重磅 | 深圳二次房改将重塑楼市格局！官方+7位业内解读
今天（6月5日）上午9：00，深圳公布了历史上仅次于第一次房改的重要文件。
深圳住建委召开《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》新闻通报会。从主题可知，这场会重大且关键，相当于宣告深圳二次房改来临。
1988年，深圳第一次房改，确立住房就是资产，开启土地财政时代，奠定深圳过去三十年的辉煌。
2018年，深圳第二次房改，解决四大住房核心问题，决定深圳未来三十年的经济生命线。
深圳政府出台的住房保障体系目的在于缓解目前面临的四大住房问题：
一、房价上涨过快
二、住房供需不平衡
三、结构不合理
四、保障不充分
文件中指出，2018年至2035年，我市新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。2018—2020年建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。
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文件重点
硬性供应指标
深圳政府第一件事就是重塑整个住房供应体系，确立租购并举下，各类住产的硬性供应指标：
1、市场商品住房，占住房供应总量的40%左右。
2、人才住房，占住房供应总量的20%左右，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。
3、安居型商品房，占住房供应总量的20%左右，建筑面积以小于70平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。
4、公共租赁住房，占住房供应总量的20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民，建筑面积以30—60平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。
以房地产开发企业为主，提供市场商品住房、安居型商品房。
以住房租赁经营机构为主，提供各类长租公寓。
以市、区政府为主，提供人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。
以人才住房专营机构为主，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。
支持社区股份合作公司和原村民，通过“城中村”综合整治和改造，提供各类符合规定的租赁住房。
支持企事业单位利用符合规定的自有用地或自有用房，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。
支持各类金融机构，采取直接投资、融资等方式，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。
支持社会组织等各类主体，建设筹集具有公益性质的各类住房。
1.增加建设用地，实施以公共交通为导向的住房开发模式，突出产城融合、职住平衡，在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区。
2.盘活存量用地，加大棚户区改造力度，推进已批未建用地、社会存量用地、未完善征（转）手续用地、征地返还用地等开发建设保障性住房。
3.利用招拍挂商品住房用地、城市更新和产业园区等配建保障性住房。
4.盘活各类存量用房，推进社会存量住房租购。
5.实施公共设施综合开发，通过轨道交通车辆段和停车场、公交场站等城市基础设施和公共配套设施等综合开发建设保障性住房。
6.开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略，推动建立都市圈城际住房合作机制，结合轨道交通和产业布局，在临深片区开发建设保障性住房。
面向符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴。
面向符合条件的人才发放人才安居补贴。
面向符合条件的人才实施购房贷款贴息。
探索采用住房租赁券的形式发放住房租赁补贴和人才安居补贴。
九大主要措施：房地产调控继续，安居型商品房封闭流转制度
一、完善住房规划和用地供应机制
从2018年起，在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。实行轨道交通车辆段上盖及其站点一定范围内的居住用地用途控制，主要用于建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。
二、强化基本住房保障
三、全面实施人才安居工程
符合条件的高层次人才可以申请在一定年限内免租入住相应面积标准的住房；在深全职工作满5年以上、符合条件的可以按优惠政策购买人才住房或者申请获赠住房产权。
四、完善安居型商品房制度
完善安居型商品房的分配制度，实行批次集中配租配售，根据每批房源的供应情况，综合考虑申请人在深缴纳社保时间等因素设定入围条件，以轮候、抽签、摇号等公开透明的方式确定租售对象。
五、建立人才住房和安居型商品房封闭流转制度
购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的，可以进入市场流转，但要向政府缴纳一定比例的增值收益。
六、大力发展住房租赁市场
鼓励发展长期租赁，支持房地产开发企业、金融保险机构、房地产经纪机构、物业服务企业等拓展住房租赁业务，调动各类主体建设筹集租赁住房的积极性，多渠道增加租赁住房。
七、促进房地产市场平稳健康发展
优化市场商品住房供应户型结构，加大中小户型普通商品住房供应。正确引导居民住房消费观念，保障合理自住需求，抑制投资投机性行为。保持房地产调控政策的连续性、稳定性，严格落实各项调控措施。规范房地产市场秩序，坚决查处开发、销售、交易、中介等环节的违法违规行为。
八、加强人才住房、安居型商品房和公共租赁住房分配管理
九、加大住房货币补贴和住房金融创新力度
住房租赁补贴、人才安居补贴等货币补贴纳入市、区财政预算。深化住房公积金制度改革，探索建立住宅政策性金融机构，为市民租购住房提供长期稳定的政策性金融支持。稳步推进房地产投资信托基金试点，支持金融机构创新住房金融产品和服务。
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业内观点
深圳资深媒体人、地产评论人朱罗纪：文件传达核心精神，限购限价限贷会长期化
一、到目前为止，中国还没有哪个城市像深圳这样，发布长达18年周期的住房长效机制建设文件。能起到比较积极的作用。到目前为止，中国还没有住房建设文件出台。
二、这次文件意味着房地产市场游戏规划的改变。住房结构4:2:2:2的供应比例是此次文件的核心内容。反应的是民生优先，经济次之的精神。这个是一个极大调整，也是对国家十九大的呼应精神。
三、对商品房供应进行压缩，增加人才与安居商品房比重，而且是通过价格折让的方式来提供这类平价住房的供应。这实际上是回应，深圳现在房地产市场的主要矛盾：高房价与居民中位数购房者不匹配。这个政策核心一点，就是知道我们缺平价住宅，现在要大幅增加平价住房供应，这是一个重要的认识。
整个政策没有出现打击高房价的字眼。文件把住房问题和高房价问题进行切割，住房属于社会问题，房价则是经济问题。政府把房价问题与住房问题分开，说明政府相对比较清醒。
四、另关于安居房的封密流转。写入文件，给予肯定。但是文件设置的10年年限，能否达到去尽量去投资化的效果？这个年限是否有点短，如共有产权则是终身的。保障房本身是价格折让，体现了保障性。另一个兑现的功能是尽量的去投资化，尽量让它在这个系统内流转会比较好。如果可以实现进入市场的话，跟以前的经济适用房就没有多大差别。
关于人才房的配比问题，人才住房应该少一些，没有最好。现在缺口最大的是平价住房，如安居商品房这类。个人担忧，人才住房会出现以往经济适用房出现的问题，类似暗箱操作等。
五、18年要供应170万套，一是能否完成？二是量能不能满足需求？4万商品房也只有4.5万套，与以往相差无几，这正是供需不平衡下导致的房价高企。另外6成则是保障房，那这个量是否能兑现？蓝图是美好的，但文件中并没有明确如何保障土地的供应，深圳确实土地不多。
六、文中提及要提高城市开发强度，开展城际间的合作，推动建立都市圈城际住房合作机制，在临深开发建设保障性住房。这是一个亮点，把人口疏散到更远的地方去，实现一小时生活圈，我在之前多次提议过，这次意见稿里出现了，很值得期待。
内部人士：这只是第一步。
内部人士对乐居表示，这只是第一步，接下来还会出相关的配套文件。实现党的十九大报告要求，构建高端有市场、中端有支持、低端有保障的系统完善住房供应与保障体系，要让全体市民住有所居。
这是一个基础的制度设计，将极大改善我们的营商环境，加强我市对人才的吸引力，降低制度性的交易成本，有力保进深圳高科技创新产业发展，逐步实现社会的公平和正义。
中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁：影响深圳最全面最深刻最具体的文件
这是集大成的一个文件，因为这些年深圳陆陆续续出台了很多有关文件，我认为这是最全面最具体最深刻的。它管控的年代也最久远，从2018-2035年的18年。
从内容上看也非常丰富，它主导的方向是以民生为主导，去实施整个住房的保障化，所以我们看到它涉及到了人才安居房、安居型的商品房还有公共租赁住房这三大类的保障性住房。未来十几年的住房供应中占比高达60%，商品房只占40%，而且商品房还强调以普通住房为主。所谓以普通住房为主的意思就是中小户型，那这样能看的出来民生导向非常强烈，真正留给市场的所谓大户型豪宅的比例应该是非常之小的。
这个还特别强调了租赁住房的建设，因为未来租赁住房会占到整个住房供应的60%，这个相对于新加坡80%的保障性住房稍低一些，相对于香港的50%是高一些的，我觉得这个比例应该是恰当的。
整个住房供应中间，涉及到的非常重大的一个改变，就是多主体供应的方向，不像过去统一由政府供应，而是整个包括用地方面，都可以由企事业单位用自有土地以及自有住房来改造，形成自己提供的保障性住房。那么也包括社会组织以及金融机构，也可以一起加盟到改造中来，就大大拓展了供应主体，减少了过去单一供应造成的供需矛盾。我觉得这是非常重要的战略布局。
除了这个之外，我们还要看到整个政策提供的多元保障以及货币补贴，政策非常直接，具有时效性，这些都是这次文件的亮点。
深圳市职业技术学院房地产研究主任邓志旺：商品房供给量十分稀缺
我觉得二次房改政策，从长远的角度来说，对整个深圳未来房地产的格局做了一个界定。有利于我们整个深圳居民形成一个明朗的预期，对将来自己可以获得的房源有了一个清晰的认识。我觉得这是非常重要的一个提纲契领的一个文件，对整个深圳房地产市场会产生重大的影响。另一方面，这个条件并没有超过大家的预期，从2016年开始，保障性住房这一块占比已经超过了50%。
这次房改整个市场40%比例是商品房，这个供给量大概每年是六万套左右，对于整个深圳住房市场来说，还是比较偏小的，所以从这个角度上来说商品房的供给量非常稀缺的。另外一方面来看，保障性住房，尤其是人才安居房和公租房，通过未来十几年的供应之后应该会达到比较大的一个存量，有利于更多人通过这个渠道去满足自己的需求。
在这种双轨制的情况下，大家会有个判断到底是选择商品房还是安居商品房去解决自己的住房需求，在安居房租房需求里面又可以考虑是到底是买还是租的问题，我觉得这样能有更多选择挺好。总体来说，我们能提供的商品房还是非常的有限，如果要买商品房，我觉得还是要提前准备。
关于政策房的享受对象不明确，我先前也呼吁过多次，原来是以户籍人口作为申请条件，现在以“人才”作为申请条件，但依然没有明确覆盖的对象，安居房和保障性公共租赁住房，真正要覆盖“人才”这个群体，如何界定“人才”？比如在深圳长期生活，这个城市所需要的服务业的对象这些都可以算在里面，我们不能完全倾斜“人才”这一类群体，安居房和保障性公共租赁房更需要覆盖收入更低，更需要住房的这部分群体对象。
深圳房地产中介协会行业研究总监徐枫：建议小产权纳入供给范围内
首先这是房改是住建委座位主导部门，房价不是由哪个主导部门决定的。深圳目前住房格局是商品房+保障房占50%，小产权占50%。要改变深圳商品住宅的市场格局，小产权房的事情要列入考虑范围中，因为它供应量很大。
对于政策本身来说，保障房和安居房都应该纳入保障房体系，是一个业内的共识。商品住宅市场能解决的问题能解决的是有钱人的问题，保障房要解决的是没有钱的人的问题。并不是所有人都能够进入商品房市场，保障房市场在解决这个问题，我们很支持。值得商榷的是，人才房是否应该纳入保障房体系。人才应该是由市场认定的，而不是政府认定的。人才比更多人有能力买到房。
中低层需求对住房需求比人才房更多，我们建议人才房比例逐渐缩小，只需要在房地产里面有产业结构调整倾向，弱势群体的保障的比例可以适当提高。
保障房市场进一步份额的上升，是商品房市场房价得到遏制的进一步加码。从预期来说，市场对逾期的看法会影响房价。也就是说，对于交易量来说是由一定缓解作用。保障房市场进一步上升需要媒体广为扩散，当信息传递不够的话焦虑是没办法缓解。
深圳住宅市场，本身已经开始调整。今年还是持续调整的过程，这样是使得市场调整的效果更佳。深圳的交易量看，是处于相对低的水平。交易流量跌下来会影响市场定价的标准，是一个过渡性的过程。
中原深圳董事总经理郑叔伦：房价大幅上升不具备条件，但是往上走的趋势不变
这次房改，把住房用来居住的国策，执行到位，改变过去住房商品化，过份依赖开发商主导市场，现在政府参与力度明显增加，各种类型安居房，以及加强租赁市场发展，以居住使用，代替商品买卖。
房价上升主要是投资及供求推动，未来相信投资推动力量减少。但是供求矛盾短期内还是很难平衡，房价大幅上升不具备条件，但是往上走的趋势不变。
深圳市房地产研究中心李宇嘉：人才租赁住房改革应按市场模式运作，不能“画饼充饥”
深圳作为房改最先开始的城市，又恰逢改革开放四十周年，国家赋予深圳重大制度上实现这种改革的突破，这是出台此份文件主要出发点。
第一个亮点：人才房租赁房与商品房6:4配比。实际上，人才房和租赁房之间可以相互转化，有一部分销售的可以向共有产权转变，一部分租赁的，包括公租房和人才租赁住房等等。
第二亮点：人才房和租赁房的供应来源上怎么看？深圳“十一五”、“十二五”规划都提出了大量的规模规划，但实际上最后都没有实现，特别是保障房和人才房。
现在问题额关键环节节点并没有解决，靠新增土地供应是不可行的，只能靠盘活存量，原来房价高可以掩盖部分成本，所以开发商参与的积极性比较高，但现在因为商品房限价的原因，所以导致开发商参与积极性少，从城市更新大规模配建保障房，包括人才房租赁房已经行不太通了，所以这个渠道被堵死之后只能依赖棚改来进行供应。
但棚改主要是针对旧住宅改造，事实上对于工业区这个大的体量来说，棚改能不能推行下去还是个问题，因为现在深圳也在也保留这个产业空间，不能让工业园区改造变成房地产化，而且棚改的可持续性也不是特别的足，配套怎么解决规划怎么调整等等都是问题，这只是提一个目标而已，最后能不能实现这是个比较大的问题。但文件中商品房占比明显下降了，还是贯彻了国家“房住不炒”的指示。
如果不按照市场化模式来运作，这一项重大的公共政策的可持续性很难保障，房子供应效益也很难保障，事实上我们可以看到深圳很多人才房租赁房的分布地区是比较偏的，最后导致大家还是去买商品房，如果光提出计划没有完成的话，也再难画饼充饥。从顶层设计上来看，住房制度改革是可以做的，过去太重视商品房的发展，如今开始弱化商品属性，着重发力人才房保障房。
但具体怎么落地，还得要靠每个“五年规划”和每年的计划来实现，靠土地供应来给，目前来看，城市更新很难配建，棚户区改造体量上也不是很大，我认为轨道交通上的配建，地铁上盖等，这是一个渠道，如果在工业区改造规划上和公共配套上有所突破和解决，这样完成人才房保障房的供应计划是没问题的。
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官方问答
1、新政策出台后房地产市场还限购限贷吗？
答：新政策出台后，深圳市住建局表示将继续坚持房地产调控态度不动摇，严格落实各项调控措施，保持房地产调控的连续性和稳定性。
2.如果我符合安居型商品住房的条件，请问什么时候可以买到房子？
答：分两种情况：
其分配规则适用现行《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》。政府会继续面向这些家庭提供安居型商品房，而且还会基本保持原有供应规模。
《意见》初步确定的分配规则改革方向为：
一是合理划定户籍家庭租购安居型商品房收入财产限额；
二是实行批次集中配租配售，根据每批房源的供应情况，综合考虑申请人在深缴纳社保时间等因素设定入围条件，以轮候、抽签、摇号等公开透明的方式确定租售对象。
具体规则将按照立法程序，通过修订《安居型商品房建设管理暂行办法》加以明确。深圳市住建局将加大建设筹集安居型商品房的力度，尽可能提供多的房源，尽快解决大家的住房需求。
3.人才怎么界定？
答：根据《关于完善人才住房制度的若干措施》（深发〔2016〕13号，以下简称13号文）：
1.具有全日制本科及以上学历（含教育部认可的境外高等院校毕业的归国留学人员）；
2.属于符合深圳产业发展需要的技师（国家职业资格二级及以上）；
3.列入深圳市人力资源保障部门发布的紧缺专业人才目录，且与本市用人单位签订聘用合同或服务协议的各类人才。
在通常意义上讲，一类是高层次人才，另一类是量多面广的基础性人才。符合上述条件的，都称作人才，都可以按规定租购人才住房。
举个例子,在深圳工作的执业医生一直买不起商品房，他们可以申请人才房吗？怎样申请？
答：执业医生如果属于13号文规定的人才范围，可以申请租住人才住房；
在深圳工作满一定年限、取得本市户籍且符合相关规定，可申请购买人才住房。
执业医生若经认定为高层次人才，还可以享受更加优惠的政策。
4 .买到的人才住房和安居型商品房在市场流通有什么限制吗？
答：① 《意见》提出，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。封闭流转期间，因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的，可面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。
②《意见》同时提出，购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，符合深圳市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的，可以申请向政府缴纳一定比例增值收益后取得完全产权，然后与普通商品房一样可以到市场上进行交易流通。
5.深圳已有安居房政策，新政策出台后，原来的政策办法还继续实施吗？
答：《意见》出台后，将同步修订《深圳市人才安居办法》《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，制订《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》，届时各类住房的申请分配规则按新出台的规定执行。
在上述三个办法出台之前已经取得轮候备案回执的合格申请家庭，按照“老人老办法”的原则，继续适用原来的政策。
6.《意见》提出的住房发展目标公布后，对房价将会产生什么影响？
答：市场商品住房价格的涨落由多方面因素决定。
《意见》出台的一个重要目的是坚持以住房供给侧结构性改革为主线，突出全覆盖、多层次、差异化，针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系。
同时，《意见》明确提出坚持房地产调控的连续性和稳定性，严格落实各项调控措施，保障合理住房需求，抑制投资投机性需求。这些政策的贯彻落实，将进一步促进房地产市场的平稳健康发展。
7.市民购买了商品房后，还能否购买人才住房或安居型商品房，购买了人才住房或安居型商品房后，还能否购买商品房？
答：出售的人才住房和出售的安居型商品住房均是由政府提供优惠政策，以限定套型面积、销售价格以及转让年限等，面向符合条件的人才群体或户籍居民供应，属于政策性支持住房，主要目的是要解决人才群体或户籍居民的住房困难问题。
因此，根据人才住房和安居型商品房的相关规定，如果申请人和共同申请人在本市购买了市场商品住房（包括在本市拥有任何形式住房），或者在本市享受过购房优惠政策、在申请受理日之前一定年限内在本市转让过自有住房等，均不可以申请购买人才住房或安居型商品房。
▲深圳公租房：新城东方丽园
那要是先申请安居房再买房还受影响吗？
答：不允许哦！
出售的人才住房和出售的安居型商品房，实行一定年限内封闭流转制度。市民购买了上述两种住房后，在封闭流转期间，如另行购买市场商品住房，应当面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。需要说明的是，对于高层次人才的购房优惠政策，目前市有关部门正在抓紧研究制定当中。
@治萧巍建：这往以后商品房会越来越稀缺。 深圳各个方面都是在向对面的香港学习啊！
@谈笑凯歌还H：深圳住房香港化，来了就是深圳人没错，可层层筛选后，商品房中榜率40%（接近目前网传商品房自有率大概37%），符合多渠道供给，多主体保障，估计后面的城市也会跟进。
@校长说的对：利空60平以下商品房。
@钱水的小强：每年10万套，能落实吗？
@多米vision：这个算不算新加坡路线？
@买买提X：几个数据，深圳住房自有率全国最低，只有34%，房价收入比也是全国最高之一；这政策应该是酝酿了很久吧。意味着什么？
@v山上石：到2035年提供170万套房子，一年10万套，是不是把商品房用地，向人才 房，政策支持房倾斜了？！
❤️网友福利❤️
6月8日，2018粤港澳产业峰会将在深圳举办，
听说现场500个名额已报满，
没关系，
乐居作为本次活动战略合作媒体，
为网友预留了6张门票！
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刘婷 悦悦悦 | 编辑
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