王锋新年首讲：买不起租不到，深圳“夹心层”将迎共有产权房
以前深圳购房“夹心层”想买房，是慢慢攒钱，也许从2018年开始，可以攒产权了。
若以过去三年深圳新房供应数据推算，要想为1840万尚在租房的深圳实际居住人口每户提供一套房，需要大约130年。即便将来深圳出让的宅地全部都拿来盖商品房，依然也不够。
所以，“2018年调控政策不会放松，通过抑制价格，发展租赁，为今后年轻人在大城市买房争取空间。”深圳市房地产研究中心主任王锋2018年首度开讲，在深圳商报主办，瑞诚集团承办的 “存量时代运营为王——2018中国房地产存量资产运营论坛”上，解读政策落脚点。
他还表示，未来深圳只有四种房，并建议政府宅地供应采取3：3：2：2的结构，其中购房型商品房30%，租赁型商品房30%，共有产权20%，公租房20%，更多向后三者倾斜。买不起商品房，又申请不到人才房和保障房的深圳“夹心层”，则有望通过“共有产权房”，实现自己的住房梦。
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形势：深圳商品房供需长期紧张
未来宅地全盖住宅也不够
王锋给深圳人口和住房算了个总账，2017年深圳实际居住人口达到2300万，但是住房自有率只有21%，还有80%（大约1840万）的深圳实际人口通过租房来解决居住问题。
首先是价格高。作为一个发展中国家，这一轮上涨以后，全球12个高房价城市中国占到4席。全国20多个热点城市，房价收入比普遍超过以国际上合理上的10：1，特别是北京、上海、深圳超过了30：1，这种情况下广大的居民基本上出现了买不到房、买不起房的局面了。
如果今后年轻人、农民工在大城市失去了买房的希望，社会稳定就会存在很大隐患。
其次是长期供需紧张。1月20日链家发布的《2017年深圳楼市大数据》显示，2017年深圳新房供应33707套，是2016年的76.41%，是2015年的53.56%。若以过去3年深圳新房供应平均数46916套，每3个人为一个家庭来计算，未来还需要大约130年才能为每个家庭提供一套房。这种算法简单粗暴，但是供需紧张程度可见一斑。
王锋现场也直言， “仅仅依靠盖房子，即便把以后能出让的土地都盖上住宅，也依然解决不了供需的矛盾。”
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政策：2018楼市政策不会放松
限购限贷是长效机制
2017深圳政策没有不停“打补丁”，王锋认为，主要是2016年10月深圳出台“深八条”时，曾精心研究过房地产各个环节的投机漏洞，也在2017年真正发挥出了作用。
链家数据显示，去年深圳新房全年均价54445元/平方米，比2016年的53454元/平方米，只微涨991块钱，涨幅1.85%，勉强跑赢1.6%全国公开 CPI数据 ，和深圳8.8%的 GDP相比已是下跌。
开年以来，虽然被中央快速辟谣，但各种限购松绑的传闻又开始活络起来。乖孩子深圳的政策会怎么走？
“在大城市里，在房价较高、支付能力较差的情况下，重点发展租赁市场，严格实施宏观调控，保证房价不上涨，给今后年轻人买房争取空间。”王锋解读中央调控政策落脚点。
至于深圳，“面临这样长期供求紧张的局面，房地产调控在2018年仍然不容放松，长效机制还要加快建设。” 王锋认为，2018年不能有侥幸的一面，“不是说短期的限购限贷这些就是长效机制，这些一样（可以）是长效机制，如果别的方式管不了，这些东西还得发挥作用。”
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宅地供应3：3：2：2
“夹心层”迎来共有产权房
加快建设多元化、多层次的住房供应体系，是未来楼市政策两个重点之一。
以前深圳的“房”很多，经济适用房、廉租房、限价房、自住房、安居房、人才房等等，已经快要分不清，王锋把以后的住房梳理为四类，购买型商品房，租赁型商品房，共用产权房，还有公租房。
“结合深圳的实际，购买型的商品房不能再去大量地建了，因为建得越多只会房价越高，只会让少数人得利。”王锋说， 深圳这么点地，就是全盖商品房那价格一样要涨得很快，因为深圳土地太紧张了、人口太多解决不了这个问题。
所以，他会建议政府，未来把有限的土地资源更多向后三类倾斜，深圳住房用地比例为：购买型商品房30%，租赁型商品房30%，共有产权20%，公租房20%。
其中值得关注的是共有产权房。在北上广深一线城市，中等收入以及上下部分群体，一方面买不起动辄数百万的商品房，但又不符合保障房和人才房的准入要求，成为悬浮在租购之间的城市“夹心层”。共有产权房则被认为是面向“夹心层”设计的居住方案，2007年起在江苏省淮安市试点，截至目前，已在北京、上海、南京、福州、烟台五地供应。
不知道2018年的深圳，又会是多少？
2017年8月3日出台的《北京市共有产权住房管理暂行办法（征求意见）》中，定义共有产权是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
有申购要求，但门槛较低，房源的30%开放给非京籍购房者，个人可拥有产权50%-80%，其他部分产权原则上由项目所在地区级代持机构持有也可由市级代持机构持有。
拿证满5年，购房人可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权，也可可按市场价格转让所购房屋产权份额，同等条件下代持机构课优先购买。在未取得全部产权的阶段，房屋产权份额还可用于抵押。
北京市规划国土委显示，去年北京共推出共有产权用地38宗，规划建筑规模约403万平方米，是往年自住房供地可建设规模的3倍。
其中，第一个共有产权项目朝阳区锦都家园2017年9月底推出，购房人产权份额比例为50%，均价22000元/平方米。北京链家网站显示周边二手房楼盘，楼龄10年的苹果派均价62307元/平方米，楼龄17年的常营民族家园均价43811元/平方米，楼龄8年的万象新天罗兰大道均价60966元/平方米。
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冻柠茶 | 编辑
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