上了好日子的，都是聪明人；
手头紧全家凑钱交了一套首付后吐血供房，房价翻了十几倍后还住在里面吃方便面的，都是大XX；
手头紧开始没买但发现越涨越吓人死扛了十多年后终于下决心全家凑钱买了一套很小的然后吐血供房住在里面吃着方便面天天等房价上涨但即便涨了一些也不卖继续住在里面吃方便面一直吃到房市泡沫破灭的，都是超级大……折翼的天使；
手头宽裕买了好几套涨了很多倍后卖掉了的，都是聪明人；
手头宽裕买了好几套涨了很多倍但还没卖掉的……手头宽裕的人，做什么都是对的。
最后想告诉大家的是，最佳时机永远有准备的人，备好车票，把知识储备起来，厚积而薄发。千万不要做跟风，买涨不买跌的人。既然我们都要去勇闯天涯，那么就要做一个聪明的踏浪选手！