诚信燕赵行：开发商失信，承德市双滦区香江家居遭遇“退房风波”

文/河北省诚信建设促进会315特别行动小组

1、新年开工，迎来一大波好消息

2018年，被经济大环境压抑得太久的人们，在过完春节之后，开工伊始，就迎来了一个个好消息，可谓是开门大吉：

2月11号，开工第一天，国务院召开常务会议，在会上，总理定调，决定支持商业银行多渠道补充资本金，以增强金融服务实体经济和防风险能力……

2月11号，开工第一天，国务院副总理刘鹤中美谈判现场，开始为2月14-15日在北京举行的中美经贸高级别磋商谈判进行热身，2018年开打的中美贸易战有望走向降温，因此给中国经济带来的压力有望缓解……

2月11号，开工第一天，受各路利好影响，沪深股市迎来开门红，此后连续三天走出上涨行情……

中国春节期间，美联储主席布拉德就经济和货币政策发表讲话，表示美联储目前无需加息，利率处于良好水平，这种整体偏鸽的讲话基调，稍稍稳定了各国经济的波动之心……

新春佳节，作为中国传统文化中的一个新开局，利好频传，在一扫2018年阴霾的同时，也不禁让人心情为之一振。

2、香江家居业主的“闹心事”

对于大环境来说，虽然好消息不断，让人看到了趋势向好、市场环境有可能得到改善、尤其民营企业不必再像2018年那样勒紧裤腰带过日子的迹象，但是对于某些人来说，上面的种种利好，似乎离自己稍微有点远。因为，他们正被P2P暴雷、误入非法集资陷阱、投资遭遇烂项目、虽手持合同却被开发商失信违约等等之类的闹心事缠身，为此不得不走上维权之路。

比如石家庄嗖嗖开呗的投资户，比如石家庄鹿泉区富冠橡胶的集资户，比如承德双滦区欢乐江山的购房户，比如在承德双滦区香江家居、鑫汇湾义乌小商品城购买了产权商铺的业主……这些正在遭遇闹心事的人们，这个猪年春节，谁都过得不踏实。

春节之后，同样是开工第一天，承德市双滦区香江家居和鑫汇湾两家商业地产项目实在耐不住的几位业主先后发来爆料，称大量香江家居的维权业主因为开发商违约在先、不按合同约定向业主支付房租，且在看不到开发商任何解决问题诚意、对开发商和他们指定的运营公司极度不信任的情况下，纷纷加入退房行列，要求开发商退房退款——

在香江家居总计1700多户买房者中，正式提交书面退房申请的业主已经接近700户，而且后续提交退房申请的业主每天都在增加。

春节之后，鑫汇湾的业主们，也有很多提出了要求开发商退房的动议。

3、越来越长的退房申请者名单

接到香江家居和鑫汇湾业主们的爆料之后，河北省诚信建设促进会315特别行动小组就此消息向有关人士进行了求证。据香江家居临时业主委员会（又名“业主委员会筹委会”）的某位负责人证实，目前香江家居的众多业主，确实已经向承德市双滦区政府的相关部门及开发商正式提交了书面退房申请，共涉及694人，退房申请所列出的名单及相关资料多达400页。

该负责人还介绍，在得知众多业主要求退房且已向相关部门及开发商书面提交正式退房申请之后，已经有至少100多户新增退房业主找到香江家居临时业主委员会，要求向开发商补交书面退房申请——从2018年10月份开始，因为开发商失信、政府协调无果、业主权益受到损害，承德市双滦区香江家居的业主们已经持续了将近5个月之久的维权行动，从业主最初的耐心等待、寻求政府帮助、与开发商谈判，最终因为看不到任何希望，目前正在逐渐升级为一出牵动地方政府、开发商、业主等各方神经的“退房风波”。

在这场风波中，要求退房的业主名单越来越长。最终，问题如何解决、业主们的维权行动如何结尾、上级政府对双滦区如何进行业绩考评、投资户能不能如期拿到自己本应得到的租房收益、开发商的商誉会受到何种损失等等，至少在目前来说还是个未知数。

4、缘起：开发商失信违约，业主们奋起求“退”

据查，几位爆料业主所称的香江家居和鑫汇湾均属于商业地产项目。其中，香江家居曾经用过香江家居建材MALL、香江家居广场、君泰财富广场等多个不同的项目名称；鑫汇湾曾经用过鑫汇湾商贸城、鑫汇湾淘宝城、韩国不二轩、鑫汇湾义乌小商品城等不同的项目名称。

在项目售卖期，香江家居的开发商曾经用“香江MALL金街旺铺，最快6年回本的超级铺王”之类的劲爆宣传招揽投资者，在其商铺销售的宣传中，诸如“26万平米超级商业殿堂，20-50平米的产权商铺，10年包租全程托管的投资政策，回报率可以高达惊人的15-20%，大品牌、高回报的产权商铺为承德老百姓投资置业提供了一次绝佳机会”、“开业3年返租金”、“10年净赚一套铺”之类的描述，让很多投资户不由得怦然心动。

最终，有至少1700多户投资者在开发商的宣传攻势下，购买了香江家居面积不等的商铺，其中有些上了年纪的投资户在7%年回报率的诱惑下，将自己的养老钱投了进去，也有一些年轻人为了获取开发商所宣传、看似稳定的投资回报，将父母给的结婚钱悉数用于购买了商铺。没想到的是，到现在却落了个老年投资者养老无着落、年轻投资者夫妻反目离婚的结果。

“根据开发商的宣传，香江家居的商铺回报率可以高达15-20%，给我们投资户7%左右的年投资回报率，也算是一笔双赢的买卖。按照开发商的说法，因为采用的是‘10年包租’的模式，前三年的租金按照商铺总价的6%、7%、8%合计21%的比例计算后，在购买商铺时一次性直接冲抵商铺款。三年后，租金肯定会有较大幅度上涨（销售人员说的是每年至少上涨一个百分点），到时候会按照实际租金向投资户支付，只会比7%多，不会比7%少，这样可以保证投资人最大的投资回报。”爆料的香江家居业主介绍说。

 2015年10月，香江家居正式开业。当初购买了商铺的人们开始憧憬着每年都能“收租”的日子。但是好景不长，到了2018年，当迈入第四个年头的时候，事情发生了变数——香江家居的运营商易主，业主们没能如约拿到租金，此后，经多次与开发商协商，也一直得不到明确答复。

于是，在开发商失信违约，投资户的返租问题又无法得到解决的情况下，香江家居的上千业主展开了集体维权；在政府协调无果，开发商毫无诚意的情况下，香江家居的众多业主愤而要求退房。

5、香江商铺：委托经营合同中的坑

资料显示，香江家居的开发商系成立于2011年5月份的承德市君泰房地产开发有限公司，其法人代表为于福君，天眼查显示该公司的注册资金为800万元。

在发来了当初签订的委托经营合同样本之后，香江家居的爆料业主称，在维权过程中，他们咨询过专业律师，律师指出，在当初业主与开发商所指定的运营公司签订的合同中，明显存在着不利于投资户的几个“坑”：

一是项目运营商即“被委托方”北京金泰信达资产管理有限公司的注册资金只有区区50万元，一旦宣布破产，就意味着这家公司根本没有钱赔付给业主；

二是合同中约定的自第六年起至委托期满，运营公司按照“随行就市”的标准向投资户支付租金的表述十分模糊，容易引起争议，而且在争议情况下不能保证业主可以收到租金；

三是作为香江家居项目运营管理方的北京金泰信达资产管理有限公司，其法人代表与开发商君泰房地产有限公司的于福君为同一人，有开发商为了与业主签订包租协议特意成立该公司的嫌疑；

四是运营公司2018年从北京金泰信达资产管理有限公司易主为承德市香江商业运营管理有限公司，有规避或逃避责任之嫌；

五是国家法律严禁通过售后返租这种营销手段销售房产，开发商的这种做法明显存在违规违法行为。

显然，开发商在销售给业主商铺后，又通过运营公司来跟业主签订委托经营合同，从此时开始，就已经为自己安排好了退路——如果出现问题就撕下诚信的面皮，来个“金蝉脱壳”。

不管是香江家居还是鑫汇湾，开发商的套路有着异曲同工之处。

6、香江业主：项目正常经营，为什么业主拿不到租金？

在承德市双滦区，和香江家居的业主们遭遇同样烦恼的，还有鑫汇湾义乌国际小商品城的诸多业主，他们同样是因为信了开发商的宣传而购买了产权商铺，结果却因为项目一直无法开业，最终导致开发商当初做出的“三年后交付业主一个成熟商铺”的承诺落空。

在鑫汇湾义乌小商品城的业主中，有很多是在2014年-2015年期间从开发商朗华房地产公司手里购买的商铺，同样是三年返租模式，合同约定2015年4月28日为鑫汇湾的“开业日”，从开业之日起直到2018年4月28日，这期间，各位业主购买的商铺免费给开发商使用三年，而开发商则给予业主购铺优惠（实际是以三年返租款直接冲抵了相应的购铺款）。

如今，合同已到期，鑫汇湾的业主们很多却还没拿到商铺的产权证；在重新签了委托经营协议之后，业主们至今却根本没有拿到一分钱租金；希望通过维权来解决问题，如今眼看已经将近10个月了，期间虽经信访局、园区管委会等相关部门多次协调，却因开发商一再违约让维权者看不到希望；本应2015年4月28日开业的项目如今却近乎搁浅，除了一楼几个独立底商商铺租出去被人开了小餐馆之外，其余铺面至今空空如也，招不来商也租不出去……

同样是维权，与到现在一直还没开业、近乎烂尾的鑫汇湾相比，香江家居的业主们似乎存在着更多的希望——毕竟，香江家居近90%的铺面已经租了出去，早就开始正常经营了；毕竟，香江家居的业主们绝大多数已经把产权证拿在了自己手里。

“项目虽然在正常经营，招商情况也不错，但我们真的搞不明白，开发商和运营公司明明已经从商户手里收了租金，为什么宁可失信违约也不给业主们返租呢？”——让香江家居的业主们始终搞不明白的是，自己与开发商指定经营公司之间签订的合同，约定的是业主将商铺委托开发商的经营公司经营，自己应该收取的回报是合同约定的“租金”，开发商为什么要以项目不赚钱为由毁约呢？

7、话题讨论：业主们的“维权局”该如何破解？

从河北省诚信建设促进会315特别行动小组最近接触的几个维权案例来看，无论是以非法吸收公众存款和集资诈骗定罪的富冠橡胶案，还是正在遭遇客户维权的嗖嗖共享汽车案，无论是在销售过程中进行虚假宣传的欢乐江山房产项目，还是遭遇“返租陷阱”的香江家居和鑫汇湾商业地产项目，大家所面临的共同问题都是项目方诚信缺失、大胆违约，以及因此带来一系列问题，最终引发投资者集体维权。

但是对于维权者来说，相对于持有项目的开发商和企业主，一般处于弱势地位，而且因为开发商和企业主能够给地方带来业绩和政绩，往往又跟地方政府之间存在种种利益上的瓜葛，这种势力上的不均衡，很容易导致普通投资者的维权之路走向“死胡同”，最终无疾而终。

在此，给大家留下一个话题：业主们的“维权局”该如何破解，以便让政府、涉事企业、受到损害的投资者能够走出一个多赢局面？

欢迎大家积极参与讨论并留言。