炒房客：高房价是口中的蜜，惨淡的流动性是心中的苦

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炒房客：高房价是口中的蜜，惨淡的流动性是心中的苦

2018-03-08 经管之家

来源：米筐投资（mikuangtouzi）

作者：米苍

伟大转折总是开始于某一个春天，这次也不例外。首先亮明一个事实，一个伟大的新时代已经浩瀚来临了。

为什么是百年大周期呢？

因为一系列重大规划的国家意志化，直接决定了两个一百年目标预期实现的确定性。想一想第二个百年目标的时间是什么时候（2049年），前后合理化的展期一下，可不就是百年大周期嘛。

小环境跟着大环境走。

当顶层制度设计和宏观大趋势较为确定之时，对于房地产这个全社会最关注最焦心的问题，也是一个非常错综复杂难以说清楚的问题，该有一个什么样的预期呢？

下面，我们从几个方面进行探讨，欢迎指证。

1、土地财政的城市化模式穷途末路？

任何一种制度都是有生命周期的，土地财政这个承担了中国城市化资本原始积累重任的特色模式，未来会变得越来越边缘化。

为什么呢？

很关键的一点就是，老大说了，中国经济不再追求没有内涵和质量的虚胖之路了。老铁们可以想一下，房地产这个夜壶所带来的中国经济增长是高质量的还是低质量的呢？

答案很明显，这不是高层追求的高质量增长。

那么问题就来了。

如果从2018年开始，未来一直到实现两个一百年目标的几十年间，这种经济增长的思路是强势稳定且持续的，房地产会出现什么状况呢？

三个字：温吞水。

2017年，就是温吞水状态。这种状态目前来看，大概率会是一个长周期，未来房地产行业回归居住的公共服务属性和稳健状态是大势所趋。

会有点像今天的白酒行业，为数不多的几家行业龙头的门槛已经高高筑起，长期稳健，气势如虹的大爆发阶段已经过去了。

既然是这样，支撑房地产行业核心运营逻辑的土地财政会是什么命运呢？

先看下图以土地财政为中心的城市发展商业模式：

这个模式核心逻辑就是：先让一部分城市率先崛起的经济发展模式选择，以后大概率会进入到先富帮后富阶段。

在房地产陷入温吞水的平静发展状态时，土地财政多半会比较平静，像2016年那种各种地王争奇斗艳的场面会很难再出现。

所以说，以前“地王——房价涨——新地王——再涨价”的逻辑大家可以忘记了。

2、死亡！一次居民杠杆下的定向爆破？

2018年，银监会的工作重点将放在“居民去杠杆”上，未来会有许多相关政策下发。

2月2日，《人民日报》刊文指出“引导居民部门渐进去杠杆，防范房地产市场风险”。

居民去杠杆意味着什么？

直白点说，就是有些人马上要被定向爆破了。

在这个节骨眼上，千万不要怀疑大大们的执行力和手腕。审视一下自己的在楼市加的杠杆还安不安全。

2018年，居民去杠杆，千万不要被打爆了，才知道后悔。

我们的居民杠杆有多高？

2017年，居民部门债务占居民部门可支配收入的增长已经接近90%到100%！这个数据已经逼近美国次贷危机前的水平。

另外，居民杠杆的快速上升跟房地产有着直接的关系，其中就会有系统性金融风险，这已经触碰到今年的底线了。

要知道今年的三大攻坚战之首，就是防范重大金融风险。在这种形势下，居民去杠杆就更加值得引起重视！

在此进行风险提示！

特别是那些，用信用卡做流水套现加杠杆、借高息债买房的，在居民去杠杆的大风暴来临时或许将会率先倒下。

那么问题来了。

回到房地产，在居民去杠杆的确定趋势下，房价会涨吗？或者说，居民杠杆加的不能再加的历史关口，房价还有大幅上涨的基础吗？

每个人都会有自己的答案。

3、逆势的炒房客对手盘是谁？

大大讲了“房子是用来住的，不是用来炒的” ，这会是一句空话吗？

这次绝不会是一句空话，当自上而下形成强力统治力时，以后大大的话一定要好好听，因为不听的话，你的对手盘就是时代大势和国家。

大家都知道，想发财，就要和国运做朋友，要踩准中国崛起的节奏，而做国家的对手盘意味着什么呢？

被打爆是大概率的事情！

炒房客该怎么定义？

第一类是高杠杆玩家，也就是用小资金撬动大的房地产资产，这一类在未来非常危险，将会是在去杠杆中被定向爆破的那一批；

第二类就是整个社会期望重演上轮房产暴富的广大群众，就是所谓的炒房心不死。这一类伴随着未来房市的温吞水行情持续，民间的炒房情绪也会渐渐淡去。

对于有的手里有个两三套房子的，不要跟炒房联系起来，因为根本没资格。至于说内心期待房子涨的想法，这属于极其正常的。

都是人性所致，时间会消磨一切。

4、未来的房价模式是什么？

重要的话需要强调三遍！十九大对未来房地产的规划已经说了很清楚了。

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

什么意思呢？

也就告诉你，未来不一定要非得买房产了，租房也可以让你住的很舒服。特别是在这样一个强力执行统治力的大环境下，这就是国家信用告诉你的事情。

政治经济学体系中，研究的第一要素是了解政治体系。

这是基本面，也是时代大势，更是不可抗拒的机遇，为了表达基本面的重要性，我要毫不犹豫再强调三遍！！

有人该开怼了！大家都去租房了，房子要大跌吗？

不，不是。

大规模租房模式的扩容，并不代表着房子要跌了，而是房价跟大多数人没多大关系了。就像香港、新加坡租赁发展如此成熟，挡住天价房的产生了吗？

答案是没有。原因是，那些豪宅、那些天价房已经对老百姓的生计没什么影响了，它是一个小市场。

对于炒房客来讲，高房价是他们嘴里含的蜜，惨淡的流动性是他们内心不可言说的苦。

新时代下，房住不炒将是长期的最终模式。

5、关于未来房地产大势划重点

1、一切效率都将超越你的预期，调控一直都是有效的，这次也是一样。

2、房地产未来的模式是什么？房住不炒就是中国的房地产的最终模式选择。

3、一些城市的房价将与绝大多数人的一生没有任何关系，以后还会越来越明确，请记住，资产壁垒这个词。

4、租购并举构成第二次房改的底层基础，不要担心没有地方住，政府的信用已经告诉你了，让老百姓住有所居，要知道真正拥有一二线城市房产的，在总人口中毕竟是少数，买不起的，国家说了绝对让你租得起。

5、未来土地财政会逐渐的被淡化，土地属于国民所有的公共属性会越来越强化，什么叫以人为本？因为买不起房，而影响年轻人结婚，绝不是以人为本的状况。

6、以后请忘记土地涨——房价涨——土地再涨——房价在涨这一套逻辑，过时了，未来房地产盘子会打碎成很多碎块，你已经很难通过单一的逻辑判断整体。就像米筐投资一直在讲的，2017年的股市，你说是牛市还是熊市呢？很多人会讲，如果看上证指数的话是慢牛，如果看中证500、中证1000、创业板和中小板这些指数的话那就是熊市。

2018年，一个百年大周期已经开启了，你是选择拥抱，还是等待呢？

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