被“封杀”的深圳工改，谁还在拼命抢？

“收购成本高、税费高、转让门槛也高，规划设计卡得又严，我们都在等政策放水。”

2017这半年，仿佛所有的开发商都徘徊在深圳旧改，尤其是工改的十字路口。等下去，钱耗完了是死，不等，没地耕也是死。

深圳工业用地收购成本，从2014年的1000-3000元/平飙升到2016年的10000-30000元/平，两年爆涨近10倍。这只是单纯的收购成本，还有高额的税费、建安成本、地价款等未计入。

“现在业主算得比谁都精明，算的是未来帐。而开发商也抱着买地的思维去买厂房，这种价值判断，把深圳旧改推到一个‘三高’的恶性循环状态，过高预期、过高成本、过高杠杆。现在处于高位盘整阶段，还不停有搏杀的人杀进去。心态不变，玩不了工改。”深圳合一城市更新运营管理有限公司（以下简称合一）负责人罗宇表示。

深圳工改仅用了两年时间，就书写完整个产业第一轮的狂欢与落寞。2017一开年，工改政策一刀落地，来得毫无预警，猝不及防。

1月13日，《关于进一步加强商业研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）》发布。当时，所有工改进军者都慌了。这份意见稿明确一点——研发用房改公寓即将成为历史。5月8日，该通知正式经市政府批准，予以印发。这对于早有预期的开发商而言心情更为沉重。

企业通过工改实现卖房盈利这条捷径已被斩断，让产业的归还予产业，是政策引导的核心目的。本以为工改市场要冷静一段时间，但现实总是更戏剧，如今抢地的，卖地的，被坑的在各怀鬼胎，各显神通。

10年3000万平工改入市，短期消化不良

截至2016年12月31日，深圳列入城市更新计划数共 498 个，城市更新单元计划约2800万平方米，其中旧工业区改造项目约为210个，占全市总更新单元计划面积 47%，总面积约1300万平方米。这是相当令人惊艳的土地储备。

据世联行统计，未来10年，深圳将有3000万平的工业用地供应入市。按照新规30%可售指标，最少有1000万平将入市销售。对此，开发商拿地的战略十分明确——到有仗打，到有肉吃的地方去。工改成为开发商的必争之地。 

而近期工改的去化效果并没有想象中理想。2017年1月的新政一来，投机者退场，急于回款的开发商开始坐立不安。截至2016年底，已有超过10个在售和计划销售项目，且市场化销售的研发用房（含厂房）新增供应量约30万平米，1年时间去化约15万平米，去化率仅为新增供应量的50%。

2017年市场化销售的研发用房（含厂房）新增供应量约33万平米，加上存量部分，2017年研发用房（含厂房）整体供应保守估计达50万平米。由于政策限制研发用房改居住功能，世联行预计，2017年研发用房的整体供应量达60万平米以上。

60万平是什么概念？今年上半年新房只卖了105万平方米。

受限于政策有开发商想脱手

更重要的是政策来得就像龙卷风，不少在建、准备入市的工改项目做了部分的研发用房改居住功能，如今卡在了政策眼上，无法拿到预售证。

在2017年准备入市的7个工改项目中，至少有两个被卡住。要么设计推倒重来，要么等。这其中包括通过收购深圳本土企业首次入深的外来房企，项目位于龙华，原计划定于今年入市，如今看起来难。曾经的不惜代价，如今的进退两难。

一家在全国排名前五的民企，在龙华的工改项目也是由于政策原因迟迟不得入市。由于该企业急于回款，现有意把项目整体打包转让。

另一种吃亏在于不专业。一家在2017上半年中国房企销售榜排名前25的闽系房企，购买深圳本土房企位于宝安的工业用地，由于项目本身规划指标变动，宿舍与商业指标被挪为他用，买之前以为是香饽饽，要吃了才发现是馊馒头。地块只有研发用房指标，不成熟的地段，高额的接手成本，低迷的市场，就此产生了一盘坏账。

因不懂行中招的房企绝不是少数，来自珠海的房企接手位于龙岗老街的工业用地，该地块产权为绿本，经过两道转手，最后落到珠海房企手上。由于大产权单元以及地段的限制，如今也只想转让，“亏一点都行”，毕竟上市公司的账面还是不能太难看。 

对于外地房企而言，想要为公司未来在深圳谋求一张登陆船票，盲目杀入，前路绝非坦途。

大房企调整架构，跑马圈地

“受调控政策的影响，现在市场交易冷，所以很多房企把业务重心转移到前期，都在拼命找地。以往是原业主求合作，求收购，属于买方市场，而现在反过来变成了卖方市场。对于政策，大家认为只是短期行为，更看重的反而是深圳未来的城市价值。旧住宅区、城中村项目早被瓜分完毕，啃不下的也不去硬碰，来得晚的想进场，那就只能看工改。对于房企而言，进场工改是无疑的，只是时间的问题。“世联行首席工改顾问董极对乐居表示。

“工改”之争，对深圳本土企业而言，是守住江湖地位的决胜战。各家打法异曲同工，都抱着大干快上的激情，放手让多平台在市场上共同竞争。在战略管理上追求扁平、合伙、快速。

就如卓越，从集团层面全力进军工改，也是近期的决定。忧虑点在于，第一，对工改不了解（早期涉及较少）；第二，现在旧改储备较足（已签项目占地面积近600万平方米）。

公司重新调整了地产、城市更新、置业三大业务板块。城市更新集团负责旧改，置业拿商办用地，地产专注于住宅。看似各有专攻，实则平台都独立运作，最终项目谁签了就是谁的。这无限激发了各自团队在市场拿地的狼性，毕竟对一个职业经理人而言，拿不到项目，那很可能也意味着失去一份高薪的工作。

这半年来，央企华侨城的变化让人惊喜，一改过去保守风，进入到爆发式扩张阶段。从去年至今成立了超10家公司，包括华城东部投资、东部城市发展、东部城建、西部投资、文创投资、文华投资、文化集团、华侨城光明投资、置业投资等公司，还与华夏幸福合资成立产业地产平台——深圳伙伴华侨城产业运营公司，各自公司都在外界搜寻旧改、工改、小镇等项目。

而有了一个“富爸爸”的万科，总的来说处于痛并快乐着的阶段，承担更多的社会责任、民生工程也意味着获得更多资源的扶持。上半年对构架大作调整，成立西区、东区、铁万公司，也是为了更扁平、快速地承接未来的大体量项目。

毋庸置疑的是，在深圳储备了大量工业用地的开发商们，在与政策的博弈中，总有超乎你想象的解决方案。小金额囤地、开发拖延、规划调整、合作开发，等待市场与房价的脚步，以及偶遇一场随时到来的土地交易。

市场面对工改需要回归理性

但这次工改政策的出台非常高冷。政府严禁工改项目钻漏洞的决心明确，暂时限制了行业的侥幸心理，却限不住市场对利润的欲望。在2014-2016年入市的工改项目中，如果位置好，操作得当，利润空间在25%-30%甚至以上，行业平均也在15%-20%之间。

虽然比不上住宅的丰厚回报，但也足以让人“铤而走险”。2014年以前工改收购成本极低，1000-2000元/平是市场均价，位置好就稍高些，如今叫价到20000-30000元/平的都有。

“市场不好，我们也没必要贱卖，看行情呗，总有一个价。”一业主高冷的回应道。

“2006年下半年，不单是关内，从坪山、光明到松岗的工厂物业价格全面上涨，都是一万块钱以上的收购成本。比较典型的信号就是2015年-2016年上旬，有大量民间资本杀入收购厂房。大家抱着买地的思维去买厂房，这是一个价值判断。深圳的旧改已进入到一个三高的不良状态，过高的预期、过高的成本、过高的杠杆。“合一罗宇分析，现在工改工的问题在于短债长投——用高成本的短期债，去投一个长期的产业。想赚钱，最直接的方式就是改成公寓，对外销售，快速回笼资金，这又回归到早前的政策漏洞上。

今天你推高价买了这个厂房，明天你买的厂房就是另一个新高度。最终的结果是，产业用地的价格形成机制被各种过高预期因素绑架，它的天价建立在一堆莫名其妙、不明觉厉的未来之上。最后，整座城市都在为这漏洞买单。

典型案例如福田保税区内的部分工业项目，现在业主算的都是未来账，包括更新后容积率的提高、入市价格等。业主一开口就是10、20、30亿的叫价，还都对标CFC长富中心。开发商对这类业主的“精明”佩服得五体投地。

但产业化的发展终归会回到正途，只是这把政策刀突然砍下来有多少企业失血过多，市场能承受的疼痛极限又在哪，仍是需要共同探究的过程。这也折射出“工改”在深圳本土化过程中的残酷与魅力，亦可为后来者借鉴。

名词解释

工改：旧工业区产业转型升级，主要是工业用地改产业用房，研发办公空间。一般配套商业、宿舍、服务式公寓。（之前有企业用研发用房改公寓大赚一笔，现在此路不通）

蒸鱼 | 编辑

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