新老业主更替，欠缴的2万余元物业费该向谁讨要？

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2020年12月，小佳（化名）从胡某、陶某处购买了某小区房屋，双方签订了房屋买卖合同。

2021年6月26日，小佳开心地入住该房屋。然而她不知道的是，从2017年7月1日起，该房屋就存在未缴纳水费、物业费及滞纳金的情况，累计已达两万多元。

事件回顾

物业公司多次向小佳催缴上述费用，并于11月1日、11月19日两次采取了停水的极端方式，她只能出去住酒店。无奈之下，小佳将物业公司起诉至法院，请求判令被告立即停止侵权行为、恢复供水，公开书面道歉并承担原告因停水造成的酒店住宿费、交通费等共计6000元；重新计算原告自2021年6月入住至今的水费。

物业公司辩称，案涉房屋目前供水正常，原告主张以公开方式书面赔礼道歉无事实及法律依据；停水情况属实，但停水后原告随即自行开通，故不存在产生住宿费、交通费的必要；此外，原告应当概括承受就案涉房屋所产生的合同义务，其承担后可向前业主追偿，原告购买案涉房屋后未及时告知被告，作为理性的成年人在购二手房时应当到物业处了解案涉房屋水电费等情况，原告未尽到注意义务，自身存在过错。

那么这笔拖欠的物业费到底该找谁要？小佳真的有义务给吗？

律师说法

针对这起事件，湖北维力律师事务所的赵清华、吴胜利律师认为：

根据《民法典》相关规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。同时，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

本案中，2020年12月，小佳与胡某、陶某签订房屋买卖合同，2021年6月26日入住。若小佳与胡某、陶某的房屋买卖合同中对物业费、水费等未作约定，根据法律规定，物业服务合同具有相对性，胡某、陶某与物业公司之间的物业合同未涉及小佳，小佳作为新业主没有义务支付房屋过户之前的物业费用，因此，小佳应支付房屋过户之后房屋物业费、水费等，胡某、陶某欠费部分物业公司无权要求小佳支付，物业公司可向前业主即胡某、陶某催讨。

相关法律法规

《中华人民共和国民法典》

第九百三十七条   物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

第九百四十四条   业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

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