2018厦门首拍，一场有“故事”的土拍……

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4月25日，厦门首场商住地土拍在一阵心惊胆战中结束，结果上演“凉凉”大戏，三幅商住地最高溢价率为21.6%，其中， 翔安新圩地块底价成交。

预测均被打脸 上升周期尚未现 

2017年厦门土地市场在2016年“地王年”的映衬下明显转冷，成交量价双双回落，“地王”销声匿迹。2018年厦门首场土拍以2幅岛外绝优地块搭配1幅偏远地块探市，本次拍卖非常自然的被看成18年的楼市风向标。

其中，集美杏林J2018P01地块上限楼面价高达37500元/㎡，开拍期待值较高，各类预测兴致异常高涨，成交楼面价最低预期也超3.4万/㎡，本次土拍被寄予厚望，有望成为18年楼市进入上升周期的转折点。然而，拍卖结束后一众预测均被打脸，集美新城2018JP01地块成交楼面价27977元/㎡，集美杏林J2018P01地块成交楼面价28915元/㎡仅，连3万线都未过，一片凄凉。

究其原因，我们分析有如下几点：

一是大的政策背景仍是“限”、“控”——“房住不炒”， 目前市场投资投机需求被挤出，外地购房者房票难求，客户基数大幅缩减；而商品住宅售价因处于被管控状态，房企溢价难达预期。

二是2016年拍出的岛外地王项目目前销售遇瓶颈，首期均以别墅产品入市缓冲，高层处于解套难状态，且在售产品预约情况均不容乐观。值得一提的是，集美“高地价”项目几乎全部未入市，市场参考面有所缺失。

三是地块出让条件严苛，本次出让地块虽然集美双地块取消了70/90规定，但3幅地块仍沿袭一次性对外销售，且全部精装出售等条件，房企开发节奏受限，利润空间缩小。

国企tuo市  招保万金“金”难进 

本次拍卖备受看好的集美双地块最终被本土国企建发和国贸分获，国企托市明显。其中，加上2017年9月15日竞得的2017JP03地块（成交楼面价30478元/㎡），建发在集美新城核心区储备优质地块2幅，作为本土国企大佬，建发对于集美新城规模化发展将带来利好。

国贸本次竞获的杏林地块紧邻目前在售项目国贸天悦，天悦一期已经交房，二期在售，国贸本次竞获紧邻新地块利于企业片区产品延伸和升级。

本次参拍外来房企新面孔中金地和中南较为亮眼，2家房企实力均在全国位居前列，其中，金地是曾经地产界的四大天王“招保万金”之一，招商、保利、万科已先后入厦，均在厦门开发3个及以上项目，而金地则连来厦参拍身影都难觅。

本次拍卖金地、中南均选择参拍集美新城2018JP01地块，且在拍卖中均有举牌，说明这些实力大鳄对厦门市场依然看好，只是在当前行情不明朗情况下不愿拿高价地，这种需求或有望在环厦区域释放。

厦门楼市格局因地而变

从2016年至今，厦门楼市发展经历了比较明显的几个分段期，2016年-2017年，地王频出，高地价项目在17年扎堆入市，产品同质化严重，大多以中式建筑、中小户型别墅产品面世，整体市场去刚需、泛豪宅化；

2017年，在高房价引发的系列政策调整后，厦门地块出让大多要求70/90,且需一次性对外销售，相比早前几年，地价成本依然较高，使得18年商品住宅市场将出现小户、高单价产品扎堆入市期；

而今天的土拍中，集美双地块取消了“70/90”限制，如果接下来的土拍仍沿袭此拍卖方式，优质地块产品规划取消限制， 房企为规避限购，与小户型产品错峰竞争并实现溢价，预计19年厦门商品住宅市场大中户型的高总价产品将渐多。

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